Perfiles atípicos
Préstamo hipotecario para TNS o auto-entrepreneur: ¿dos o tres balances para pedir prestado?
Antigüedad, deducción micro, salario o dividendos, ingresos irregulares: lo que realmente retiene el banco y cómo preparar su expediente.
Ningún texto impone un número de balances para pedir prestado: la práctica bancaria consiste en presentar dos ejercicios cerrados, tres cuando la actividad es joven o irregular. El banco busca un ingreso que se reproducirá. Retiene el beneficio tras la deducción de un auto-entrepreneur, nunca su volumen de negocio, y razona sobre el ejercicio más bajo cuando los ingresos varían.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Ningún texto impone un número de años de actividad: es una práctica bancaria, no una regla, variable según los establecimientos.
- El banco retiene el beneficio fijo tras la deducción fiscal, nunca el volumen de negocio bruto del auto-entrepreneur.
- Para una actividad con costes reales bajos, la deducción del régimen micro puede reducir el ingreso retenido por el banco.
- Una remuneración de gerente se retiene como un ingreso regular; los dividendos solo se retienen bajo estrictas condiciones.
- En ingresos irregulares, el análisis se realiza sobre el ejercicio más bajo, no sobre la media de los años buenos.
« Son tres años de actividad. » Ningún texto lo impone: el prestamista busca un ingreso que dure y que varíe poco. Gerente, microempresario o autónomo, demuéstrelo como todos los perfiles atípicos.
¿Cuántos años de actividad se necesitan para solicitar un préstamo como autónomo?
La práctica habitual: dos ejercicios cerrados, tres si la actividad es joven o irregular. No se trata de una regla: el analista quiere la prueba de que el ingreso se reproducirá.
El prestamista compra previsibilidad. Cinco clientes recurrentes con contrato marco tranquilizan más que cuatro años con un único cliente.
Menos de tres años de actividad: cuatro palancas
- La trayectoria profesional previa: ocho años como asalariado en la misma especialidad, no es usted un principiante. Muestre sus contratos anteriores.
- Un cartera equilibrada, con contratos escritos.
- El ahorro restante después de la compra: el colchón para un hueco de facturación.
- Un coprestatario asalariado, que estabiliza sin salvarlo todo.
El portage salarial se interpreta a veces como asalariamiento y a veces como autonomía: el préstamo sin contrato indefinido.
¿Cómo calcula el prestamista el ingreso de un microempresario?
No sobre su volumen de negocio: sobre el beneficio forfeta, tras la deducción, el de su aviso de imposición.
Reducción micro: quién pierde, quién gana
- Consultor, formador, desarrollador, con cargas bajas: usted gana más de lo que el banco lee.
- Compra-venta o artesanía, con cargas altas: la reducción puede embellecer su ingreso.
Con cargas bajas, pasar al régimen real puede aumentar su capacidad de préstamo. Decídalo con un contador y calcule uno o dos ejercicios bajo el nuevo régimen.
El alquiler amueblado tiene sus propias tasas y umbrales, modificados recientemente: verifíquelos en la fuente. También el límite de facturación del régimen micro.
Gerente de SASU o EURL: salario, dividendos, ¿o ambos?
La remuneración se retiene. El dividendo se pondera bajo condiciones estrictas, a veces se excluye.
Poco salario y muchos dividendos aligeran las cotizaciones, pero hunden el expediente de crédito. Para que un dividendo cuente:
- varias distribuciones sucesivas y comparables;
- capital propio y tesorería que los soporten;
- una remuneración coherente al lado.
El gerente mayoritario de EURL se lee como un autónomo; el presidente de SASU, asimilado a asalariado, sigue siendo dueño de sus nóminas.
¿Préstamo en dos o tres años? Arbitre ahora
Aumentar la remuneración durante dos ejercicios cuesta cotizaciones, pero puede decidir la aprobación. Sociedad civil: el financiación en sociedad civil.
¿Qué hacer si sus ingresos son irregulares?
No los promedie usted mismo: si la diferencia es fuerte, el analista razona sobre el punto bajo.
- Muestre todo el historial, con el año malo explicado.
- Muestre el colchón: un mes débil sin descubierto.
- Construya sobre el punto bajo: un expediente que resiste allí resiste en todas partes.
Le plafond porte sur le rapport entre charges de crédit et revenus. Sur un revenu volatil, c'est le revenu retenu par l'établissement — et non celui que vous avez perçu au meilleur exercice — qui alimente le calcul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
El detalle: el ingreso retenido por el banco.
De empleado asalariado a autónomo: ¿cuándo solicitar el préstamo?
Antes de la dimisión, o después de dos ejercicios cerrados. Nunca entre ambas cosas.
Siendo empleado tras el período de prueba, su expediente es ordinario. Mantenga esta situación hasta la desembolsación de los fondos: la dimisión o la creación de la sociedad antes de la liberación de los fondos pueden hacer caer la aprobación.
Los documentos que prueban un ingreso de autónomo
Sin balance, el microempresario muestra:
- sus avisos de imposición y declaraciones de ingresos profesionales;
- sus declaraciones de facturación;
- los extractos de la cuenta dedicada a la actividad.
Según la estructura, añada:
- la certificación de vigilancia y el aviso de situación en el registro de empresas;
- los estatutos y las actas de asignación del resultado;
- los contratos marco o cartas de encargo;
- el cuadro de amortización de cualquier préstamo profesional.
En el régimen real: el tratamiento de las profesiones liberales.
¿Qué bancos aceptan las estructuras jóvenes?
Aquellos que tienen un canal dedicado a los profesionales. El circuito cuenta más que la marca.
- Un mercado de profesionales lee un expediente correcto, más lentamente.
- Una red de gran público aplica una cuadrícula salarial.
- Un actor exclusivamente en línea suele descartar estos perfiles.
Ponga en competencia: las familias de prestamistas, los prestamistas especializados.
Seis puntos que hacen un buen expediente de autónomo
- Las declaraciones, los avisos y los cobros concuerdan.
- La tendencia es legible, toda caída explicada.
- La cartera de clientes está repartida, bajo contrato.
- La parte contractual del ingreso domina.
- El ahorro restante es sólido.
- Los compromisos profesionales están declarados, incluidas las garantías.
Parta del ingreso retenido, no de la facturación, y luego calcule con la fórmula de la cuota mensual.
¿Tiene sus avisos de imposición en mano? Cree su expediente o haga pasar sus documentos por el cribado por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
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- Dirigente o gerente de sociedad: hacer legibles sus ingresos para un préstamo hipotecario Dirigente de sociedad: el banco analiza su expediente y el de la empresa. Documentos que hacen legible su ingreso y compromisos a declarar.
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