Prêteurs, panel et offre de prêt · Question précise
Expertise du bien par la banque : quand elle a lieu, ce qu'elle change, comment la préparer
Relais, hypothèque, apport mince, bien atypique : quand la banque fait expertiser, ce que l'expert regarde, et quoi faire si la valeur sort sous le prix.
La banque ne fait pas expertiser tous les biens qu'elle finance : elle le fait quand la valeur porte une part du risque, comme pour un prêt relais, une garantie hypothécaire, un apport mince ou un bien atypique. Elle retient alors le plus souvent la plus basse des deux valeurs, estimation ou prix du compromis. L'expertise se prépare avec le titre, les plans, les diagnostics, les factures et des ventes comparables.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- La banque ne fait pas toujours expertiser un bien : elle le fait quand la valeur porte une part du risque — relais, hypothèque, apport mince, bien atypique.
- L'expert qui évalue le bien doit être indépendant du processus de décision d'octroi, qu'il soit externe au prêteur ou interne mais fonctionnellement séparé.
- Si l'estimation sort sous le prix du compromis, l'établissement retient le plus souvent la valeur la plus basse des deux pour financer l'opération.
- Quand le coût de l'expertise est facturé et conditionne l'obtention du prêt, il doit apparaître dans les documents qui chiffrent le taux annuel effectif global.
- L'expertise ajoute une étape entière à l'instruction, qui se loge à l'intérieur du délai de la condition suspensive du compromis.
La banque ne fait pas expertiser tous les biens qu'elle finance : seulement quand la valeur porte une part du risque — prêt relais, garantie hypothécaire, apport mince, bien atypique, rachat de soulte. Dans ces cas, c'est la valeur retenue par l'expert, et non le prix du compromis, qui sert de base au financement : mieux vaut la préparer. Cette page appartient au dossier consacré aux prêteurs, au panel et à l'offre de prêt : qui évalue, ce qu'il regarde, et quoi faire d'une valeur qui sort sous le prix.
La banque fait-elle toujours expertiser le bien ?
Non. Le code de la consommation n'écrit pas que le prêteur évalue le bien : il écrit « lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l'évaluation du bien immobilier ». Le texte encadre donc l'évaluation quand elle a lieu ; la décision d'y recourir relève de la politique de risque de chaque établissement, et parfois de celle de l'organisme qui garantit le prêt.
Sur un achat classique de résidence principale, avec un apport réel et une caution, le prix du compromis suffit le plus souvent : deux parties sans lien se sont accordées, et ce prix est déjà une information de marché. L'expertise entre en jeu quand cette information manque ou ne suffit plus :
- Le prêt relais, calculé sur la valeur d'un bien pas encore vendu.
- Le rachat de soulte ou de crédit : sans vente, pas de prix négocié, et le prêteur finance sur une estimation.
- La garantie hypothécaire. Le bien devient ce que la banque pourrait avoir à vendre : elle veut savoir ce qu'il vaut, pas ce qu'il a coûté.
- L'apport mince ou absent. Sans coussin, le moindre écart entre prix et valeur est à la charge du prêteur.
- Le bien atypique. Immeuble entier, loft issu d'un local transformé, grande maison sur un terrain divisible, bien à lourds travaux : peu de ventes comparables, donc un prix moins parlant.
- Le montant élevé, au regard des habitudes de l'établissement.
Les seuils qui déclenchent l'expertise ne sont pas chiffrés ici : internes, propres à chaque maison, ils bougent. C'est l'une des raisons pour lesquelles deux banques répondent différemment au même dossier.
Qui évalue, et avec quelle indépendance ?
Quand le prêteur fait évaluer un bien d'habitation, le code de la consommation (article L. 313-20) lui impose un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt, et des normes d'évaluation fiables. L'article R. 313-17 admet un évaluateur externe, sans lien de subordination, familial ou capitalistique avec le prêteur ni intérêt économique personnel dans le bien, ou interne, si sa tâche est indépendante, sur le plan fonctionnel et hiérarchique, de la décision de crédit.
Conséquence pratique : la personne qui instruit votre dossier ne fixe pas la valeur. Inutile de la plaider auprès du conseiller ; ce qui pèse, ce sont les pièces sous les yeux de l'évaluateur.
La forme varie selon l'établissement et l'enjeu : évaluation sur pièces, sans déplacement ; passage devant le bien, sans y entrer ; ou visite complète suivie d'un rapport. Un bien atypique rend la visite plus probable — prévoyez l'accord du vendeur ou de l'occupant pour l'organiser.
Ce que l'expert regarde, et la pièce à lui fournir pour chaque point
Un évaluateur ne devine pas, il recoupe. Chaque ligne de son rapport s'appuie sur un document ; un document absent se remplace par une hypothèse prudente.
| Ce qu'il regarde | Ce qui l'éclaire |
|---|---|
| La surface et la consistance du bien | Titre de propriété, plans, mesurage de la surface privative en copropriété |
| L'état général et les travaux | Factures des travaux récents, devis signés de ceux qui sont prévus et financés |
| La performance énergétique | Le dossier de diagnostics complet, pas la seule étiquette |
| La copropriété | Procès-verbaux des dernières assemblées, travaux votés, niveau des charges |
| La situation juridique | Bail en cours, servitude, règles d'urbanisme pour un terrain divisible |
| Le marché du secteur | Ventes comparables récentes, dans la même rue ou le même quartier |
La dernière ligne, vous pouvez la préparer seul. Les ventes réellement conclues sont publiques : la base des demandes de valeurs foncières les recense adresse par adresse. À Lyon, deux rues d'un même arrondissement ne racontent pas la même chose, et un évaluateur à qui l'on remet trois ventes comparables, datées et situées, part d'un meilleur pied que celui qui les cherche lui-même.
Que se passe-t-il si la valeur sort sous le prix d'achat ?
En pratique, l'établissement raisonne le plus souvent sur la plus basse des deux valeurs : le prix du compromis ou l'estimation de l'expert. Si l'expertise sort en dessous, il finance moins, et l'écart doit venir d'ailleurs — en général de votre apport.
Quatre parades, qui peuvent se cumuler.
- Corriger une erreur de fait. Une surface mal reprise, des travaux financés que le rapport ignore, un lot annexe oublié : signalez-le par écrit, pièce à l'appui. On ne conteste pas une opinion, on corrige une donnée.
- Compléter l'apport, si votre épargne le permet sans vider la réserve que la banque veut voir rester sur vos comptes.
- Rouvrir la discussion sur le prix avec le vendeur : une estimation indépendante, écrite et motivée, pèse dans la discussion, sans obliger le vendeur.
- Présenter le dossier à un autre prêteur, dont l'évaluateur, les critères ou le besoin d'expertise peuvent différer.
Pour un prêt relais, l'effet est mécanique : valeur plus basse, relais plus petit, donc besoin plus grand sur le prêt principal. Le montage se recalcule en entier : voir l'article sur le prêt relais.
Si aucune de ces voies n'aboutit, la condition suspensive de votre compromis vous protège. Ce qu'elle exige de vous, et le sort des sommes versées : l'article sur le prêt refusé après compromis.
Qui paie l'expertise, et le rapport vous est-il remis ?
Certains établissements absorbent le coût de l'évaluation, d'autres le facturent. Une règle vaut partout : lorsque ce coût vous est facturé et qu'il conditionne l'obtention du prêt, le code de la consommation le range parmi les frais compris dans le TAEG. Il doit donc apparaître dans les documents qui chiffrent le coût de votre crédit, pas dans un courrier à part. Pour le retrouver : la lecture ligne à ligne de l'offre de prêt.
Pour le rapport, demandez par écrit et avant la visite s'il vous sera communiqué, en entier ou dans sa conclusion. Une valeur opposée sans ses motifs ne peut être ni corrigée ni utilisée face au vendeur.
Où placer l'expertise dans le calendrier pour ne pas perdre de temps ?
Prise de rendez-vous, accès au bien, visite, rédaction, retour à l'analyste : une évaluation ajoute une étape entière à l'instruction, et cette étape se loge dans le délai de votre condition suspensive.
C'est un plancher légal, pas un délai confortable. Un dossier qui appelle une évaluation du bien a besoin d'une clause plus longue, négociée avant la signature du compromis et non après.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
Deux réflexes évitent de découvrir l'expertise trop tard. Poser la question dès le dépôt du dossier : « une évaluation du bien est-elle prévue, et par qui ? ». Et prévenir l'agence ou le vendeur, dès le compromis, qu'une visite d'expert est possible, pour que l'accès au bien ne coûte pas une semaine de plus. Ce que vaut un premier retour favorable de la banque tant que cette étape n'est pas passée : l'article sur l'accord de principe.
Arriver à l'expertise avec un dossier complet
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne décide ni de l'octroi du prêt, ni de la valeur retenue, et il ne la négocie pas à votre place. Le travail se situe en amont : mettre sous les yeux de l'évaluateur un dossier complet et exact.
- Repérer le risque d'expertise avant le compromis — relais, soulte, hypothèque, bien atypique, apport mince — pour négocier en conséquence la durée de la condition suspensive.
- Monter le dossier du bien en plus de celui de l'emprunteur : titre, plans, diagnostics, procès-verbaux d'assemblée, factures et devis. La liste commune à tous les projets est sur la page des pièces à réunir.
- Réunir les ventes comparables, datées et situées.
- Poser les quatre questions par écrit : évaluation prévue ? par qui ? facturée ? rapport remis ?
- Chiffrer le scénario bas : votre plan de financement si la valeur sort sous le prix, et jusqu'où l'apport peut suivre.
Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont écrits poste par poste sur la page honoraires. Un relais ou un bien hors norme se prépare avant de signer : faire examiner le projet au téléphone, annonce en main et projet de compromis s'il existe, permet de repérer à temps le risque d'expertise.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
- L'accord de principe : ce qu'il vaut, ce qu'il n'engage pas, et pourquoi il tombe Un accord de principe n'engage pas la banque : les cinq réserves qui restent à lever, la pièce qui ferme chacune, et la protection à ne pas lâcher.
- Comment la banque étudie un dossier de prêt : les six étapes, dans l'ordre Revenu retenu, taux d'effort, tenue de compte, apport, bien, garantie : l'ordre dans lequel la banque lit un dossier, et ce qui fait échouer chaque étape.
- Appartement canut à la Croix-Rousse : estimation et financement Plafonds hauts, mezzanine, immeuble ancien : ce qu'un appartement canut change à la surface mesurée, à l'estimation et au dossier présenté au prêteur.
- Pourquoi une banque refuse et pas une autre, sur le même dossier Accord ici, refus là, sur le même dossier : les trois causes réelles de l'écart, celle qui ne dépend pas de vous, et comment déposer en conséquence.
Tous les articles du sujet : Prêteurs, panel et offre de prêt