Fundamentos del préstamo hipotecario
TAEG: cómo leerlo y comparar dos ofertas de préstamo sin equivocarse
El TAEG incluye intereses, gastos de expediente, garantía, seguro exigido y comisiones del intermediario. Qué contiene, qué omite y cómo comparar.
El TAEG convierte el coste total del crédito en una tasa anual: intereses, gastos de expediente, garantía, seguro exigido por el prestamista y comisiones del intermediario. Los gastos de adquisición y la escritura notarial no se incluyen. Dos TAEG solo son comparables si el importe, el plazo, la garantía y la cuota de seguro son idénticos en ambas propuestas; el coste total en euros mide luego la diferencia.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El TAEG incluye intereses, gastos de expediente, garantía, seguro exigido y comisiones del intermediario; los gastos de adquisición y la escritura notarial quedan excluidos.
- Dos TAEG solo son comparables si el importe, el plazo, la garantía y la cuota de seguro están alineados en ambas propuestas.
- Con gastos idénticos, la diferencia entre la tasa anunciada y el TAEG aumenta en préstamos cortos o de pequeño importe: los gastos fijos pesan sobre menos intereses.
- Es el TAEG, no la tasa deudora mostrada, el que se compara con el umbral de usura: una tasa mostrada razonable no excluye un rechazo.
- En un préstamo vendido antes de su vencimiento, la oferta con los gastos iniciales más bajos puede prevalecer, incluso con un TAEG ligeramente superior.
El TAEG suma todo lo que le cuesta el crédito: intereses, gastos de expediente, garantía, seguro exigido, gastos del intermediario. Distinga entre dos ofertas con él, en bases idénticas. Consulte las reglas básicas del crédito hipotecario.
¿Qué es el TAEG, en una frase?
El coste total de su crédito, expresado como un tipo de interés anual. El tipo de interés nominal solo mide los intereses.
Taux annuel effectif global
Le sigle TAEG est d'usage. Un document qui écrit encore « taux effectif global » ou « TEG » sur un crédit immobilier emploie une dénomination périmée : c'est un détail, mais il dit l'âge du modèle que l'on vous remet.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Lo encontrará en la simulación, en la ficha de información estandarizada y en la oferta.
Lo que entra en el TAEG y lo que no
| Concepto | ¿En el TAEG? | Qué debe verificar |
|---|---|---|
| Intereses del préstamo | Sí | El tipo de interés nominal y su naturaleza, fijo o revisable |
| Gastos de expediente del banco | Sí | El importe aplicado, tras una posible negociación |
| Garantía exigida: aval o hipoteca | Sí | Qué garantía se utilizó en el cálculo |
| Seguro del prestatario exigido por el banco | Sí | Qué póliza y qué porcentaje se utilizaron en el cálculo |
| Gastos de un intermediario de crédito | Sí | Que figuren efectivamente en la base de cálculo, por el importe del mandato |
| Gastos de apertura y mantenimiento de una cuenta impuesta | Sí | Si la apertura de la cuenta condiciona el préstamo |
| Tasación del inmueble solicitada por el banco | Sí | Si se le factura a usted |
| Impuestos de transmisión y gastos de escritura del notario | No | Se presupuestan por separado |
| Penalizaciones en caso de incumplimiento por su parte | No | Figuran en las condiciones generales |
Cela vaut pour les honoraires d'un mandataire comme pour ceux de tout autre intermédiaire : s'ils sont dus, ils doivent apparaître dans le calcul de la banque. Un TAEG qui les oublie est flatteur et faux.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
À ne pas confondre avec les frais de garantie — caution, hypothèque —, qui sont nécessaires pour obtenir le crédit et entrent donc dans le calcul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
Mis honorarios: la página de honorarios.
¿Por qué el TAEG es siempre más alto que el tipo anunciado?
Añade los gastos, en la fecha de cada pago: los gastos pagados el primer día pesan más.
Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés
Le calcul est actuariel : il cherche le taux qui rend égales, date par date, la somme prêtée et la totalité de ce que vous versez. C'est ce qui permet de comparer deux échéanciers de formes différentes.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
El tipo de interés nominal más bajo puede tener el TAEG más alto: consulte la tabla bancaria.
¿Cómo comparar dos ofertas con el TAEG?
- Alinee el importe y el plazo.
- Alinee la garantía: una garantía puede ser parcialmente reembolsada.
- Alinee el seguro: contrato y porcentaje.
- Anote las contraprestaciones: domiciliación, otros productos.
- Compare el coste total en euros.
La différence entre deux taux annuels effectifs globaux : l'un calculé en supposant l'assurance intégralement exigée par le prêteur, l'autre en supposant qu'aucune assurance n'est exigée
Cette différence permet de comparer deux contrats d'assurance sans toucher au reste de l'offre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-12 du code de la consommation — Légifrance
Aísle el seguro con el TAEA.
Cuando el TAEG no es suficiente
- Venta anticipada: los gastos iniciales más bajos pueden prevalecer.
- Tipo revisable: el TAEG es una hipótesis.
- Diferido, tramos, varios préstamos: lea el plan de amortización.
- Simulación: solo el TAEG de la oferta obliga al banco.
¿Qué relación existe entre el TAEG y el tipo de usura?
Es el TAEG el que se compara con el umbral de la usura. Los gastos y el seguro pueden hacer que se rechace un expediente.
Palancas: seguro externo, otra garantía, gastos renegociados. Consulte el tipo de usura.
Ofertas comparables, en una sola tabla
Con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banca, no fijo ninguna tasa. Solicito las ofertas sobre las mismas bases, verifico la base de cálculo de cada TAE y releo la oferta de préstamo, línea por línea. Los documentos.
¿Tiene dos ofertas en mano? Cree su expediente o hágalas comparar por teléfono.
Fuentes
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