Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Bürgschaft, Hypothek oder IPPD: Die wahren Kosten der Sicherheiten für einen Immobilienkredit
Bürgschaft, Hypothek, Privileg des Kreditgebers: Kosten, Endkosten und wann die Bank eine Hypothek verlangt.
Die Kosten einer Kreditsicherheit lassen sich in drei Phasen lesen: die Einrichtung, eine mögliche Rückzahlung und die vorzeitige Beendigung. Die Bürgschaft einer Institution wird zu Beginn bezahlt und kann einen Teil des Gemeinschaftsfonds am Ende des Kredits zurückzahlen. Die Hypothek und das IPPD, das zur besonderen gesetzlichen Hypothek wurde, erfordern einen notariellen Akt, zahlen nichts zurück und erfordern eine kostenpflichtige Löschung bei Verkauf oder Rückkauf vor Fälligkeit.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die Sicherheit schützt die Bank vor Zahlungsversäumnissen; die Kreditnehmerversicherung schützt die Familie: Beide werden bezahlt, aber nicht im gleichen Interesse.
- Die Bürgschaft einer Institution mischt eine endgültig erworbene Provision und eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsfonds, die teilweise am Ende des Kredits zurückzahlbar ist.
- Die Hypothek setzt einen notariellen Akt voraus, der im Grundbuch veröffentlicht wird, mit Kosten, die zu den Gebühren, Steuern und Auslagen hinzukommen.
- Der Verkauf oder Rückkauf eines durch Hypothek gesicherten Kredits löst eine kostenpflichtige Löschung aus, während eine Bürgschaft im Prinzip nichts aufzuheben hat.
- Die Kosten einer Sicherheit beschränken sich nicht auf die Einrichtung: Sie lassen sich in drei Phasen lesen, der Einstieg, eine mögliche Rückzahlung und die Kosten einer vorzeitigen Beendigung.
Achtung, Bürgschaft, Hypothek oder besondere gesetzliche Hypothek: Die am Anfang günstigste Sicherheit ist nicht immer die insgesamt günstigste. Lesen Sie den Kosten in drei Schritten (Einrichtung, Rückzahlung, vorzeitige Kündigung), um bei einem Verkauf keine böse Überraschung zu erleben. Einer der Grundlagen der Immobilienfinanzierung; für das Gesamtbudget siehe Eigenkapital und das Budget für den ersten Kauf in Lyon.
Sicherheit und Kreditnehmerversicherung: Wer schützt wen
Die Sicherheit erstattet der Bank, wenn Sie nicht mehr zahlen, unabhängig von der Ursache. Die Versicherung deckt Tod, Invalidität, manchmal Arbeitslosigkeit ab. Sie zahlen für beides.
Bürgschaft, Hypothek, IPPD: Die drei Sicherheiten
Die Bürgschaft einer Institution
Kein notarieller Akt, keine Eintragung auf dem Gut. Sie zahlen:
- eine Provision, die der Institution zusteht;
- einen Anteil am gegenseitigen Garantiefonds, teilweise erstattungsfähig.
Der Tarif ist jeder Institution eigen und nicht reguliert. Fordern Sie schriftlich die Aufschlüsselung zwischen den beiden Posten.
Die konventionelle Hypothek
Notarieller Akt, veröffentlicht beim Dienst für Grundbuchöffentlichkeit: Emolumente, Grundbuchsteuer, Immobilien-Sicherheitsbeitrag, Auslagen.
Liquidée sur le montant de la créance garantie énoncé au bordereau. C'est un frais de garantie, distinct des frais d'acquisition.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Die Emolumente unterliegen der Mehrwertsteuer, zum Satz von 20,00 % (): Ein Netto-Angebot ist nicht das, was Sie zahlen werden.
Das besondere gesetzliche Pfandrecht (IPPD)
Das frühere Privileg des Geldgebers, seit der Reform der Sicherheiten von 2022. Keine Grundbuchsteuer, daher günstiger. Aber es sichert nur den Kauf einer bestehenden Immobilie: weder Renovierungen, noch Neubau, noch Vorbezug.
Die Kosten der Sicherheiten in drei Schritten vergleichen
| Bürgschaft der Institution | Konventionelle Hypothek | Besonderes gesetzliches Pfandrecht (IPPD) | |
|---|---|---|---|
| Notarieller Akt | Nein | Ja | Ja |
| Grundbuchveröffentlichung | Nein | Ja | Ja |
| Grundbuchsteuer | Nicht anwendbar | Fällig | Nicht fällig |
| Bei Einrichtung zu zahlend | Provision + Anteil am Pensionsfonds | Honorare, Steuern, Beitrag, Auslagen | Honorare, Beitrag, Auslagen |
| Rückzahlung möglich bei Fälligkeit | Teilweise, nur für den Anteil am Pensionsfonds | Keine | Keine |
| Kosten bei Verkauf vor Laufzeitende | Im Prinzip keine | Löschung zu bezahlen | Löschung zu bezahlen |
| Deckt Renovierungen und Vorbezug | Ja | Ja | Nein |
| Endgültige Entscheidung | Die Bürgschaftsinstitution | Die Bank | Die Bank |
Kredit bis zum Laufzeitende: Die Bürgschaft ist in der Regel die günstigste. Schneller Verkauf: Der Unterschied liegt in der Löschung, die die Bürgschaft vermeidet.
Bürgschaft: Was Ihnen am Ende zusteht
Ein Anteil an der Beteiligung am Pensionsfonds, niemals die Provision, nach der vollständigen Rückzahlung. Er hängt von der Satzung der Institution und der Schadensquote des Fonds ab: Planen Sie ihn nicht als Einnahme ein.
Das Detail: Wer die Bürgschaft ausstellt und was Ihnen zurückgezahlt wird.
Vor Laufzeitende verkaufen: Die versteckte Kosten der Hypothek
Die Hypothek wird durch eine Löschung aufgehoben, ein notarieller Akt, der beim Verkauf bezahlt wird. Die Bürgschaft hat nichts aufzuheben.
Überall liest man, dass „die Löschung 0,3 bis 0,7 % des geliehenen Kapitals kostet“. Dieser Prozentsatz entspricht nichts Tariflichem: Das Honorar ist ein Betrag pro Staffel.
Dazu kommen der Beitrag zur Immobiliensicherheit, mit einem Mindestbetrag von 15 € () pro Akt, die Mehrwertsteuer, die Formalitäten und die Auslagen: Fordern Sie die Gesamtsumme beim Notar an. Zeitplan: Die Löschung der Hypothek.
Eine Kreditübernahme bei einer anderen Bank löst ebenfalls die Löschung aus. Bei Laufzeitende erlischt die Eintragung von selbst, ohne Kosten.
Wo Sie die tatsächlichen Kosten der Garantie lesen
- Finanzierungsplan: Trennen Sie die Zeile „Garantie“ von der Gesamtsumme „Kosten“ ab.
- Kreditangebot: Es ist maßgeblich.
- Bürgschaft: Die Aufschlüsselung zwischen Provision und Gegenseitigkeitsfonds.
- Hypothek: Das detaillierte Angebot des Notars.
Die Garantie wird auf der Grundlage des Kredits berechnet: Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer sind Zinsen und Garantie.
Wann die Bank die Hypothek auferlegt
Wenn die Bürgschaftsgesellschaft die Transaktion ablehnt: Kauf über eine Gesellschaft, atypisches Objekt, hohe Beleihungsquote, umfangreiche Renovierungsarbeiten.
- Kauf über eine SCI: Viele Bürgschaftsgesellschaften bieten hierfür keine Garantie (Kauf über eine SCI finanzieren).
- Atypisches Objekt: Umgebaute Gewerbeimmobilie, landwirtschaftliches Anwesen, gesamtes Gebäude.
- Umfangreiche Renovierungen oder Neubau (VEFA): Konventionelle Hypothek auf das gesamte Objekt oder einen Teil davon.
- Finanzierung ohne Eigenkapital, einschließlich aller Kosten.
- Profil außerhalb der Richtlinien der Bürgschaftsgesellschaft, selbst wenn die Bank zustimmt.
Berechnen Sie in diesem Fall die Kosten für die Löschung der Hypothek im Rahmen Ihrer geplanten Veräußerungszeit.
Vor dem Angebot wählen
Ein Wechsel der Garantie während der Kreditlaufzeit erfordert die Zustimmung der Bank und führt zu zusätzlichen Kosten: Fast nie wirtschaftlich sinnvoll.
Ein nach Erstellung des Angebots geänderter Garantietyp führt zur erneuten Ausstellung des Angebots und zur Neustart der Frist: Siehe Fristen des Angebots.
Vergleichen Sie telefonisch die Garantie und Ihre geplante Veräußerungszeit, und halten Sie den Finanzierungsplan bereit.
Erstellen Sie Ihr Dossiers: Die Garantie wird vor dem Angebot gewählt.
Quellen
- Service-Public.fr — Faut-il prendre une hypothèque conventionnelle pour obtenir un crédit immobilier ?
- Service-Public.fr — Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
- Service-Public.fr — Peut-on faire lever une hypothèque ?
- Service-Public.fr — Faut-il avoir une caution bancaire pour obtenir un crédit immobilier ?
- Légifrance — Article 881 H du code général des impôts
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