Travaux votés en copropriété avant votre achat : qui paie, et à quelle date

Des travaux votés avant votre achat ne sont pas forcément pour le vendeur : chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire le jour où il devient exigible, quelle que soit la date du vote. Connaître cette règle de date, c'est savoir avant de signer ce qui restera à votre charge, le négocier dans le compromis et l'inscrire au plan de financement que lira la banque. Cette page appartient au dossier des règles de base du crédit immobilier.

Les autres frais d'un achat sont listés dans l'article sur les frais annexes, le chemin du compromis aux clés dans le calendrier réel d'un achat.

Qui paie : la date d'exigibilité tranche, pas la date du vote

Poste par poste, ce que règle l'article 6-2 :

La date du vote n'y apparaît nulle part. Un ravalement voté au printemps reste au vendeur pour les appels tombés avant la vente, et passe à l'acquéreur pour ceux qui tombent après.

Où lire la date de chaque appel

La loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas le calendrier elle-même : les sommes afférentes aux dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (article 14-1, II). Cherchez donc, dans le procès-verbal, la résolution qui dit en combien d'appels les travaux seront payés et à quelles dates, pas seulement le montant voté.

Avant chaque date d'exigibilité, le syndic adresse à chaque copropriétaire un avis qui indique la somme exigible et l'objet de la dépense (article 35-2 du décret) : un appel déjà reçu par le vendeur a une date connue.

Un exemple sans montant. L'assemblée de juin vote une réfection de toiture payable en trois appels, exigibles en octobre, en janvier et en avril. Vente signée en février : les appels d'octobre et de janvier sont au vendeur, celui d'avril à l'acquéreur. Vente glissée en mai : les trois sont au vendeur. Mêmes travaux, autre répartition, selon le seul jour de la signature.

La régularisation des comptes, à prévoir aussi

Les appels sont des provisions. L'approbation des comptes révèle un trop-perçu à rendre ou un complément à payer, porté au compte de celui qui est copropriétaire ce jour-là. Si elle suit la vente, c'est l'acquéreur qui encaisse ou qui règle, y compris sur des travaux dont le vendeur a payé les appels : une ligne que le compromis a intérêt à traiter.

Les impayés du vendeur restent au vendeur

Le décret impose de notifier au syndic tout transfert de propriété d'un lot (article 6). La loi organise ensuite l'avis de mutation : sauf certificat récent du syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire avise le syndic de la vente, et celui-ci peut former opposition au versement des fonds pour les sommes restant dues par l'ancien propriétaire (article 20 de la loi). Les dettes du vendeur se règlent donc sur son prix de vente, retenu chez le notaire.

Le jour précis où vous devenez copropriétaire au regard du syndicat n'est fixé par aucun des textes lus pour cette page : posez la question au notaire, échéancier en main, car c'est ce jour qui départage un appel exigible autour de l'acte.

Repérer votre quote-part avant de signer

La liste est fixée par l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. Certaines pièces ne sont pas exigées si l'acquéreur possède déjà un lot dans la même copropriété, ou pour un lot annexe comme une cave ou un stationnement ; certaines petites copropriétés, que le texte désigne par renvoi à la loi de 1965, sont dispensées de la ligne des sommes dues par l'acquéreur et de l'état global des impayés. Pour les travaux votés, quatre pièces comptent plus que les autres.

1. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales : le vote, le montant, la clé de répartition et surtout les modalités d'appel. Le texte réserve le cas du vendeur qui n'a pas pu les obtenir du syndic : ce cas-là appelle une question.
2. Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur : la règle de date traduite en montant. Si la ligne est vide alors qu'un procès-verbal vote des travaux appelés après l'acte, demandez pourquoi. Dans une petite copropriété dispensée, elle peut manquer légalement : l'échéancier se lit alors dans les procès-verbaux, puis dans l'état daté remis au notaire.
3. La part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée par le vendeur, lorsque le syndicat dispose d'un tel fonds.
4. Le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet s'il a été élaboré : il dit ce qui pourrait être voté dans les années suivantes (article 14-2 de la loi de 1965). C'est la pièce qui regarde le plus loin.

Une pièce manque ? Lorsque les pièces d'organisation de l'immeuble et les informations financières ne sont pas remises au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de leur communication (article L. 721-3 du même code).

10 jours

Ce délai ne part qu'une fois les documents de la copropriété communiqués, lorsqu'ils manquaient à la signature de la promesse. Son décompte et sa mise en œuvre sont détaillés dans l'article consacré à la rétractation.

En vigueur depuis le

24 novembre 2018

Source

Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance

Son décompte et la façon de l'exercer sont dans l'article sur la rétractation et la réflexion.

L'état daté, où la règle devient un chiffre

Avant l'acte authentique, le syndic adresse au notaire un état daté en trois parties (article 5 du décret). La première recense les sommes que le vendeur peut encore devoir, dont les provisions déjà exigibles des dépenses hors budget. La troisième, la vôtre, recense les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, dont les provisions non encore exigibles du budget et des dépenses hors budget. C'est la pièce à rapprocher de la clause du compromis.

Négocier les travaux dans le compromis : ce que la clause change

Une clause qui met un appel « à la charge du vendeur » ne l'efface donc pas de votre relevé de charges : s'il tombe après la vente, le syndic vous le réclame, et c'est au vendeur de vous en tenir compte. Une clause utile dit aussi comment ce compte se solde.

Six points à faire écrire, ou à vérifier dans le projet de compromis.

1. Les travaux visés : désignés par la date de l'assemblée et par la résolution, pas par une formule générale sur « les travaux votés ».
2. Un critère unique : date du vote, de l'appel ou de l'achèvement. Une clause qui en mélange deux laisse un appel sans maître.
3. Le mode de règlement : somme retenue ou versée le jour de l'acte, remboursement ultérieur, montant fixe ou réel. Le notaire dit ce qu'il peut exécuter.
4. L'assemblée tenue entre le compromis et l'acte : les textes lus pour cette page n'organisent pas ce cas. Au compromis de dire si le vendeur vous transmet la convocation, et qui supportera ce qui y sera voté.
5. La régularisation à l'approbation des comptes : sans clause, elle va à celui qui est copropriétaire ce jour-là.
6. Un emprunt collectif en cours : il obéit à sa propre règle, ci-dessous.

Le fonds de travaux reste attaché au lot

Les sommes versées au fonds de travaux entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement : elles ne sont pas remboursées au vendeur à la cession et restent attachées au lot, donc à vous. En contrepartie, l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente (article 14-2-1, III). Une faculté, pas une obligation : c'est un point de négociation. Un fonds bien garni peut être affecté par l'assemblée aux travaux à venir, ce qui peut justifier de le payer, ou d'en tenir compte dans le prix.

L'emprunt collectif, qui devient exigible à la vente

Le syndicat peut financer des travaux par un emprunt souscrit en son nom, auquel les copropriétaires participent selon des règles que la loi détaille (article 26-4). Dans les cas que vise l'article 26-8 de la loi, la vente du lot d'un copropriétaire qui participe à cet emprunt rend immédiatement exigibles les sommes qui lui restent dues. L'obligation peut toutefois être transmise au nouveau copropriétaire, avec l'accord du prêteur, de la caution et le vôtre. Si un tel emprunt figure aux procès-verbaux, réglez la question avant le compromis : elle change ce que le vendeur solde et ce que vous reprenez. Pour un éco-prêt à taux zéro souscrit par le syndicat, les règles propres à ce prêt sont dans l'article sur l'éco-PTZ.

Intégrer la quote-part au plan de financement

Une quote-part appelée dans les mois qui suivent l'acte fait partie de ce que l'achat impose de payer. La taire ne la fait pas disparaître : elle revient comme un apport qui n'était pas entièrement disponible, au moment où la trésorerie est la plus tendue.

Trois façons de la couvrir, aucune acquise d'avance.

• La payer sur l'apport. La plus simple à présenter, si l'apport restant couvre encore les frais d'acte et votre réserve. Les frais qui pèsent déjà sur l'apport sont chiffrés dans l'article consacré aux frais annexes.
• La faire entrer dans le prêt. Un prêteur peut accepter de financer une quote-part de travaux dans le prêt d'acquisition, mais rien ne l'y oblige, et il s'agit ici de parties communes, pas de votre logement. La question se pose pièces à l'appui : procès-verbal, montant appelé, échéancier. Le financement de travaux dans le prêt immobilier, et ses limites, est traité dans l'article sur le financement des travaux.
• La négocier. Une baisse de prix réduit le montant à financer ; une prise en charge par le vendeur laisse le prix inchangé mais vous épargne le décaissement. Les deux se lisent différemment au plan de financement, et se décident avant le compromis.

Un prêt travaux séparé, souscrit après coup et sans garantie sur le logement, peut relever du crédit à la consommation : il n'entre pas dans le mandat de Sandy Mascart, et la frontière est expliquée dans l'article sur le financement des travaux cité plus haut.

Deux conséquences, enfin. Si la quote-part doit passer dans le prêt, le montant inscrit dans la condition suspensive doit l'inclure : une clause calée sur le seul prix protège mal un financement qui demande davantage, comme l'explique l'article sur la condition suspensive. Et les charges courantes remises au compromis entrent dans votre budget mensuel, que le prêteur peut regarder en plus de votre taux d'effort : des charges élevées pèsent sur le dossier avant même le premier appel de travaux.

Six questions qui sécurisent l'achat

Avant l'offre d'achat, puis avant le compromis, dans cet ordre.

1. Au vendeur : les procès-verbaux, avec les modalités d'appel de chaque chantier voté.
2. Dans les documents remis : les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, ou, si la copropriété en est dispensée, l'échéancier des procès-verbaux.
3. Au notaire : le jour à retenir pour la répartition, et une clause à critère unique, avec son mode de règlement.
4. Sur le fonds de travaux : la part rattachée au lot, et ce que vous acceptez d'en payer.
5. Sur un emprunt collectif : s'il existe, soldé ou transmis, et à quelles conditions.
6. Au prêteur : un plan de financement qui porte la quote-part et sa couverture.

Le financement de l'acquisition, quote-part comprise lorsque le prêteur accepte de l'intégrer, entre dans le périmètre de Sandy Mascart, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, qui ne décide d'aucun octroi et ne reçoit aucun fonds. Pour chiffrer la quote-part dans votre dossier avant le compromis, appelez avec le dernier procès-verbal d'assemblée et le projet de compromis sous les yeux.