Fundamentos del préstamo hipotecario
Financiar obras: sí con la hipoteca, no con un préstamo de obras por separado
Incluir obras en la hipoteca: condiciones, presupuestos exigidos, desembolso por factura. Y por qué el préstamo de obras por separado está fuera de mi mandato.
Sí: el prestamista puede financiar las obras junto con el precio del inmueble, en una única hipoteca, con una garantía, un seguro y una cuota mensual. Presta sobre presupuestos firmados y desembolsa los fondos progresivamente, a cambio de factura. Un préstamo de obras contratado por separado, sin adquisición ni garantía hipotecaria, corresponde, en cambio, al crédito al consumo mientras su importe permanezca dentro de los límites de este capítulo.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Incluir las obras en la hipoteca es la estructura habitual de una compra para reformar: una garantía, un seguro y una única cuota mensual.
- El prestamista financia las obras sobre presupuestos firmados y las desembolsa progresivamente, nunca sobre una estimación o un presupuesto anunciado verbalmente.
- Un alargamiento de la duración del crédito es posible para obras, bajo dos condiciones acumulativas: una parte mínima y una naturaleza de obras elegible.
- Un préstamo de obras contratado por separado, sin adquisición ni garantía hipotecaria, corresponde al crédito al consumo y sale del ámbito del crédito inmobiliario.
- El presupuesto de obras, el préstamo a tipo cero en el mercado de segunda mano y el préstamo verde a tipo cero son tres mecanismos distintos, que no se comparan término a término.
Sí: el prestamista puede financiar las obras con el precio del inmueble, en un único préstamo. Una garantía, un seguro, una cuota mensual. Es una de las reglas básicas del crédito hipotecario: calcule el presupuesto de la obra antes de firmar el contrato de arras.
Integrar las obras en el préstamo hipotecario: un solo crédito, una sola cuota mensual
Es posible siempre que las obras se realicen sobre el inmueble adquirido y estén cuantificadas mediante presupuestos en estudio. El préstamo cubre entonces el precio, los gastos y las obras, con una sola garantía y un solo seguro.
- La capacidad de endeudamiento disminuye: más capital, más cuota mensual. Recalcule con la regla de endeudamiento y la fórmula de la cuota mensual, con y sin la obra.
- El prestamista financia sobre presupuestos firmados, a nombre del prestatario, con fecha y de empresas identificadas.
- Los fondos se desembolsan según factura, no de una sola vez. Un saldo no consumido suele ir, en general, al capital.
- Obras realizadas por usted mismo: solo los materiales son financiados, sobre factura.
Alargar el plazo gracias a las obras: dos condiciones
El Alto Consejo de Estabilidad Financiera tolera un plazo más largo cuando las obras en un inmueble antiguo retrasan la ocupación de la vivienda. Es necesaria una proporción mínima de obras y un objeto de obras de su lista.
Rapportée au coût total de l'opération. Seuil abaissé par la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 18 décembre 2023.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er — Légifrance
Las denegaciones se basan en la naturaleza de las obras:
- création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes
- modernisation
- assainissement
- aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes
- réalisation de travaux de rénovation énergétique
Liste limitative : c'est l'objet des travaux qui décide, pas leur montant. Un simple rafraîchissement décoratif n'y figure pas. Pour tout chantier situé à la frontière de ces intitulés, la qualification se discute sur le devis avec l'établissement, avant le dépôt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
- vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-3 CCH)
- contrat de construction d’une maison individuelle (art. L. 231-1 et L. 232-1 CCH)
- contrat de promotion immobilière (art. L. 221-1 CCH)
Trois cas hors travaux : la vente en l'état futur d'achèvement, le contrat de construction d'une maison individuelle et le contrat de promotion immobilière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Lo nuevo: VEFA y construcción, llamamientos de fondos.
Presupuesto de obra, PTZ en vivienda de segunda mano, eco-PTZ: tres cosas diferentes
| Dispositivo | Qué financia | Valor cuantificado | Fuente |
|---|---|---|---|
| Presupuesto de obra del préstamo hipotecario | Todas las obras que afecten al inmueble adquirido, según presupuesto | Ningún umbral legal: es la política de concesión del banco | Política de concesión, no reglamentaria |
| Alargamiento de la madurez para obras | Nada: es una tolerancia de duración | 10,00 % () | Decisión del Alto Consejo de Estabilidad Financiera |
| Préstamo a tipo cero en vivienda de segunda mano | Adquisición acompañada de obras de mejora | 25,00 % () | Código de la construcción y de la vivienda |
| Eco-préstamo a tipo cero | Obras de rendimiento energético |
|
Código de la construcción y de la vivienda |
Estos umbrales no miden lo mismo: uno puede abrirse sin el otro. Ver el eco-préstamo a tipo cero, el PTZ en vivienda de segunda mano y la vivienda clasificada F o G.
Préstamo de obra por separado: otra categoría de crédito
Sin compra ni garantía hipotecaria, un préstamo de obra se clasifica como crédito al consumo, dentro de los límites de importe de este capítulo. No intervengo en esta operación.
Au-delà de ce plafond, l'opération sort du chapitre du crédit à la consommation ; en deçà du montant plancher également. Sous quel régime elle tombe alors ne se déduit pas de ce seul plafond : c'est une qualification sur pièces, que cette page ne tranche pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Compra y reforma: las obras se incluyen en el préstamo hipotecario.
- Ya propietario, sin hipoteca: diríjase a su banco o a un intermediario inscrito para el crédito al consumo. Por encima del límite, haga calificar el régimen con documentos.
- Ya propietario, nuevo préstamo garantizado sobre la vivienda: la calificación depende de la estructura; formule la pregunta antes de firmar.
El alcance exacto: la información precontractual y lo que queda fuera del alcance, y a quién dirigirse.
Comprar un apartamento para reformar: tres errores que debe evitar
- Firmar el contrato de arras antes de obtener los presupuestos: la condición suspensiva no contempla entonces las obras.
- Un solo presupuesto global: dos presupuestos por partida se instruyen mejor.
- Olvidar los anticipos: los fondos llegan con la factura, prevea de qué dispone para adelantar.
La garantía se basa en el valor después de las obras, que puede ser inferior al gasto. ¿Varios préstamos, una cuota escalonada? Vea el alisado de préstamos.
Su expediente con obras: cinco documentos, en orden
- Los presupuestos firmados, con SIRET, fecha y detalle de las partidas.
- La descripción del inmueble antes de las obras y su DPE.
- El plan de financiación completo, incluidas las obras, los gastos y la aportación.
- Las ayudas solicitadas y su calendario de desembolso.
- Un margen para los imprevistos, que se descubren después de la demolición.
El resto: los documentos a presentar.
Llame con sus presupuestos antes del contrato de arras, cuando el presupuesto de las obras aún puede cambiar el inmueble objetivo.
Cree su expediente con sus presupuestos: obra incluida.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Fuentes
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