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Les règles du crédit immobilier, expliquées par quelqu’un qui monte les dossiers
Ce que la banque regarde, dans quel ordre, et ce qui fait basculer un dossier d’un côté ou de l’autre. Ces articles sont écrits depuis l’autre côté du bureau : pas la règle recopiée, mais ce qu’on en fait quand le dossier est sur la table.
22 articles publiés.
Comprendre la règle avant de déposer
À lire avant le premier rendez-vous bancaire. On y voit ce qui se calcule, ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas.
- Taux d'endettement : la règle HCSF, sa marge de dérogation et ce que la banque en fait Calculez votre taux d'endettement comme l'analyste : charges retenues, reste à vivre, dérogation HCSF, et les leviers pour repasser sous le plafond.
- Dossier de prêt immobilier : la liste exacte des pièces à fournir Les pièces à fournir par profil, l'ordre qui évite trois semaines de retard, et ce que la banque lit vraiment dans vos trois derniers relevés.
- Caution, hypothèque ou IPPD : le vrai coût des garanties d'un prêt immobilier Caution, hypothèque, privilège de prêteur : ce que chaque garantie coûte, ce qui vous revient à la fin, et quand la banque impose l'hypothèque.
- Barème bancaire : pourquoi le taux affiché n'est pas le vôtre, et comment viser la meilleure ligne Grille par durée, décotes, contreparties, assurance : lisez un barème bancaire comme la banque et repérez ce qui vous rapproche de la meilleure ligne.
- La banque peut-elle m'imposer de domicilier mes revenus chez elle ? Aucun texte ne vous oblige à domicilier vos revenus pour un prêt immobilier. Chiffrez la contrepartie demandée et négociez-la avant l'offre.
- Lissage de prêts : plusieurs prêts, une seule mensualité, ce que ça coûte et quoi exiger Une seule mensualité pour plusieurs prêts : comment la banque lisse le plan, ce que cela coûte, l'effet sur votre PTZ et les six questions à poser.
- Financer des travaux : dans le prêt immobilier oui, par un prêt travaux seul non Intégrer les travaux au prêt immobilier : conditions, devis exigés, déblocage sur facture. Et pourquoi le prêt travaux seul est hors de mon mandat.
- Lexique du crédit immobilier : soixante-huit mots expliqués, et ce que chacun change pour vous TAEG, quotité, carence, mainlevée : soixante-huit mots du crédit immobilier définis en trois lignes, pour lire une offre ou une notice sans contresens.
Quand ça bloque
Un refus n’est pas un verdict, c’est un motif. Ces articles traitent le refus selon le moment où il tombe : avant le compromis, ou après.
- Prêt immobilier refusé : les 12 raisons réelles et le plan d'action des 15 jours Prêt immobilier refusé : trouvez le vrai motif parmi les 12 plus courants, corrigez-le preuve à l'appui et redéposez dans le bon ordre en quinze jours.
- Prêt refusé après compromis de vente : protéger votre dépôt et votre projet Prêt refusé après le compromis : faire jouer la condition suspensive, récupérer le dépôt de garantie, obtenir un délai. Les bons gestes, dans l'ordre.
- Dossier refusé pour taux d'usure : ce que mesure le seuil et comment repasser dessous Dossier bloqué par l'usure ? Le seuil se compare au TAEG, assurance et frais compris. Où lire celui du trimestre, et trois leviers pour repasser dessous.
- Offre de prêt : délai de réflexion, validité, et comment ne pas tout recommencer Délai de réflexion décompté au jour près, validité des conditions, modifications qui imposent une réédition : acceptez votre offre sans perdre de temps.
- Condition suspensive de prêt : les quatre chiffres qui vous protègent, et comment les fixer Rédigée avant que la banque ait parlé, la clause décide de tout en cas de refus : les quatre chiffres à y porter, comment les fixer, les phrases à ajouter.
Tenir le calendrier
Entre le compromis et les clés, chaque semaine perdue se rattrape mal. Ces articles disent qui attend quoi, et quel document débloque quelle étape.
- Combien de temps entre le compromis et les clés ? Le calendrier réel, et où gagner du temps Du compromis aux clés, étape par étape : les délais légaux qui ne bougent pas, ceux qui se raccourcissent, et six leviers pour tenir un calendrier court.
- Attestation de financement : ce qu'elle vaut vraiment, et comment l'obtenir Réclamée par l'agence avant la visite, l'attestation de financement n'engage aucune banque. Les sept lignes qui lui donnent du poids, et comment l'obtenir.
- VEFA et construction : appels de fonds, intérêts intercalaires et différé d'amortissement Ce que vous payez entre la signature et la livraison d'un logement neuf : échelonnement des appels de fonds, intérêts intercalaires, différé, assurance.
- Travaux votés en copropriété avant votre achat : qui paie, et à quelle date Travaux votés avant la vente d'un appartement : ce que le décret de 1967 met à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, et ce que le compromis peut changer.
Le reste du sujet
Les autres articles du sujet, dans l'ordre de publication.
- Acheter en indivision : sécuriser le prêt, les quotes-parts et la sortie Acheter à plusieurs en indivision : ce que la banque exige, comment fixer des quotes-parts justes, et comment sortir quand le prêt court encore.
- Construire avec un CCMI : financer le terrain et la maison dans le bon ordre Un seul prêt pour le terrain et la maison : l'ordre des signatures, les pièces que la banque exige avant son offre, le déblocage au rythme du chantier.
- Délai de rétractation du compromis ou réflexion sur l'offre de prêt : ne plus les confondre Rétractation : renoncer à l'achat. Réflexion : ne pas accepter le prêt trop tôt. Point de départ, forme et effets des deux délais, pour ne rien perdre.
- Se porter caution du prêt immobilier d'un proche : ce que vous signez vraiment Se porter caution, c'est payer le prêt d'un proche sur vos revenus et vos biens s'il ne paie plus. Ce qu'il faut vérifier avant de signer.
- TAEG : comment le lire et comparer deux offres de prêt sans vous tromper Le TAEG réunit intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée et frais d'intermédiaire. Ce qu'il contient, ce qu'il ignore, comment comparer.