Investir dans le locatif avant sa résidence principale : le bon ordre à Lyon

Oui, c'est possible, mais pas toujours judicieux. Acheter pour louer en restant locataire de son logement ne fait pas perdre la qualité de primo-accédant : la règle regarde la propriété de votre résidence principale, pas celle d'un bien loué. En revanche, ce premier prêt pèse dans votre taux d'effort, consomme votre apport, et il se présentera à la banque le jour où vous achèterez pour vous. Simuler les deux achats avant le premier évite de fermer la porte au second. Cette page appartient au dossier consacré à l'investissement locatif.

À Lyon, louer où l'on vit, acheter où l'on peut

Dans une grande métropole, on loue souvent mieux qu'on ne peut acheter. Beaucoup de foyers lyonnais, bien logés dans un quartier où ils ne pourraient pas acheter la même surface, se demandent s'il vaut mieux placer leur capacité d'emprunt dans un petit bien à louer — à Lyon, à Villeurbanne ou plus loin — que d'attendre.

Prix et loyers sont des valeurs de marché qui bougent ; ils sont traités, avec ce que la banque lit d'un rendement, dans l'article sur le financement d'un locatif à Lyon. Ici, une seule question : dans quel ordre acheter, et ce que le premier achat fait au second.

Reste-t-on primo-accédant après un achat locatif ?

La même définition sert aux règles d'octroi des banques, qui réservent une part de leur souplesse aux primo-accédants.

emprunteur (ou co-emprunteurs) en accession à la première propriété au sens de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation

Le renvoi est fait au texte du prêt à taux zéro : c'est la première propriété de la résidence principale qui compte.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Légifrance

Deux nuances, pour ne pas en tirer trop.

• Le piège : habiter le bien. Si vous vous installez dans le logement acheté pour louer, il devient votre résidence principale ; la période de non-propriété ne recommence à courir qu'à partir du jour où vous le quittez.
• Le prêt à taux zéro est sous conditions de ressources. Le montant que le texte compare au plafond n'est pas votre salaire du mois : c'est la somme des revenus fiscaux de référence des futurs occupants du logement, prise sur une année antérieure — sauf si une fraction du coût de l'opération, elle aussi fixée par le texte, se révèle supérieure, auquel cas c'est elle qui sert. Et ce revenu fiscal de référence s'entend du montant net des revenus retenus pour l'établissement de l'impôt sur le revenu : les loyers d'un logement nu loué, qui relèvent des revenus fonciers, en font partie. Un locatif peut donc vous rapprocher du plafond, voire vous le faire franchir. Plafonds et revenu retenu sont détaillés dans l'article sur le PTZ à Lyon.

Le jour du second prêt, ce que pèse le premier

C'est le vrai sujet. Au moment du prêt pour la résidence principale, la mensualité du locatif sera une charge, et le loyer encaissé un revenu que la banque, le plus souvent, ne retient qu'en partie. Le solde entre dans un taux d'effort plafonné.

35,00 %

Toutes les charges d'emprunt du foyer sont prises en compte, assurance comprise, y compris celles du prêt locatif déjà en cours.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

La pondération des loyers et les méthodes de calcul sont expliquées dans l'article sur les revenus locatifs et l'endettement. Trois points à en retenir ici.

1. Un locatif qui s'autofinance sur le papier pèse quand même. Le loyer n'étant le plus souvent compté qu'en partie, une opération équilibrée dans votre tableur ajoute de l'endettement dans celui de la banque.
2. Votre loyer actuel disparaît du calcul. À l'achat de la résidence principale, la nouvelle mensualité remplace le loyer que vous payez : l'ordre « locatif d'abord » tient pour des revenus confortables, pas pour des revenus justes.
3. La durée restante compte. Un prêt locatif récent pèsera pendant toute la vie du second.

Le locatif doit tenir sans dérogation

Les banques peuvent s'écarter des critères d'octroi pour une fraction de leur production, mais cette marge est orientée : la plus grande part est réservée à ceux qui achètent leur résidence principale.

70,00 %

Ce qui reste est libre d'utilisation, et tous les autres projets se le partagent : locatif, résidence secondaire, et le reste.

En vigueur depuis le

1er juillet 2023

Source

Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance

Un dossier d'investisseur doit donc entrer dans la norme sans dérogation. Et l'ordre joue deux fois : le locatif est jugé strictement aujourd'hui, et la résidence principale portera demain son poids, dans un calcul où la dérogation reste possible, jamais acquise. Le détail de ces règles est dans l'article sur le taux d'endettement.

Un apport consommé, et long à reconstituer

Un achat locatif se finance rarement sans apport : les frais d'acquisition, au minimum, sont attendus sur vos fonds propres. Cet argent manquera à la résidence principale, et il se reconstitue lentement : l'épargne mensuelle comble désormais l'écart entre le loyer reçu et la mensualité, les charges, la taxe foncière et la vacance.

La bonne question n'est donc pas « y a-t-il de quoi investir ? », mais « dans combien de temps pourra-t-on de nouveau acheter pour soi, et ce délai est-il acceptable ? ». Si la réponse est « on ne sait pas », étudiez d'abord l'ordre inverse.

Locatif d'abord ou résidence principale d'abord : la grille

Aucune ligne n'est une règle : la grille se remplit avec vos chiffres, pas avec des moyennes.

Monter le premier prêt en pensant au second

C'est ce qui manque le plus souvent.

• Choisir une durée et une mensualité qui laissent de la place au futur prêt, plutôt que de maximiser le locatif.
• Garder une épargne de précaution intacte après l'opération : la banque du second achat lira vos relevés, et un investisseur sans réserve inquiète.
• Tenir une comptabilité propre du bien : bail, quittances, déclarations de revenus fonciers. Le jour du second dossier, un loyer prouvé est un loyer compté.
• Ne pas multiplier les petits crédits entre les deux achats : chaque mensualité ajoutée se retranche de la capacité à venir.

Simuler les deux achats avant d'en signer un

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne vend aucun bien, aucun programme et aucun produit de défiscalisation, ne promet ni accord ni taux, et ne donne pas de conseil fiscal. Ici, son travail consiste à simuler les deux achats avant d'en faire un.

1. Calculer votre capacité pour la résidence principale seule, aujourd'hui, pour savoir à quoi vous renonceriez.
2. Refaire le calcul avec le locatif en place, loyers pondérés comme une banque les pondère, pour mesurer ce qu'il resterait demain.
3. Vérifier ce que deviennent les aides auxquelles vous pouvez prétendre, prêt à taux zéro en tête, une fois les loyers ajoutés à vos revenus.
4. Vous dire lequel des deux ordres tient, y compris quand la réponse est d'attendre.

Les pièces sont listées sur la page des pièces à réunir, et les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Pour poser les deux scénarios côte à côte : comparer les deux ordres d'achat au téléphone, avec vos deux derniers avis d'imposition et le montant de votre loyer actuel.