Aides, PTZ et dispositifs locaux
PTZ à Lyon : ce que vous pouvez vraiment financer en zone A
À Lyon, le PTZ finance le neuf, pas l'ancien. Revenu retenu, assiette, quotité, différé : ce que vous pouvez vraiment financer en zone A.
Lyon est en zone A. Le prêt à taux zéro y finance un logement neuf, sous conditions de ressources, jamais un logement ancien, quels que soient les travaux : l'ancien est réservé aux zones moins tendues. Son montant n'est pas forfaitaire : c'est une quotité appliquée à un coût d'opération plafonné, qui exclut les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement. Il s'adosse obligatoirement à au moins un autre prêt.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Lyon est en zone A, la plus favorable du zonage : plafonds de ressources et de coût d'opération y sont les plus élevés.
- Le revenu retenu pour le PTZ est le plus élevé entre le revenu fiscal du ménage et le coût de l'opération divisé par un diviseur réglementaire.
- L'assiette du PTZ exclut les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement, contrairement à ce qu'affichent des simulateurs grand public.
- À Lyon, aucun logement ancien n'ouvre droit au PTZ, quels que soient les travaux : l'ancien est réservé aux zones moins tendues.
- Le transfert du PTZ vers un nouveau logement en cas de revente n'est pas un droit : il s'instruit et peut être refusé par le prêteur.
À Lyon, le prêt à taux zéro finance le neuf, pas l'ancien. La ville est en zone A : les plafonds y sont les plus élevés du dispositif, mais aucun logement ancien n'y ouvre droit — or c'est l'ancien que la plupart des primo-accédants visitent en premier. Cette page dit exactement ce que le prêt à taux zéro finance à Lyon, avec quel revenu retenu, sur quelle assiette, et ce qu'il ne financera pas.
Un mot de méthode : aucun chiffre de cette page n'est recopié à la main. Les plafonds, les quotités et les durées sont lus dans la base réglementaire du site au moment où vous affichez la page, avec leur source et leur date d'effet — un barème PTZ change par décret, souvent en janvier, parfois en cours d'année. Plusieurs de ces valeurs sont des grilles : un plafond par zone et par nombre de personnes, une quotité par tranche et par type de bien. Le simulateur de PTZ les lit à la même source et vous rend le seul chiffre qui vous concerne : le vôtre. Chaque encadré renvoie aussi au texte officiel, si vous préférez le lire vous-même.
Lyon est-elle éligible au PTZ, et dans quelle zone ?
Oui. Lyon relève de la zone A du zonage A bis / A / B1 / B2 / C, celui qui mesure la tension entre l'offre et la demande de logements. C'est la zone la plus favorable en montants : plafonds de revenus et plafonds de coût d'opération y sont les plus élevés du dispositif.
Pour le PTZ, le code de la construction ne distingue pas la zone A bis de la zone A : même colonne de plafonds, même barème de tranches. Un tableau « A bis » donne donc aussi les chiffres d'un Lyonnais.
Attention en revanche aux communes limitrophes. La couronne lyonnaise n'est pas entièrement en zone A, et le classement d'une commune se vérifie ligne à ligne, jamais par département ni par code postal : le PTZ dans l'ancien autour de Lyon explique comment lire le zonage officiel et à quelle date il s'applique.
Quels revenus sont retenus pour un PTZ à Lyon ?
Le PTZ ne regarde pas votre salaire mensuel mais un revenu annuel de référence, comparé à un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Particularité méconnue : ce revenu de référence n'est pas toujours votre revenu fiscal.
Le revenu retenu n'est pas toujours votre revenu fiscal
C'est le point que je passe le plus de temps à expliquer, et celui que les simulateurs commerciaux escamotent. Le revenu pris en compte est le plus élevé de deux montants : la somme des revenus fiscaux de référence des futurs occupants, ou le coût total de l'opération divisé par un diviseur fixé par le texte.
Le revenu retenu est le plus élevé des deux montants : revenu fiscal de référence du ménage, ou coût total de l'opération divisé par ce diviseur.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-3-2 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
En clair : un ménage aux revenus déclarés modestes qui achète un bien cher à Lyon ne sera pas traité comme un ménage modeste. Le mécanisme évite qu'une opération coûteuse, portée par un gros apport familial, capte l'aide maximale. C'est ce plancher qui fait basculer un dossier d'une tranche à la suivante, et donc qui réduit la quotité. Je le vérifie systématiquement avant d'annoncer un montant, parce que c'est là que naissent les écarts entre le PTZ « annoncé » par un vendeur et le PTZ réellement accordé.
Quelle année de revenus, et qui compte dans le ménage
Le revenu fiscal retenu est celui de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt : pour une offre émise en 2026, l'avis d'imposition portant sur les revenus de 2024. Deux conséquences :
- une hausse de revenus récente ne vous exclut pas immédiatement du dispositif, et une baisse récente ne vous y fait pas entrer ;
- un mariage, une séparation ou l'arrivée d'un enfant en cours d'année ne joue sur le plafond que par le nombre de personnes destinées à occuper le logement, pas par le revenu de l'année.
Le nombre de personnes retenu est celui des futurs occupants, pas celui de votre foyer fiscal. Un couple non marié et non pacsé qui achète à deux compte pour deux personnes, même avec deux déclarations séparées : on additionne alors les deux revenus fiscaux de référence. C'est l'erreur de saisie la plus fréquente sur les simulateurs en libre-service.
Quel montant de PTZ pouvez-vous obtenir à Lyon ?
Le PTZ n'est pas un montant forfaitaire : c'est un pourcentage — la quotité — appliqué à un coût d'opération lui-même plafonné selon la zone et le nombre d'occupants. Deux plafonnements s'enchaînent donc, et un troisième vient ensuite limiter le PTZ par rapport aux autres prêts du plan de financement.
Le coût d'opération retenu, et ce qu'il n'inclut pas
L'assiette du calcul n'est pas le prix de l'annonce, mais un « coût total de l'opération » défini par le code, qui comprend certains postes et en exclut d'autres.
L'exclusion la plus structurante : les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement n'entrent pas dans l'assiette. Beaucoup de simulateurs grand public les intègrent, ce qui gonfle mécaniquement le PTZ affiché ; sur une opération lyonnaise, l'écart n'a rien de marginal. C'est aussi pourquoi le PTZ ne dispense jamais d'un apport : les frais d'acquisition restent à financer autrement, sujet traité dans le PTZ compte-t-il comme apport.
Cette assiette est ensuite plafonnée.
La quotité dépend de votre tranche et du type de bâtiment
La quotité est le pourcentage appliqué à l'assiette retenue. Elle dépend de votre tranche de revenus — quatre tranches, la première étant la plus favorable — et de la nature du bien.
Le changement décisif depuis 2025 : le PTZ neuf n'est plus réservé aux zones tendues ni aux immeubles collectifs, mais le type de bâtiment fixe désormais la quotité. Un logement neuf en bâtiment d'habitation collectif conserve les quotités pleines ; une maison individuelle neuve relève d'un barème réduit.
Bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
À Lyon intra-muros, la question se pose peu : l'écrasante majorité des programmes neufs sont collectifs, donc à quotité pleine. Elle devient décisive pour une maison neuve en première couronne. Quatre catégories d'opérations échappent au barème réduit même hors bâtiment collectif : la location-accession, l'accession sociale en TVA réduite, le bail réel solidaire, et l'aménagement en logements de locaux qui n'étaient pas destinés à l'habitation — les transformations de bureaux, plus fréquentes sur l'agglomération qu'on ne le croit. Sur une maison en BRS, la différence de quotité peut décider du sort du dossier.
Pourquoi le PTZ dans l'ancien est-il impossible à Lyon ?
Parce que le PTZ dans l'ancien reste réservé aux communes les moins tendues, celles classées en zone B2 ou C, sous condition d'un programme de travaux minimal. Lyon est en zone A : aucun appartement ancien lyonnais n'ouvre droit au PTZ, quel que soit le montant des travaux engagés.
Ce que la loi de finances a ouvert, et ce qu'elle n'a pas ouvert
C'est ici que se concentrent les contresens, y compris chez des professionnels. La loi de finances pour 2025 a bien supprimé une condition de localisation, mais uniquement celle du neuf. Le dispositif a donc deux régimes, à lire séparément :
| Ce que vous achetez | Où le PTZ est possible | Condition supplémentaire |
|---|---|---|
| Logement neuf | Toutes les zones, Lyon comprise | Aucune condition de zone ; le type de bâtiment fixe la quotité |
| Logement ancien | Uniquement les communes les moins tendues : ni A bis, ni A, ni B1 | Programme de travaux d'amélioration minimal, avec performance énergétique à atteindre |
« Le PTZ est désormais possible partout » est une demi-vérité : exacte pour le neuf, fausse pour l'ancien — précisément le cas de la majorité des recherches lyonnaises.
Ce que ça change concrètement pour un primo-accédant lyonnais
- Un T3 ancien à la Croix-Rousse, à la Guillotière ou à Monplaisir n'ouvre aucun droit au PTZ, même avec un programme de travaux lourd. La condition de zone s'apprécie avant la condition de travaux : elle est éliminatoire.
- Le neuf lyonnais redevient compétitif, dans une comparaison trop rarement faite jusqu'au bout : prix au mètre carré plus élevé, mais aide sans intérêt, frais d'acquisition réduits et aucun programme de travaux à financer dans la foulée.
- Élargir le périmètre de recherche devient un arbitrage chiffrable, pas une consolation. Quelques kilomètres suffisent parfois à retrouver l'éligibilité de l'ancien, avec un seuil de travaux à respecter, détaillé dans l'article consacré à la périphérie.
Pour situer l'ordre de grandeur de cette condition, la part minimale de travaux d'amélioration exigée dans l'ancien s'élève à 25,00 % () du coût total de l'opération.
Combien de temps rembourse-t-on un PTZ, et à partir de quand ?
Le PTZ se rembourse en une ou deux périodes. Quand il y en a deux, la première est un différé pendant lequel vous ne remboursez rien, la seconde est la période d'amortissement. La durée totale et la longueur du différé dépendent de votre tranche de revenus : plus la tranche est favorable, plus le différé est long.
Deux bornes encadrent l'ensemble. La durée totale de remboursement ne peut pas dépasser 300 mois (), et le différé, lorsqu'il existe, ne peut pas être ramené en dessous de 24 mois ().
Le différé peut être raccourci à votre demande, sans descendre sous ce plancher. On le fait rarement : le confort de trésorerie gagné pendant le différé se retrouve en charge à la fin. La façon dont la banque anticipe cette marche est décrite dans l'article sur le PTZ et le taux d'endettement.
Le PTZ finance-t-il une VEFA, une maison, un bail réel solidaire ?
Oui pour les trois, à des quotités différentes. Une vente en l'état futur d'achèvement est du neuf classique. Une maison individuelle neuve relève du barème réduit. Un bail réel solidaire conserve les quotités pleines même lorsqu'il ne s'agit pas d'un bâtiment collectif.
Deux conditions valent pour tous les cas et ne se négocient pas. La première : le logement doit devenir votre résidence principale, ce qui suppose une occupation d'au moins 8 mois () par an, sauf cas limitativement prévus.
La seconde : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant 24 mois () avant l'émission de l'offre de prêt.
Le point de départ est la date d'émission de l'offre, ni celle de la demande, ni celle de la signature chez le notaire. Sur un dossier limite, quelques semaines de décalage dans l'émission de l'offre décident de l'éligibilité : un paramètre qui se pilote, à condition d'y penser avant de déposer.
- titulaire de la carte “ mobilité inclusion ” comportant la mention “ invalidité ” mentionnée au 1° du I de l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles, ou d’une carte d’invalidité délivrée en application du même article dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2017
- bénéficiaire de la pension d’invalidité correspondant au classement dans l’une des catégories mentionnées aux 2° et 3° de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale
- bénéficiaire d’une allocation attribuée en vertu des articles L. 541-1 à L. 541-3 (AEEH) ou L. 821-1 à L. 821-8 (AAH) du code de la sécurité sociale
- victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale
- détention du seul usufruit ou de la seule nue-propriété de la résidence principale (ne vaut pas propriété)
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Avec quels prêts cumuler le PTZ, et pourquoi l'ordre compte
Le PTZ ne se suffit jamais à lui-même : il doit obligatoirement être adossé à au moins un autre prêt, et il n'est distribué que par les établissements ayant signé la convention avec l'État. Il se cumule avec un prêt principal, un prêt d'accession sociale, un prêt employeur et les aides locales.
Le montant du PTZ est en outre plafonné par rapport aux autres prêts de l'opération. Conséquence inattendue de cette règle méconnue : ajouter un prêt employeur ou une aide locale sous forme de prêt peut augmenter le PTZ auquel vous avez droit. La mécanique est détaillée dans l'article sur le PTZ, l'apport et l'endettement, les dispositifs du territoire dans le référentiel des aides de la Métropole, et les deux prêts complémentaires les plus courants ont leur page : le prêt Action Logement et le PAS ou le prêt conventionné. Quand ces lignes s'empilent, le lissage de prêts ramène le tout à une mensualité tenable.
Ce que je fais dans cet ordre, sur un dossier lyonnais : je détermine la tranche et la quotité, je vérifie l'assiette retenue hors frais d'acte, puis seulement ensuite je cherche les prêts complémentaires — parce que ce sont eux qui, en retour, débloquent parfois le plafond du PTZ.
Que devient le PTZ si vous revendez avant la fin ?
La vente du logement entraîne en principe le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment des formalités de publicité foncière. Un transfert du capital restant dû vers une nouvelle résidence principale peut être demandé, mais le prêteur peut le refuser s'il estime que sa garantie s'en trouverait dégradée.
La mutation entre vifs entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard lors des formalités de publicité foncière ; l’emprunteur peut toutefois demander le transfert du capital restant dû pour financer une nouvelle résidence principale, l’établissement pouvant refuser si le transfert dégrade significativement son niveau de garantie
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-6 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
C'est un point sur lequel je suis toujours très clair en rendez-vous, parce qu'il est régulièrement présenté à l'envers : le transfert n'est pas un droit. Il se demande, il s'instruit, et il peut être refusé. Un plan patrimonial qui compte emporter son PTZ dans le logement suivant est fragile.
Si votre horizon d'occupation est court, le PTZ ne doit donc pas décider de l'achat. Et un transfert se prépare avec le prêteur d'origine avant la mise en vente, pas au compromis sur le nouveau bien, quand les délais sont déjà comptés.
Les cinq erreurs qui font perdre le PTZ
- Signer un compromis sur un bien ancien lyonnais en comptant sur le PTZ. La condition de zone ne se rattrape pas : vérifiez-la avant l'offre d'achat.
- Calculer le PTZ sur le prix frais compris. Les frais d'acte sont exclus de l'assiette : un montant annoncé sur cette base est surestimé.
- Oublier le revenu plancher lié au coût de l'opération. C'est lui qui fait changer de tranche, donc de quotité, sans que le revenu déclaré ait bougé.
- Déposer sans surveiller la date d'émission de l'offre. Elle commande la condition de primo-accession, la version du zonage et le barème applicables : la date la plus structurante du dossier, et la moins regardée.
- Louer le logement dans les premières années. L'occupation à titre de résidence principale est contrôlée, et les cas de mise en location autorisés pendant les années qui suivent le versement sont limitativement énumérés. Une location saisonnière ou meublée en fait partie des cas exclus, y compris quelques semaines par an : c'est une infraction aux conditions du prêt, pas un arrangement toléré.
Une dernière remarque, sur un point que la profession met rarement en avant : aucune somme ne peut vous être réclamée par un intermédiaire avant le déblocage effectif des fonds. Ce n'est pas un geste commercial, c'est une interdiction du code monétaire et financier, elle vaut pour tout le secteur, et un professionnel qui la présente comme sa propre garantie prend des libertés avec la réalité.
Deux biens en vue, dont un seul ouvre droit au PTZ ? La vraie question n'est pas « combien vaut le PTZ » mais « que reste-t-il à emprunter après lui, et à quelles conditions ». Faites calculer ce reste à emprunter pour les deux biens par téléphone avant toute offre d'achat.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
- PTZ dans l'ancien : les communes autour de Lyon où il reste possible Le PTZ dans l'ancien reste possible hors de Lyon, avec travaux. Communes éligibles, seuil de travaux, date qui fait foi et montage : le mode d'emploi.
- PTZ 2026 : comment le demander, les pièces à fournir et le bon calendrier Le PTZ se demande à la banque, avec le prêt principal. Les pièces à préparer, la date qui fixe vos droits et les erreurs de calendrier à éviter.
- Aides à l'accession sur la Métropole de Lyon : le référentiel Tous les dispositifs d'accession mobilisables sur la Métropole : qui les porte, ce qu'ils changent au plan de financement, et la contrepartie exigée.
- Bail Réel Solidaire à Lyon : comment se finance un BRS et quelles banques suivent Acheter en BRS à Lyon, les murs sans le terrain : comment la banque lit la redevance, le PTZ à quotité haute et les questions qui trouvent le bon prêteur.
Tous les articles du sujet : Aides, PTZ et dispositifs locaux