Appartement canut à la Croix-Rousse : estimation et financement

« Appartement canut, beaux volumes, poutres, mezzanine » : sur les pentes et le plateau de la Croix-Rousse, le mot fait vendre, et il est juste sur le plan historique. Mais ni le notaire, ni l'évaluateur, ni le prêteur ne financent un mot. Ils lisent une surface mesurée selon un texte, un bâti ancien avec ses travaux, et une copropriété avec ses charges et ses diagnostics. Les connaître avant la visite, c'est comparer le prix sur la bonne base et présenter un dossier sans angle mort. Cette page appartient au dossier consacré au marché et au financement à Lyon.

Aucun prix au mètre carré ici : les médianes des ventes par arrondissement, et la chaîne qui va du prix à la mensualité, sont dans l'article sur les prix par arrondissement. Le déroulé d'une évaluation par le prêteur est décrit dans l'article sur l'expertise du bien.

Qu'est-ce qu'un appartement canut ?

Au début du XIXe siècle, des métiers à tisser de grande taille, dont le mécanisme Jacquard, ont fait bâtir des immeubles à leur mesure, plafonds renforcés de poutres de chêne et baies hautes, comme le rappelle l'article encyclopédique consacré aux canuts.

Pour un acheteur, il en reste quatre traits, fréquents d'un immeuble à l'autre sans être garantis dans aucun :

• une grande hauteur sous plafond, qui fait le charme du bien et augmente le volume à chauffer ;
• une mezzanine, d'origine ou ajoutée plus tard, plus ou moins haute ;
• des planchers et des poutres anciens, qui portent parfois cette mezzanine ;
• une copropriété ancienne, née de la division d'un immeuble pensé pour le travail, dont les parties communes ont l'âge de l'immeuble.

Point de vocabulaire décisif : « canut » ne désigne aucune catégorie juridique. L'acte décrit un lot de copropriété, sa quote-part de parties communes et sa surface privative, jamais un style : tout ce qui suit part de ce que l'acte, les diagnostics et la copropriété disent réellement.

Surface Carrez : ce que la mezzanine ajoute, et pas la hauteur

Deux textes suffisent. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose que toute promesse et tout contrat de vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de sa partie privative, et renvoie sa définition au décret. L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la donne, avec les déductions rappelées ci-dessus, et écarte les planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à un minimum qu'il fixe lui-même.

Sur un appartement canut, cette définition produit trois effets à connaître avant la visite.

1. La mezzanine compte, là où elle est assez haute. Son plancher entre dans la surface pour la partie qui respecte la hauteur minimale, et l'espace situé dessous aussi, pour la partie qui la respecte. Une mezzanine basse, sous laquelle on ne se tient pas debout, peut au contraire ne rien ajouter, voire retirer à la pièce la zone qu'elle surplombe.
2. Le volume ne compte pas. Un séjour très haut sous plafond vaut, dans l'acte, les mêmes mètres carrés qu'un séjour ordinaire de même emprise.
3. Les petits lots sortent du calcul. L'article 4-2 du décret écarte les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil qu'il fixe, et l'article 46 dispense de mention les caves, garages et emplacements de stationnement.

La surface habitable de l'article R. 156-1 du code de la construction applique les mêmes déductions et la même hauteur minimale, mais exclut en plus les combles non aménagés, caves, loggias, balcons, vérandas et dépendances. Le même article définit un volume habitable, somme des surfaces multipliées par les hauteurs sous plafond, qui fixe des minimums de construction, pas un prix. La « surface au sol » des annonces, elle, n'a aucune définition légale.

Surface inférieure à l'acte : ce que la loi permet

L'article 46 organise deux protections. Sans mention de superficie, la nullité de la promesse ou du contrat peut être invoquée, jusqu'à la signature d'un acte authentique qui la mentionne. Si la superficie réelle est inférieure à celle de l'acte au-delà d'une fraction que l'article fixe, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, dans un délai qui court à compter de l'acte authentique. Un excédent ne donne lieu à aucun supplément.

La fraction et le délai sont dans l'article 46, dont le notaire doit remettre une copie aux parties le jour de la signature, avec la clause de superficie, lorsque l'acte ne le reproduit pas intégralement (article 4-3 du décret). Sur un bien à mezzanine, exigez le détail du mesurage, niveau par niveau, et vérifiez que la mezzanine y figure pour ce qu'elle est.

La mezzanine a-t-elle été autorisée ?

La question relève de la copropriété, pas de la surface. L'article 3 de la loi de 1965 répute parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments. L'article 25, b, réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Une mezzanine ajoutée, ancrée dans des murs porteurs ou des poutres, peut entrer dans ce cas, selon ce que le règlement de copropriété range dans les parties communes. Le notaire tranche ; à vous de poser la question tôt et de demander le procès-verbal d'autorisation, s'il existe.

Estimer le juste prix d'un appartement canut

Comparer des mètres carrés comparables

Les ventes réellement conclues sont publiques, dans la base des demandes de valeurs foncières. Pour un appartement, elle publie deux surfaces distinctes : une surface Carrez, lot par lot, et une surface réelle bâtie. Un prix au mètre carré calculé sur l'une ne se compare pas à un prix calculé sur l'autre, et rien n'y dit, vente par vente, comment une mezzanine a été comptée.

Trois précautions avant de juger un prix affiché :

• savoir sur quelle surface il est calculé : Carrez de l'acte, surface réelle bâtie, ou « surface au sol » de l'annonce ;
• chercher des ventes du même type dans la même rue ou le même îlot, plutôt qu'une moyenne d'arrondissement qui mélange toutes les époques ;
• ne pas payer deux fois le volume : si une grande hauteur sous plafond a un prix, il se lit dans les ventes comparables, pas dans la surface de l'acte.

Le plateau de la Croix-Rousse relève du 4e arrondissement, et ses pentes du 1er, comme le rappelle l'article encyclopédique consacré au quartier ; les médianes de l'un et de l'autre, avec la réserve propre à chacune, sont dans l'article sur les prix par arrondissement. Aucune ne dit ce que vaut un appartement canut particulier.

Chiffrer les travaux d'un bâti ancien

Côté lot, le dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du code de la construction, annexé à la promesse, comprend notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation intérieure d'électricité et, s'il y a lieu, de gaz, dans les conditions propres à chacun. En copropriété, le constat plomb porte exclusivement sur la partie privative affectée au logement, et les états électricité et gaz sur la partie privative du lot. Les parties communes se lisent dans les documents de la copropriété.

Des travaux privatifs identifiés avant l'offre — électricité, menuiseries, isolation, reprise d'une mezzanine — peuvent être chiffrés par devis et intégrés au plan de financement. La mécanique, et ce qu'un prêteur en attend, est dans l'article sur le financement de travaux dans le prêt.

Le diagnostic de performance énergétique

Le contenu du diagnostic, recommandations et dépenses théoriques comprises, est fixé par l'article L. 126-26 du code de la construction. Trois règles comptent pour un acheteur.

1. La classe figure dans l'annonce. L'article L. 126-33 impose de mentionner dans les annonces de vente, y compris en ligne, le classement du bien et, pour un logement, une indication des dépenses théoriques. Une annonce qui ne les donne pas omet une information obligatoire.
2. Le diagnostic est annexé à la promesse. L'article L. 271-4 le range au 6° du dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, et précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir, contre le vendeur, des recommandations qui l'accompagnent, qui n'ont qu'une valeur indicative ; pour ce qui touche au diagnostic, la restriction ne vise que ces recommandations.
3. L'immeuble a aussi son diagnostic. L'article L. 126-31 impose un diagnostic de performance énergétique à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant une date qu'il fixe, et son renouvellement périodique. Demandez au vendeur ou au syndic si l'immeuble en dispose : ce diagnostic renseigne sur l'enveloppe commune, que celui du lot ne suffit pas à décrire.

À ne pas confondre : l'audit énergétique de l'article L. 126-28-1, prévu pour la vente de logements relevant de certaines classes énergétiques, vise les bâtiments qui comprennent un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété. La vente d'un lot en copropriété n'y est pas soumise ; celle d'un immeuble canut entier, détenu par un seul propriétaire, peut l'être.

Pour un projet locatif, la classe énergétique commande aussi le calendrier d'interdiction de mise en location, traité dans l'article sur les passoires énergétiques.

Un dossier qui répond d'avance au prêteur

Aucun texte lu pour cette page ne dit quelle surface un prêteur retient, ni comment il pondère une mezzanine ou une grande hauteur : ce sont des politiques d'établissement. Ce qui se prépare, en revanche, vaut pour tous.

Si une expertise sort sous le prix, les réponses possibles — corriger une erreur de fait, compléter l'apport, rouvrir la discussion sur le prix, présenter le dossier ailleurs — sont décrites dans l'article sur l'expertise du bien. Sur un appartement canut, une erreur de fait possible est une surface mal reprise : d'où l'importance du détail du mesurage.

Les charges de copropriété, enfin, sortent du même budget que la mensualité : qu'un prêteur les intègre ou non à son calcul, elles pèsent sur le reste à vivre, travaux de l'immeuble ancien compris.

Copropriété ancienne : les pièces qui disent ce qu'elle coûtera

La liste complète, et ce que chaque pièce apprend sur les travaux déjà votés, est détaillée dans l'article sur les travaux votés en copropriété. Sur un immeuble canut, trois pièces pèsent plus que les autres :

• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, où se lit ce qui est commun et ce qui est privatif, planchers et mezzanine compris ;
• les procès-verbaux des assemblées générales, où se lisent les travaux votés ou refusés, et une éventuelle autorisation de mezzanine ;
• le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux, adopté ou à l'état de projet.

Le plan pluriannuel est la pièce la plus utile sur un immeuble du XIXe siècle : il annonce les appels de fonds qui suivront l'achat. Qui paie les travaux déjà votés, et ce que change une pièce manquante à la promesse, sont exposés dans la même page.

Sept vérifications avant l'offre sur un appartement canut

Dans l'ordre où les questions se posent.

1. Demander la surface Carrez et son détail : niveau par niveau, mezzanine comprise, avec la date du mesurage.
2. Comparer le prix sur la même surface que les ventes de référence, et chercher des ventes du même type de bien, dans la même rue.
3. Poser la question de la mezzanine : d'origine ou ajoutée, et si elle a touché le gros œuvre, par quelle décision d'assemblée générale.
4. Lire le diagnostic de performance énergétique du lot, et demander celui de l'immeuble au syndic.
5. Lire les procès-verbaux et le plan pluriannuel de travaux : toiture, façade, cage d'escalier, planchers, réseaux.
6. Chiffrer par devis les travaux privatifs envisagés, avant l'offre plutôt qu'après : un devis se finance, une intention non.
7. Rassembler ces pièces pour le prêteur : elles répondent d'avance aux questions qu'une expertise poserait.

Faire monter le dossier de financement

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 26000541 et mandataire de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE, à Lyon et dans l'Ouest lyonnais. Il étudie le dossier de financement d'un achat, le monte et le présente aux prêteurs ; il ne décide d'aucun octroi, ne reçoit aucun fonds et ne se prononce ni sur la valeur d'un bien, ni sur sa régularité juridique, qui relèvent de l'évaluateur et du notaire.

Pour un appartement canut, l'étude part des pièces décrites plus haut : surface mesurée, diagnostics, documents de la copropriété, devis. Les honoraires sont écrits poste par poste sur la page honoraires. Pour savoir si un projet précis tient debout, faites-le examiner au téléphone, l'annonce et la promesse sous les yeux si elle existe déjà.