Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Bauen mit CCMI: Grundstück und Haus in der richtigen Reihenfolge finanzieren
Ein Kredit für Grundstück und Haus: Reihenfolge der Unterschriften, geforderte Unterlagen und Ratenzahlung im Bauverlauf.
Ein Bauvorhaben nach CCMI wird meist mit einem einzigen Kredit finanziert: Der Grundstückspreis geht an den Notar, das Haus wird dem Bauträger über Ratenzahlungen im Takt der Bauarbeiten bezahlt. Die Reihenfolge ist entscheidend: Grundstückskaufversprechen und Vertrag mit aufschiebenden Bedingungen, Baugenehmigung, Kreditantrag, Kreditangebot, Grundstückskauf. Der Kreditgeber zahlt nichts aus, ohne die Bescheinigung über die Gewährleistung der Lieferung zum vereinbarten Preis und Termin.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- In der Regel deckt ein einziger Kredit sowohl das Grundstück als auch den Bau: Das Grundstück wird über den Notar abgewickelt, das Haus über aufeinanderfolgende Ratenzahlungen.
- Bevor der Kreditgeber sein Angebot ausstellt, prüft er, ob der Vertrag die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthält, eine Voraussetzung für die Kreditgewährung.
- Ohne die Bescheinigung über die Gewährleistung der Lieferung zum vereinbarten Preis und Termin wird kein Geld an den Bauträger ausgezahlt.
- Diese Gewährleistung wird von einer Kreditanstalt, einem Finanzierungsinstitut oder einem zugelassenen Versicherer ausgestellt, der vom Bauträger unabhängig ist.
- Solange das Haus nicht übergeben ist, wird der Kredit noch nicht getilgt, und Zwischenzinsen laufen nur auf die bereits gezahlten Beträge.
Die Finanzierung eines CCMI (Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses) erfolgt in der Regel über einen einzigen Kredit: Das Grundstück wird beim Notar bezahlt, das Haus im Rhythmus der Baustelle. Unterschreiben Sie in der richtigen Reihenfolge und legen Sie einen vollständigen Vertrag vor, bevor das Kreditangebot vorliegt (Grundlagen der Immobilienfinanzierung).
Ein einziger Kredit, zwei Auszahlungsphasen
Ein einziger Kredit deckt in der Regel sowohl das Grundstück als auch den Bau: Das Grundstück wird am Tag des Verkaufs bezahlt, das Haus über Ratenzahlungen. Zwei Kredite sind vor allem dann gerechtfertigt, wenn das Grundstück lange vor dem Hausbau-Projekt gekauft wird.
Berechnen Sie von Anfang an die Gesamtkosten: Grundstück, Vertrag, reservierte Arbeiten, Anschlüsse, Steuern, Außenanlagen, Bauwerksschadensversicherung.
Das Grundstück allein zu kaufen, um es „sicherzustellen“, ist die riskanteste Konstruktion: Ohne zweiten Kredit haben Sie ein Grundstück, eine Schuld und kein Haus.
Die Unterlagen, die das Angebot freischalten
Die Bank prüft die gesetzlichen Angaben im Vertrag vor ihrem Angebot und verlangt die Bescheinigung über die Fertigstellungsgarantie vor jeder Auszahlung. Ein unvollständiger Vertrag stoppt das Verfahren.
| Dokument | Was es belegt |
|---|---|
| Der unterschriebene Vertrag, Pläne und Beschreibung | Was gebaut wird, zu welchem Preis, in welcher Frist |
| Die Kalkulation der Arbeiten, die Sie sich vorbehalten | Die wahren Gesamtkosten |
| Die Bescheinigung über die Fertigstellungsgarantie | Dass ein Garant das Haus fertigstellen wird, falls der Bauunternehmer ausfällt |
| Die Bescheinigung über die Bauwerksschadensversicherung | Dass schwere Schäden vorfinanziert werden |
| Die Baugenehmigung | Dass das finanzierte Projekt genehmigt ist |
| Die Vorvertrag oder der Eigentumsnachweis des Grundstücks | Die Grundlage der Kreditgarantie |
Lesen Sie das Vertragsmuster der ANIL vor der Unterschrift. Die Bauwerksschadensversicherung wird vor Beginn der Baustelle abgeschlossen.
Unterzeichnen Sie in der richtigen Reihenfolge
- Die Grundstückskaufvereinbarung, unter der Bedingung der Gesamtfinanzierung und der Baugenehmigung.
- Der CCMI-Vertrag, unter seinen gesetzlichen Bedingungen: Grundstück, Baugenehmigung, Kredite, Versicherung, Gewährleistung für die Fertigstellung.
- Die Baugenehmigung, dann das Kreditantragsdossier.
- Das Kreditangebot, vollständiges Dossier.
- Der Kauf des Grundstücks, dann die Baustelle.
Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Il ne remplace aucune condition suspensive : une fois expiré, seules les conditions écrites au contrat vous protègent.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
C'est un plancher. Un dossier de construction attend un permis, une garantie de livraison et une assurance avant de pouvoir être complet : la durée se négocie en conséquence, dans la promesse du terrain comme dans le contrat de construction.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
In der Grundstückskaufvereinbarung zielen Sie auf die Finanzierung der gesamten Operation ab. Redaktion: die aufschiebende Kreditbedingung.
Bezahlen Sie die Baustelle im Takt ihres Fortschritts
Der Bauträger fordert die Mittel Stufe für Stufe an, gemäß einem im Vertrag festgelegten, regulativen Raster (service-public.fr). Sie bestätigen jede Forderung schriftlich, nach der Besichtigung; die Bank zahlt aus. Bestätigen Sie niemals eine nicht erreichte Stufe.
Budgetieren Sie die Bauphase
Bis zur Übergabe: Zwischenzinsen, Versicherung, ggf. Miete.
- vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-3 CCH)
- contrat de construction d’une maison individuelle (art. L. 231-1 et L. 232-1 CCH)
- contrat de promotion immobilière (art. L. 221-1 CCH)
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Le différé suit le décalage réel d'entrée dans les lieux : ce nombre de mois est un plafond, pas un forfait. Un chantier qui dépasse le délai du contrat ne prolonge pas automatiquement le différé accordé.
- En vigueur depuis le
- Source
- economie.gouv.fr
Verzögerung inklusive: Zahlungsaufrufe und Zwischenzinsen.
Ohne CCMI keine Beweise
Architekt, Bauüberwachung, Eigenbau: unterschriebene Angebote pro Los, Versicherungen jedes Beteiligten, höhere Eigenmittel, Freigabe auf Rechnungen.
Der PTZ kann den Plan entlasten
Bei Neubau kann ein Kredit mit Nullzins je nach Gemeinde und Ihren Einkommen in den Plan einfließen. Prüfen Sie die Zone vor dem Vorvertrag.
Bevor Sie den Vorvertrag für das Grundstück unterzeichnen, sammeln Sie die Unterlagen des Vertrags zusammen. Ich bin Mandatar eines Intermediärs für Bankgeschäfte (Honorare). Ein telefonisches Gespräch, mit dem Vertragsentwurf in der Hand.
Erstellen Sie Ihre Unterlagen: Vertrag und Grundstück, alles geht zusammen zur Bank.
Quellen
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 242-1 du code des assurances
- economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
- ANIL
- Service-Public.fr
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