Immobilien zur Vermietung
Finanzierung einer Mietimmobilie in Lyon: Was die Bank wirklich prüft
Mietimmobilie in Lyon finanzieren: Der anrechenbare Mietzins, die erwartete Eigenkapitalquote, die Betriebsart und die tragfähige Struktur.
Um eine Mietimmobilie in Lyon zu finanzieren, schaut die Bank nicht auf die angegebene Rendite. Sie prüft den Anteil des Mietzinses, den sie anrechnet, die Differenz zwischen diesem Anteil und der Monatsrate sowie den Betrag, der zum Leben bleibt, nachdem alle Raten bezahlt wurden. Keine Vorschrift schreibt ein Mindesteigenkapital vor; in Lyon und Villeurbanne wirft ein voraussichtlicher Mietzins über der Obergrenze der Mietpreisbindung Zweifel an der gesamten Akte auf.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die Mieteinnahmen lassen sich nicht auf Stadtebene ablesen: Sie hängen vom Viertel, vom Typ und von der Betriebsart ab, mit einer überprüfbaren Methode.
- Die Bank ignoriert die angegebene Rendite: Sie prüft den anrechenbaren Mietzinsanteil, die Differenz zur Monatsrate und den verbleibenden Lebensunterhalt.
- Keine Vorschrift schreibt ein Mindesteigenkapital für eine Mietimmobilie vor: Die eigentliche Frage ist, welche Kosten die Bank nicht finanzieren will.
- Das Verbraucherschutzgesetz verbietet es, eine Monatsrate in jeder kommerziellen oder werblichen Kommunikation mit einem Mietzins gleichzusetzen.
- Ein voraussichtlicher Mietzins über der Obergrenze der Mietpreisbindung in Lyon oder Villeurbanne wirft Zweifel an der gesamten Akte auf, nicht nur an dieser Position.
Finanzierung einer Mietimmobilie in Lyon: Entscheidend ist der von der Bank berücksichtigte Mietzins, nicht die angegebene Rendite. So stellen Sie den Kredit zusammen und worauf die Bank achtet. Der vollständige Ablauf: Mietimmobilie.
Mietrendite in Lyon: Fordern Sie die Methode vor der Zahl
Die Rendite wird nach Sektor, Objekttyp und Betriebsart ermittelt, nicht pauschal für „Lyon“. Eine städtische Kennzahl ist fast immer ein Bruttowert auf Basis des Kaufpreises: Die Differenz zum tatsächlich vereinnahmten Nettobetrag bestimmt die Bankentscheidung.
Eine glaubwürdige Tabelle erfordert:
- einen vereinnahmbaren Mietzins, den eines Mietvertrags, nicht einer Immobilienanzeige;
- die Gesamtkosten im Nenner: Kaufpreis, Notarkosten, Kaution, Renovierungen, Möblierung;
- datierte und gezählte Preise;
- eine schriftlich festgelegte Methode zur Ermittlung der Mietzinsen.
Von Brutto zu Netto: Die sechs fehlenden Positionen
- Die Grundsteuer: Fordern Sie die Steuerbescheinigung beim Verkäufer an.
- Die nicht erstattungsfähigen WEG-Beiträge.
- Die Leerstandsdauer und die Neuvermietung.
- Die Verwaltung, ob delegiert oder in eigener Zeit.
- Die Versicherungen: Gebäudeversicherung für nicht selbst bewohnte Objekte, Versicherung gegen Mietausfälle.
- Die Instandhaltung: Fassadenanstrich, Dach, Heizungsanlage.
Bleibt die Einkommensteuer, die von Ihrer persönlichen Situation abhängt: Berechnen Sie diese mit einem Steuerberater oder einem Wirtschaftsprüfer.
Worauf die Bank wirklich achtet
Nicht auf Ihre Rendite. Auf den Anteil des Mietzinses, den sie berücksichtigt, auf die Differenz zur Monatsrate, auf Ihr verbleibendes Einkommen und auf die Kohärenz mit Ihrem Vermögen.
Der Banker öffnet zuerst die Grundsteuerbescheinigung und die Abrechnung der WEG-Beiträge. Nur die Obergrenze der Belastung ist gesetzlich festgelegt:
Le texte fixe le plafond, pas la façon de composer l'assiette. Le coût de l'assurance emprunteur y entre par renvoi à la notion de coût total du crédit, et non par une mention expresse.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Jede Bank berücksichtigt den Mietzins in diesem Verhältnis auf ihre eigene Weise: Daher die Unterschiede in der Kreditfähigkeit. Der Mechanismus: Mieteinnahmen und Berechnung der Verschuldung.
Eigenkapital: Was wichtiger ist als der Betrag
Kein Text schreibt ein Mindesteigenkapital vor. Die eigentliche Frage: Welche Kosten lehnt der Kreditgeber ab zu finanzieren (Notarvertrag, Garantie, Akte). Eine Vollfinanzierung wird anhand der Qualität des restlichen Dossiers verhandelt.
Nicht in Frankreich ansässig? Die Anforderungen steigen: siehe Kredite für Expats und Nichtansässige. Drei Kriterien gehen dem Betrag vor:
- das nach der Transaktion verbleibende Sparguthaben;
- gepflegte Konten: kein Dispositionskredit, keine Rückbuchungen, kein kürzlich aufgenommenes Konsumkredit;
- ein übersichtliches Vermögen.
Leeren Sie Ihre Konten nicht, um „einen guten Eindruck zu machen“. Begründen Sie die Herkunft: das persönliche Eigenkapital.
Unmöbliert, möbliert, WG: Der Einfluss auf den Kredit
- Unmöbliert: niedrigere Miete, einfaches Dossier, am besten bewertetes Einkommen.
- Möbliert: höhere Miete, höhere Fluktuation. Die Möblierung wird oft vom Kredit ausgeschlossen: Planen Sie dies ein.
- WG: Der Kreditgeber prüft die Form des Mietvertrags und die teilweise Leerstandssituation.
- Kurzfristig: wechselndes lokales Umfeld, Einkommen wird manchmal abgelehnt. Siehe möblierte Ferienvermietung in Lyon.
Präsentieren Sie zwei Szenarien: die angestrebte Nutzung und einen Rückfall in die unmöblierte Vermietung. Das Finanzierungsmodell muss auch im zweiten Szenarium tragfähig sein.
Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Bleiben Sie unter der Obergrenze
Eine voraussichtliche Miete über der Obergrenze ist eine unzutreffende Prognose. Die Bank, die dies feststellt, stellt die gesamte Akte infrage.
Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025.
Le plafond applicable n'est pas un chiffre unique : il dépend du secteur, de l'époque de construction, du nombre de pièces et du caractère meublé ou non du logement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025. Le même arrêté fixe des loyers de référence par secteur : ceux de Villeurbanne ne sont pas ceux de Lyon, et un plafond lu pour l’une des deux communes ne vaut pas pour l’autre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Der Mietzuschlag wird nicht vermutet: Lassen Sie ihn aus der Prognose heraus. Die Obergrenze wird Wohnung für Wohnung geprüft. Die Details: Mietpreisbindung.
DPE, Gesellschaft, viertes Objekt: Die anderen Hürden
- Das DPE bestimmt das Datum, an dem Ihre Prognose ihre Gültigkeit verliert: siehe DPE F und G in Lyon.
- Bei einer SCI wird fast immer die persönliche Bürgschaft der Gesellschafter verlangt: siehe SCI mit Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer.
- Bei der vierten Transaktion blockiert der offene Kreditbetrag bei einem Kreditgeber: siehe die Mauer des 4. Objekts und der In-Fine-Kredit.
Eine Finanzierung vor der Besichtigung: Der Vorteil gegenüber dem Verkäufer
Auf einem angespannten Markt verliert der Investor, der seine Finanzierung nicht schnell nachweist, das Objekt, selbst wenn er es hätte finanzieren können.
Bereiten Sie sich vor der Besichtigung vor:
- Ihre aktuellen Unterlagen: Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Tilgungspläne;
- eine auf Ihren tatsächlichen Daten basierende berechnete Tragfähigkeit;
- eine für diese Art von Transaktion identifizierte Bank.
Der Machbarkeitsbrief bindet den Kreditgeber nicht: Er bescheinigt, dass ein Fachmann die Finanzierungsfähigkeit der Transaktion anhand der Unterlagen beurteilt hat.
Drei Profile aus Lyon und die entscheidenden Faktoren
- Kleines Studentenapartment: Hohe Bruttorente, fragiles Nettoeinnahmen. Entscheidend: Eine Prognose, die die Sommerleerzeit abzieht.
- Familienwohnung im ersten Ring: Stabile Einnahmen. Entscheidend: Die Methode der Bank.
- Mehrfamilienhaus mit Mieteinnahmen: Entscheidend ist das technische Dossier (Gutachten, Mietverträge, Zahlungsverzug).
Die Darlehenssumme bestimmt die monatliche Rate: die Formel für die monatliche Rate. Die Preise: der Quadratmeterpreis je Stadtbezirk.
Drei Dokumente zur Immobilie, die vor dem Kreditangebot verlangt werden müssen
- der Bescheid über die Grundsteuer für die Wohnungseinheit;
- die Aufschlüsselung der umlagefähigen Nebenkosten;
- das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung (beschlussteigende Arbeiten).
Lassen Sie Ihr Vermietungsmodell telefonisch prüfen vor dem ersten Besichtigungstermin.
Erstellen Sie Ihr Dossier: Seien Sie finanzierbar, bevor Sie besichtigen.
Quellen
Weiterlesen
- Wie viel Kredit bekomme ich? Kreditrahmen in Lyon
- Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Die Miete, die die Bank ansetzt Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Wo sie gilt, wie man die erhöhte Referenzmiete liest und welche Miete die Bank ansetzt.
- DPE F und G: Wie Sie eine Energieschluckmaschine in Lyon finanzieren, inklusive Renovierung Eine DPE F- oder G-Energieschluckmaschine ist finanzierbar: Angebote vor dem Kredit, Renovierung im Darlehen, Tilgungsaufschub bis zur Fertigstellung.
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Passer au calcul : Kreditrahmen