Immobilien zur Vermietung
Immobilieninvestition in Mietobjekte vor dem Erwerb der Hauptwohnung: Die richtige Reihenfolge in Lyon
Erst mieten, dann kaufen? Sie bleiben Ersterwerber, doch der erste Kauf beeinflusst die Belastung, das Eigenkapital und den zinslosen Kredit.
Der Kauf eines Mietobjekts vor der Hauptwohnung ist möglich und führt nicht zum Verlust des Status als Ersterwerber, da dieser nur die bewohnte Wohnung betrifft. Doch der erste Kredit belastet den zweiten: Die monatliche Rate zählt als Verbindlichkeit, während die Miete oft nur teilweise berücksichtigt wird, das Eigenkapital wird aufgebraucht und die Mieteinnahmen können die Einkommensgrenzen für den zinslosen Kredit überschreiten.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Der Kauf eines Mietobjekts, während man in der eigenen Wohnung mietet, führt nicht zum Verlust des Status als Ersterwerber, da dieser nur die Hauptwohnung betrifft.
- Die Miete eines leer vermieteten Objekts fließt in das steuerliche Referenzeinkommen ein und kann die Einkommensgrenzen für den zinslosen Kredit überschreiten.
- Zum Zeitpunkt des zweiten Kaufs belastet die monatliche Rate des ersten Mietkredits die Finanzierung, während die erzielte Miete von der Bank meist nur teilweise berücksichtigt wird.
- Die Spielräume der Banken begünstigen den Kauf einer Hauptwohnung: Ein Mietprojekt muss innerhalb der Normen liegen, ohne auf Flexibilität zu zählen.
- Ein erster Mietkredit verbraucht das Eigenkapital und verzögert die Wiederaufbau der Ersparnisse, die für den zukünftigen Kauf der Hauptwohnung erforderlich sind.
Ja, das ist möglich: Der Kauf eines Mietobjekts, während Sie selbst Mieter bleiben, führt nicht zum Verlust des Status als Erstkäufer. Aber dieser erste Kredit wirkt sich auf Ihre Belastungsquote aus, verbraucht Ihr Eigenkapital und wird der Bank am Tag, an dem Sie für sich selbst kaufen, wieder vor Augen geführt: Simulieren Sie beide Käufe vor dem ersten. Der Rahmen: das Investment-Dossier für Mietobjekte; Preise und Renditen: Mietobjekte in Lyon.
Bleibt man nach einem Mietkauf Erstkäufer?
Ja, solange Sie nicht Eigentümer Ihrer Hauptwohnung waren: Der zinslose Kredit richtet sich nach der bewohnten Wohnung, nicht nach dem gehaltenen Vermögen.
Le texte vise la propriété de la résidence principale. Un bien acheté pour être loué, que l'on n'a jamais habité, n'entre pas dans cette condition.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-4 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
emprunteur (ou co-emprunteurs) en accession à la première propriété au sens de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation
Le renvoi est fait au texte du prêt à taux zéro : c'est la première propriété de la résidence principale qui compte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
- Bewohnen Sie die Immobilie nicht: Sie würde zu Ihrer Hauptwohnung.
- Die Mieteinnahmen einer leerstehenden Wohnung fließen in die Einkünfte des zinslosen Kredits ein und können Sie über die Obergrenze hinausführen. Siehe der zinslose Kredit in Lyon.
Am Tag des zweiten Kredits wiegt der erste
Die Miete ist eine Belastung; der Mietzins wird oft nur teilweise berücksichtigt.
Toutes les charges d'emprunt du foyer sont prises en compte, assurance comprise, y compris celles du prêt locatif déjà en cours.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Ein „selbstfinanziertes“ Mietobjekt wiegt trotzdem.
- Ihr aktueller Mietzins verschwindet aus der Berechnung: „Erst das Mietobjekt“ gilt für komfortable, nicht für knappe Einkommen.
- Ein kürzlich aufgenommenes Mietkredit wiegt über die gesamte Laufzeit des zweiten Kredits.
Die Methode: Mieteinnahmen und Verschuldung.
Das Mietobjekt muss ohne Ausnahme bestehen
Ce qui reste est libre d'utilisation, et tous les autres projets se le partagent : locatif, résidence secondaire, et le reste.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance
Ein Investoren-Dossier muss in die Norm passen. Siehe die Schuldenquote.
Erst das Mietobjekt oder erst die Hauptwohnung
| Situation | Erst das Mietobjekt | Erst die Hauptwohnung |
|---|---|---|
| Sie wissen nicht, wo Sie in einigen Jahren leben werden (Mobilität, Karriere) | Vertretbar: Sie fixieren Ihren Wohnort nicht | Risiko eines frühen, kostspieligen Verkaufs |
| Ihre gemietete Wohnung passt zu Ihnen und der Mietzins ist angemessen | Vertretbar | Wenig Dringlichkeit |
| Ihre Einkommen lassen nach dem Mietobjekt einen Nettospielraum | Vertretbar | Auch möglich |
| Ihre Einkommen sind knapp für das angestrebte Hauptwohnungsprojekt | Nicht empfohlen: Das Mietobjekt wird die Tür schließen | Zu bevorzugen |
| Sie rechnen mit einem zinslosen Kredit und Ihre Einkommen kratzen an der Obergrenze | Sorgfältig zu prüfen: Die Mieteinnahmen können Sie dorthin bringen | Zu bevorzugen |
| Ein Kinderwunsch oder eine Vergrößerung steht bevor | Nicht empfohlen: Der Flächenbedarf wird vor der Leistungsfähigkeit eintreffen | Zu bevorzugen |
Den ersten Kredit mit Blick auf den zweiten aufbauen
Der aufgebrauchte Eigenanteil fehlt für die Hauptwohnung. Halten Sie die monatliche Rate moderat, die Ersparnisse unangetastet, weisen Sie nachgewiesene Mieteinnahmen vor und nehmen Sie zwischen den beiden Käufen keinen kleinen Kredit auf.
Die beiden Käufe simulieren
Ich bin Mandatar eines Intermediärs für Bankgeschäfte; ich verkaufe weder Immobilien noch Steuervergünstigungen.
- Ihre Tragfähigkeit für die Hauptwohnung allein.
- Dasselbe mit dem bestehenden Mietobjekt.
- Die verbleibenden Zuschüsse, unter Hinzurechnung der Mieteinnahmen.
- Die tragfähige Reihenfolge, einschließlich der Wartezeit.
Beizubringende Unterlagen und Honorare online. Vergleichen Sie die beiden Kaufreihenfolgen telefonisch, mit den zwei letzten Steuerbescheiden in der Hand.
Erstellen Sie Ihr Dossier und simulieren Sie die beiden Käufe.
Quellen
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
- Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance
- Légifrance — /codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000023361850/
- Article D. 31-10-3-2 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Légifrance — Article 1417 du code général des impôts
- Légifrance — Article 14 du code général des impôts
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