Inversión inmobiliaria para alquilar
Comprar un edificio de rentas: preparar un expediente que el banco sepa leer
Un edificio de rentas se financia con un préstamo hipotecario y se instruye como un activo: estado de arrendamiento, técnico y tesorería.
Un edificio de rentas se financia con un préstamo hipotecario clásico, a título personal o mediante una sociedad civil familiar, pero el banco lo instruye como un activo. El expediente se gana con tres pruebas: un estado de arrendamiento contrastado con los contratos y los recibos, un estado técnico cuantificado que el comprador documenta él mismo por falta de administración de fincas, y una tesorería que queda tras la compra.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Un edificio de rentas se financia con un préstamo hipotecario clásico, pero se instruye como un activo: rentas demostradas, estado técnico y tesorería.
- Cada lote se juzga por prueba: sin contrato escrito ni recibos, cuenta como vacante, sea cual sea la renta anunciada en el anuncio.
- En propiedad única, ninguna administración de fincas documenta la construcción: los diagnósticos, presupuestos y comprobaciones de las zonas comunes deben aportarlos el comprador.
- La tesorería tras la compra cuenta tanto como la aportación: un tejado o una caldera pueden fallar sin previo aviso, y nadie comparte la factura.
- Más allá de cierto importe o número de lotes, el expediente se dirige a un servicio especializado que espera una estructura de profesional.
Un edificio de renta se financia mediante un préstamo hipotecario clásico, pero el banco lo analiza como un activo. Gane el expediente con un estado de ocupación demostrado, un estado técnico cuantificado y liquidez tras la compra. Una guía del expediente de inversión en alquiler.
¿Puede una persona física financiar un edificio entero?
Sí, a título personal o en sociedad civil familiar. La norma de endeudamiento se aplica como en cualquier compra para alquiler. Más allá de cierto importe, el expediente suele derivarse a un servicio especializado, que espera un expediente de profesional.
Le plafond vaut pour un immeuble de rapport acheté par un particulier. La rentabilité affichée par le vendeur n'entre pas dans ce calcul : seuls comptent les loyers retenus par la banque, face à l'ensemble de vos charges de crédit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Rentas retenidas por unidad, con prueba
Cruce el estado de ocupación del vendedor, unidad por unidad, con contratos de arrendamiento y recibos de pago.
- Unidad alquilada, contrato y recibos: renta real retenida, ponderada.
- Unidad vacante: cero, o una estimación prudente justificada.
- Sin contrato escrito, o alquilada a un familiar del vendedor: se considera vacante.
- Local comercial: contrato de arrendamiento comercial, solidez del comerciante, vacancia a veces severamente ponderada.
Ver los ingresos por alquiler y, para las normas locales, el alquiler en Lyon.
El expediente técnico: usted debe prepararlo
Sin administrador de finca, documente usted mismo la estructura del edificio.
| Documento | Lo que acredita |
|---|---|
| Inventario de ocupación, contratos de arrendamiento, recibos de pago | Lo que el inmueble ingresa, por cada unidad |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, contratos (seguro, mantenimiento, agua) | Las cargas que son de su única responsabilidad |
| Diagnósticos de cada vivienda | Las unidades arrendables sin necesidad de obras |
| Estado del cerramiento y la cubierta: tejado, fachada, redes | Las obras mayores de los próximos diez años |
| Presupuesto o estimación de un director de obra | El presupuesto de obras a financiar |
| Título de propiedad, estado descriptivo | La base de la garantía |
Transmita el DPE de cada vivienda, de lo contrario el prestamista supondrá lo peor. Las unidades con clasificación deficiente se financian con sus obras presupuestadas (bienes F o G, obras en el préstamo).
Una tesorería tras la compra, tanto como la aportación
Aquí, usted paga el tejado y la caldera sin previo aviso. En un edificio, la mayoría de los prestamistas esperan una aportación superior a los gastos. Es mejor aportar un poco menos y conservar fondos para absorber vacantes y reparaciones importantes.
Garantía, duración, peritaje
- Garantía: la fianca alcanza rápidamente sus límites; la hipoteca es frecuente (las garantías).
- Duración: limitada.
Certains établissements appliquent d'eux-mêmes une durée plus courte aux immeubles de rapport, notamment quand le bâti est ancien ou que les travaux sont lourds. C'est une politique interne, qui se vérifie avant le dépôt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Peritaje: el perito también valora mediante las rentas; un valor por debajo del precio reduce el préstamo (el peritaje).
Nombre propio o sociedad: decida antes del contrato de arras
Cambiar al comprador a mitad del proceso obliga a reiniciar la instrucción. En el caso de una sociedad, el prestamista examina a los socios y a menudo les exige una garantía personal (la SCI).
En los alrededores de Lyon: dónde buscar
Prefiera Villeurbanne, el este de Lyon, Givors, Vienne, Villefranche-sur-Saône, Tarare o Saint-Étienne. ¿El rendimiento anunciado es elevado? Demuestre el mercado: anuncios con fecha, certificado de un gestor.
Antes de la oferta: un expediente de profesional
- Solo los alquileres demostrados en el cálculo.
- El presupuesto completo: precio, gastos, obras inmediatas y a cinco años, tesorería restante.
- La tasa de esfuerzo con sus préstamos en curso.
- El expediente técnico.
- El mostrador adecuado: los bancos que instruyen este tipo de bien.
Soy intermediario de operaciones bancarias con estatuto de mandatario de intermediario; el prestamista decide (honorarios, documentos a reunir). ¿El precio aún es negociable? Haga leer el estado de alquileres por teléfono.
Cree su expediente: yo lo dirijo al servicio adecuado.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
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