El mercado de Lyon y su financiación · Guía
Piso canut en Croix-Rousse: valoración y financiación
Techos altos, mezzanina, edificio antiguo: lo que un piso canut cambia en la superficie medida, en la valoración y en el expediente presentado al prestamista.
Un piso canut es una vivienda adaptada en un edificio del siglo XIX construido para los talleres de seda, con techos altos y a menudo una mezzanina. Tanto para la valoración como para el banco, tres lecturas importan: la superficie Carrez realmente medida, el estado de una construcción antigua y sus obras, y la comunidad de propietarios, con sus cargas y sus diagnósticos.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- « Canut » no es una categoría jurídica: el contrato de compraventa describe una unidad de propiedad en régimen de copropiedad y su superficie privativa, nunca un estilo de piso.
- La superficie Carrez suma los suelos: una mezzanina lo suficientemente alta se incluye, y la altura bajo techo, por sí sola, no añade ningún metro cuadrado.
- Un precio por metro cuadrado solo tiene sentido si se sabe sobre qué superficie se calcula: la base de datos de ventas publica dos superficies distintas.
- El diagnóstico de rendimiento energético se adjunta a la promesa de venta; solo sus recomendaciones tienen un valor indicativo.
- Los documentos de la comunidad de propietarios se deben presentar a más tardar en la promesa de venta: indican las cargas, las obras aprobadas y el plan de obras futuro.
« Apartamento canut, amplios volúmenes, vigas, mezzanine »: la palabra vende en la Croix-Rousse. El notario, el tasador y el prestamista leen otra cosa: una superficie medida, una construcción antigua, una comunidad de propietarios. Vea el mercado y la financiación en Lyon, los precios por distrito y la tasación del inmueble.
¿Qué es un apartamento canut?
Una vivienda en un edificio del siglo XIX construido para los oficios de los telares de los canuts: techos muy altos, grandes ventanas, vigas. La mezzanine recuerda al desván del taller.
Vea el artículo enciclopédico sobre los canuts. Rasgos frecuentes, nunca ciertos: gran altura (y volumen a calentar), mezzanine original o añadida, suelos antiguos, comunidad de propietarios antigua. « Canut » no es una categoría jurídica: la escritura describe un lote y su superficie.
Superficie Carrez: la mezzanine puede contar, la altura nunca
La superficie Carrez suma los suelos cerrados y cubiertos. Una mezzanine lo suficientemente alta entra en ella y puede hacer que se supere la huella en el suelo. La altura bajo el techo no añade ningún metro cuadrado.
- La mezzanine cuenta donde es lo suficientemente alta; si es baja, incluso puede restar la zona que sobrevuela.
- El volumen no cuenta.
- Los pequeños lotes, sótanos, garajes y aparcamientos quedan fuera del cálculo.
La superficie habitable también excluye sótanos, galerías, balcones y porches acristalados. La « superficie en el suelo » de los anuncios no tiene ninguna definición legal.
Superficie menor que la del título: sus recursos
- Sin mención de superficie, puede invocarse la nulidad de la promesa.
- Superficie real inferior a la del título más allá de una fracción fijada: puede solicitar una reducción de precio proporcional, dentro de un plazo contado desde el título.
Exija el detalle de la medición, nivel por nivel, incluida la mezzanine.
¿Ha sido autorizada la mezzanine?
Anclada en la estructura principal, afecta a las zonas comunes y puede requerir una votación de la asamblea. Solicite pronto al notario el acta de autorización.
Estimar el precio justo
Parta de ventas comparables, referidas a la misma superficie. Corrija después por las obras, el DPE y las cargas.
- Misma superficie de cálculo: los valores inmobiliarios publican la superficie Carrez y la superficie real construida, que no son comparables.
- Mismo tipo de bien, misma calle, en lugar de una media.
- No pague dos veces el volumen.
Planta en el 4º, pendientes en el 1º (el barrio): ninguna mediana dice cuánto vale un canut particular.
Obras y DPE: a cuantificar antes de la oferta
El expediente de diagnósticos adjunto a la promesa incluye plomo, electricidad, gas si procede, y el DPE. Electricidad, carpinterías, aislamiento, reforma de mezzanine: cuantificados por presupuesto, se incluyen en el préstamo (las obras en el préstamo).
El DPE clasifica la vivienda según su consumo y sus emisiones, con gastos teóricos. Solo sus recomendaciones son orientativas.
- La clase figura en el anuncio, con los gastos teóricos.
- El diagnóstico del edificio se solicita al administrador de fincas: describe el presupuesto de financiación.
- En alquiler, la clase fija el calendario de prohibición (las viviendas ineficientes).
Un expediente que responde de antemano al prestamista
El prestamista lee lo que lee el tasador: superficie, estado, copropiedad. Un inmueble atípico puede desencadenar una peritaje.
| Lo que el prestamista puede examinar | El documento que responde a ello |
|---|---|
| La superficie del lote | La cláusula de superficie de la promesa y el detalle de la medición, incluida la mezzanine |
| La regularidad de la mezzanine | El reglamento de copropiedad y, en su caso, el acta de autorización |
| El estado de la vivienda | El expediente de diagnóstico técnico completo, y los presupuestos de las obras previstas |
| El rendimiento energético | El diagnóstico del lote, y el del edificio si existe |
| Las cargas y las obras futuras | Los documentos de la copropiedad entregados en la promesa |
| El precio en relación con el mercado | Ventas comparables fechadas y localizadas, del mismo tipo de inmueble |
¿Peritaje por debajo del precio? El error típico aquí es una superficie mal transcrita: corríjala, o consulte los otros palancas.
Copropiedad antigua: lo que le costará
Los documentos entregados a más tardar en la promesa lo indican (las obras votadas en copropiedad):
- el reglamento y el estado descriptivo: común o privativo, incluida la mezzanine;
- los actas de asamblea: obras votadas, autorizaciones;
- el cuaderno de mantenimiento y el plan plurianual: las llamadas a fondos futuras.
Siete verificaciones antes de la oferta
- La superficie Carrez detallada, nivel por nivel, y fechada.
- El precio comparado sobre la misma superficie, mismo tipo, misma calle.
- La mezzanine: de origen o añadida, autorizada o no.
- El DPE del lote y del edificio.
- Los actas y el plan plurianual: cubierta, fachada, forjados.
- Presupuestos para las obras: un presupuesto se financia, una intención no.
- Todos estos documentos para el prestamista.
Soy Sandy MASCART, con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banco y en servicios de pago (ORIAS n° 26000541), mandataria de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE: yo monto y presento el expediente; no juzgo ni el valor ni la regularidad del inmueble (honorarios). Haga examinar su proyecto por teléfono, con el anuncio en mano.
Cree su expediente: superficie, presupuestos y copropiedad reunidos una vez.
Fuentes
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000029946555
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000006488230
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000006488239
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000006488246
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000037671848
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000051749507
- Légifrance — Article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation
- data.gouv.fr — Demandes de valeurs foncières
- Wikipédia — Canut
- Wikipédia — La Croix-Rousse
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- Préstamo hipotecario en Lyon: un expediente, varios bancos
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