Fondamentaux du crédit immobilier · Question précise
Construire avec un CCMI : financer le terrain et la maison dans le bon ordre
Un seul prêt pour le terrain et la maison : l'ordre des signatures, les pièces que la banque exige avant son offre, le déblocage au rythme du chantier.
Une construction sous CCMI se finance le plus souvent par un seul prêt : le prix du terrain part chez le notaire, la maison se paie au constructeur par appels de fonds, au rythme du chantier. L'ordre compte : promesse du terrain et contrat sous conditions suspensives, permis, dossier de prêt, offre, achat du terrain. Le prêteur ne débloque rien sans l'attestation de garantie de livraison.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Un seul prêt couvre en général le terrain et la construction : le terrain part chez le notaire, la maison se paie par appels de fonds successifs.
- Avant d'émettre son offre, le prêteur vérifie que le contrat comporte les mentions légales imposées, condition à l'octroi du crédit.
- Aucun fonds n'est débloqué au constructeur sans l'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus.
- Cette garantie est délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur agréé, distinct du constructeur.
- Tant que la maison n'est pas livrée, le prêt ne s'amortit pas encore et des intérêts intercalaires courent sur les seules sommes déjà versées.
Construire avec un CCMI — contrat de construction de maison individuelle — se finance le plus souvent par un seul prêt : le terrain se paie chez le notaire, la maison au rythme du chantier. Deux choses évitent les blocages : signer dans le bon ordre, et remettre à la banque un contrat complet avant son offre. Cette page fait partie des fondamentaux du crédit immobilier.
Terrain et maison : un seul prêt, deux temps de déblocage
Le plus souvent, un seul prêt couvre le terrain et la construction, en deux temps : le prix du terrain part chez le notaire le jour de la vente, puis la maison est payée au constructeur par appels de fonds successifs. Deux prêts distincts se justifient surtout si le terrain est acheté bien avant que le projet de maison soit arrêté.
La banque raisonne sur le coût total de l'opération ; présentez-le d'emblée, poste par poste : terrain et frais d'acquisition, prix du contrat, travaux que vous vous réservez, raccordements, taxes d'urbanisme, assurance dommages-ouvrage, aménagements extérieurs. Un dossier limité au terrain et au prix du contrat reviendra demander une rallonge en plein chantier — instruite comme un nouveau prêt, aux conditions du jour.
Acheter le terrain seul, « pour le bloquer », puis chercher le financement de la maison est le montage le plus risqué : si le second prêt est refusé, vous êtes propriétaire d'un terrain et débiteur d'un crédit, sans maison.
Les pièces du CCMI que la banque exige avant son offre
Avant d'émettre son offre, le prêteur vérifie que le contrat comporte les mentions que la loi impose ; et avant tout versement au constructeur, il exige l'attestation de garantie de livraison. Un contrat incomplet ne ralentit pas le dossier : il l'arrête.
Les pièces attendues, et ce que chacune établit :
| Pièce | Ce qu'elle établit pour la banque |
|---|---|
| Le contrat signé, avec ses plans et sa notice descriptive | Ce qui est construit, à quel prix convenu, dans quel délai |
| Le chiffrage des travaux que vous vous réservez | Le vrai coût total : ces travaux sont à financer ou à justifier par l'apport |
| L'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus | Qu'un garant achèvera la maison si le constructeur fait défaut |
| L'attestation d'assurance dommages-ouvrage | Que les désordres graves seront préfinancés sans attendre un procès |
| Le permis de construire | Que le projet financé est bien celui qui sera autorisé |
| La promesse de vente du terrain, ou le titre de propriété | L'assiette de la garantie du prêt |
La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ; elle prend la forme d'une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet. C'est elle qui sépare un CCMI d'un simple devis : sans elle, la banque finance un chantier dont personne ne garantit la fin. Le modèle de contrat et ses mentions sont présentés par l'ANIL : lisez-les avant de signer, pas en réponse à une demande de la banque.
L'assurance dommages-ouvrage, elle, ne dépend pas du contrat : celui qui, comme propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction doit la souscrire avant l'ouverture du chantier. Elle garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages dont les constructeurs sont responsables.
Signer dans le bon ordre, avec les bonnes conditions suspensives
Deux contrats courent en parallèle — la promesse de vente du terrain et le CCMI — et chacun doit pouvoir tomber si l'autre tombe.
- La promesse de vente du terrain, sous condition suspensive d'obtention du prêt pour l'opération entière, et du permis de construire.
- Le CCMI, avec les conditions suspensives que le code prévoit pour lui : acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, permis de construire et autres autorisations administratives, obtention des prêts, assurance de dommages, garantie de livraison.
- Le dépôt du permis, puis le dépôt du dossier de prêt, contrat et plans à l'appui.
- L'offre de prêt, une fois le dossier complet.
- L'achat du terrain chez le notaire, puis l'ouverture du chantier.
Le délai de rétractation vaut pour le contrat de construction : le texte vise tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution d'immeubles d'habitation, la vente d'immeubles à construire ou la location-accession. Pour la promesse du terrain, ne le tenez pas pour acquis : c'est une question à poser au notaire avant de signer, pas après.
Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Il ne remplace aucune condition suspensive : une fois expiré, seules les conditions écrites au contrat vous protègent.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
La condition suspensive de prêt a une durée plancher légale ; un projet de construction a besoin de bien davantage.
C'est un plancher. Un dossier de construction attend un permis, une garantie de livraison et une assurance avant de pouvoir être complet : la durée se négocie en conséquence, dans la promesse du terrain comme dans le contrat de construction.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
Sur la promesse du terrain, faites viser le financement de l'opération entière, pas celui du seul terrain : un prêt accordé pour le terrain et refusé pour la maison ne doit pas vous obliger à acheter. Montant, durée, taux maximal, nombre de refus à produire : l'article sur la condition suspensive de prêt.
Déblocage des fonds : payer le chantier au rythme où il avance
Le constructeur n'est pas payé en une fois : il émet un appel de fonds à chaque stade — ouverture du chantier, fondations, murs, mise hors d'eau, mise hors d'air, équipements, réception —, plafonné par une grille réglementaire de pourcentages cumulés. Cette grille figure dans votre contrat, et c'est la version du contrat qui s'applique ; elle est aussi exposée sur service-public.fr.
Le circuit d'un appel de fonds :
- le constructeur vous adresse l'appel, avec l'attestation d'avancement ;
- vous le validez par écrit, après être allé voir le chantier — la banque ne paie pas sans votre accord écrit ;
- la banque verse directement au constructeur ;
- les intérêts commencent à courir sur la somme versée, et sur elle seule.
Ne validez jamais l'appel d'un stade non atteint « parce que ce sera fait la semaine prochaine » : la grille est votre seule protection contre un chantier payé plus vite qu'il n'avance.
La période de chantier : un coût à budgéter avant de signer
Tant que la maison n'est pas livrée, le prêt n'est pas entièrement débloqué et ne s'amortit pas encore : vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes versées, et l'assurance ; locataire, vous les cumulez avec le loyer. La norme d'octroi reconnaît cette situation et admet un différé, qu'elle borne.
- vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-3 CCH)
- contrat de construction d’une maison individuelle (art. L. 231-1 et L. 232-1 CCH)
- contrat de promotion immobilière (art. L. 221-1 CCH)
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Le différé suit le décalage réel d'entrée dans les lieux : ce nombre de mois est un plafond, pas un forfait. Un chantier qui dépasse le délai du contrat ne prolonge pas automatiquement le différé accordé.
- En vigueur depuis le
- Source
- economie.gouv.fr
Intérêts intercalaires, différé partiel ou total, effet sur le coût du crédit : l'article sur les appels de fonds et les intérêts intercalaires. À retenir : ce budget se calcule avant de signer, avec le délai du contrat et une marge de retard.
Construire sans CCMI : ce que la banque demande en plus
Architecte et entreprises par lots, maîtrise d'œuvre, autoconstruction partielle : ces montages existent et se financent, mais ils ne portent pas la garantie de livraison du CCMI. La banque compense : devis signés pour chaque lot, assurances de chaque intervenant, apport plus élevé, déblocage sur factures, et parfois un refus net pour l'autoconstruction du gros œuvre : le dossier doit remplacer par des preuves le garant qui manque.
Les aides qui peuvent alléger le plan de financement
Une construction est une opération dans le neuf : selon la commune et vos ressources, un prêt à taux zéro peut entrer dans le plan et modifier l'ordre des remboursements — conditions du moment dans l'article sur le prêt à taux zéro à Lyon et dans sa périphérie. Dans l'Ouest lyonnais comme dans le Nord-Isère, riches en terrains à bâtir, la zone change parfois la réponse d'une commune à l'autre : vérifiez-la avant la promesse.
Cinq préparatifs avant la promesse du terrain
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne choisit pas votre constructeur, ne décide pas de l'octroi et ne promet ni accord ni taux. Le travail : faire arriver à la banque un dossier de construction complet du premier coup.
- Écrire le coût total de l'opération, poste par poste, travaux réservés et raccordements compris : il fixe le montant à emprunter.
- Relire avec vous les conditions suspensives des deux contrats avant signature, pour qu'elles se répondent, leur rédaction restant l'affaire du notaire.
- Tenir la liste des pièces du contrat que le prêteur attend — garantie de livraison, dommages-ouvrage, permis — avec leur date d'arrivée probable ; la liste commune à tous les projets est sur la page des pièces à réunir.
- Chiffrer la période de chantier : intérêts intercalaires, assurance, loyer qui continue, avec une hypothèse de retard.
- Vérifier les aides mobilisables sur la commune du terrain, avant de figer le plan de financement.
Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont écrits poste par poste sur la page honoraires. Le bon moment pour en parler, c'est avant la promesse du terrain : un rendez-vous téléphonique, projet de contrat du constructeur et annonce du terrain sous la main.
Sources
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000006824494
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000038433486
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000006824501
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000039344324
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000019265425
- economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
- ANIL
- Service-Public.fr
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