Délai de rétractation du compromis ou réflexion sur l'offre de prêt : ne plus les confondre

Deux délais, deux effets opposés. La rétractation porte sur le compromis : elle vous permet de renoncer à l'achat, sans motif. La réflexion porte sur l'offre de prêt : elle vous interdit de l'accepter trop tôt, sans vous permettre de renoncer à rien. Aucun des deux ne vous protège d'un refus de prêt — c'est le rôle de la condition suspensive. Savoir lequel joue, et quand, évite de perdre un droit ou une date. Cette page appartient au dossier des fondamentaux du crédit immobilier.

Rétractation et réflexion : quelle est la différence ?

Les deux délais se comptent aujourd'hui en un nombre de jours comparable, d'où la confusion. Mais ce sont deux règles, portées par deux codes, qui peuvent évoluer séparément : elles ne se cumulent pas, ne se compensent pas, et la première est presque toujours expirée quand la seconde commence.

Comment se compte le délai de rétractation du compromis ?

10 jours

Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui notifie l'acte — et non du jour de la signature, ni du jour où vous allez chercher le pli à la poste.

En vigueur depuis le

24 novembre 2018

Source

Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance

Trois points de ce décompte sont mal connus.

Le point de départ n'est pas la signature. Le compromis signé doit vous être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, ou par un moyen offrant les mêmes garanties sur la date. Le délai part du lendemain de la première présentation de cette lettre : un pli présenté un mardi et retiré le samedi suivant a fait courir le délai dès le mercredi. Laisser dormir un recommandé ne prolonge rien.

L'acte peut aussi vous être remis en main propre, lorsqu'un professionnel — agent immobilier ou notaire — a reçu mandat de prêter son concours à la vente. Le délai court alors du lendemain de cette remise, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. C'est le cas le plus court : le délai démarre souvent dès le lendemain de la signature.

Le droit appartient à l'acquéreur non professionnel d'un logement, pas au vendeur ni à un acquéreur professionnel. Vous achetez à deux ? Regardez la date de première présentation de chacune des lettres, et faites confirmer par écrit, par le notaire ou l'agence, la date à laquelle le délai expire.

Cas plus rare : une vente signée directement chez le notaire, sans compromis ni promesse préalable, n'ouvre pas de rétractation mais un délai de réflexion sur le projet d'acte, de même durée, pendant lequel l'acte ne peut pas être signé. C'est une troisième règle, distincte de la réflexion sur l'offre de prêt.

Comment se rétracter d'un compromis, concrètement ?

Dans les mêmes formes que la notification : lettre recommandée avec avis de réception, ou moyen offrant des garanties équivalentes sur la date. Un appel, un message ou un courriel ordinaire ne suffisent pas.

1. Relisez la clause de rétractation du compromis. L'acte doit indiquer lisiblement les conditions et les modalités d'exercice de ce droit : à qui écrire, à quelle adresse, sous quelle forme.
2. Écrivez une phrase sans ambiguïté : vous exercez votre droit de rétractation sur l'acte signé à telle date pour tel bien. Aucun motif à donner, et mieux vaut n'en donner aucun.
3. Expédiez avant l'expiration du délai, et gardez la preuve de dépôt.
4. Plusieurs acquéreurs ? Signez tous la lettre, ou envoyez chacun la vôtre.
5. Prévenez ensuite le notaire et l'agence par courriel, copie jointe : ce courriel ne vaut pas rétractation, mais il évite que le dossier continue d'avancer sans vous.

Considérez la rétractation comme définitive : le vendeur n'est plus tenu de rien, et reprendre le projet suppose son accord et un nouvel acte.

Que devient le dépôt de garantie en cas de rétractation ?

C'est aussi pourquoi le dépôt de garantie ne se verse pas entre les mains du vendeur. Le même article L. 271-2 interdit de recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, un versement à quelque titre que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation ; et lorsque la vente passe par un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours, il ne l'admet que si le versement est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Un chèque à l'ordre d'un particulier le jour du compromis ? Refusez. La durée de restitution n'est pas recopiée ici : ce site ne publie aucune durée légale en chiffres, et c'est au notaire de vous la confirmer par écrit.

Et le délai de réflexion sur l'offre de prêt ?

Il arrive bien plus tard, quand la banque a instruit le dossier et édité son offre. Logique inverse : la loi ne vous donne pas un droit de sortie, elle vous impose un temps de lecture.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Pendant le délai de réflexion, l'offre ne peut pas être acceptée : une acceptation envoyée trop tôt est refusée par la banque, qui en réclame une seconde. La durée de maintien est le temps minimal pendant lequel la banque reste tenue par ses conditions.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

Deux conséquences. Ce délai ne se raccourcit pas, même si le vendeur est pressé : il se prévoit, il ne se négocie pas. Et surtout, la réflexion se place avant l'acceptation, jamais après : ne bâtissez pas votre calendrier sur un retour en arrière une fois l'offre acceptée. Employez cette fenêtre à relire l'offre contre votre dossier ; si vous croyez avoir accepté par erreur, posez immédiatement la question au notaire ou à un avocat. Le décompte jour par jour est dans l'article sur l'offre de prêt.

Et si le prêt est refusé : lequel des deux délais vous protège ?

Aucun. La rétractation est close bien avant la réponse de la première banque, et la réflexion suppose qu'une offre existe. Entre les deux, ce qui vous protège est une troisième règle : la condition suspensive d'obtention du prêt, écrite dans le compromis.

1 mois

C'est un plancher. La durée utile est celle qui couvre l'instruction réelle d'une banque, assurance et garantie comprises : elle se négocie avant de signer le compromis, pas après.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance

Prêt refusé dans les conditions de la clause : la vente tombe et les sommes versées vous sont rendues. Encore faut-il que la clause décrive un prêt réaliste — montant, durée, taux maximal — et que vous puissiez prouver vos démarches. Sa rédaction est traitée dans l'article sur la condition suspensive, la marche à suivre en cas de refus dans l'article sur le prêt refusé après compromis.

Quatre confusions qui coûtent cher

• « Il reste un délai pour se rétracter du prêt. » La réflexion se place avant l'acceptation, jamais après.
• « Le délai de rétractation part de la signature. » Non : du lendemain de la première présentation de la lettre, ou de la remise en main propre.
• « La rétractation servira si la banque dit non. » Elle sera expirée depuis longtemps : c'est la condition suspensive qui joue, si elle est bien rédigée.
• « Les deux délais se suivent. » Toute l'instruction du prêt les sépare. Le calendrier complet, du compromis aux clés, est dans l'article qui lui est consacré.

Avant le compromis : sécuriser le financement

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne rédige pas de compromis et ne conseille pas sur la vente elle-même — c'est le rôle du notaire. Le travail porte sur ce que ces délais encadrent : le financement.

1. Vérifier votre capacité avant le compromis, pour ne pas découvrir pendant la rétractation que le projet ne passe pas.
2. Relire avec vous la condition suspensive avant la signature : montant, durée, taux maximal, délai. Elle vous protège une fois la rétractation close.
3. Déposer un dossier complet dès la fin du délai de rétractation, pour que l'instruction tienne dans la durée de la clause. La liste est sur la page des pièces à réunir.
4. Relever la date de réception de l'offre et calculer avec vous le premier jour où elle peut être acceptée.
5. Relire l'offre ligne à ligne pendant le délai de réflexion, tant qu'une erreur se corrige encore.

Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont écrits sur la page honoraires. Compromis sur le point d'être signé ? Faire relire la clause de prêt avant de signer : c'est le seul moment où elle se discute encore.