Emprunter à deux : le vrai calcul de votre capacité de couple, et comment protéger chacun

Emprunter à deux, c'est un seul taux d'endettement pour le ménage, calculé sur la somme de vos revenus et de vos charges. Cette addition se fait de tête, et le dossier sur la capacité d'emprunt en donne la mécanique. Ce qui décide vraiment d'un dossier à deux, c'est ce que l'addition ne dit pas : qui est engagé sur quoi, qui a apporté quoi, et ce que devient le tout si le couple se sépare.

Cette page traite d'abord le calcul, puis le statut du couple, l'apport inégal, la quotité d'assurance, le choix entre indivision et SCI, et la séparation. Elle touche au droit de la famille et au droit patrimonial : elle ne remplace pas le conseil que votre notaire vous doit avant l'acte.

La banque additionne-t-elle simplement vos deux revenus ?

Un seul taux, donc : le total des charges de crédit du foyer, divisé par le total de ses revenus retenus. Un crédit souscrit par l'un des deux, avant la rencontre et à son seul nom, y compte en entier.

Le second verrou n'est pas un pourcentage : c'est le reste à vivre, la somme qui doit subsister une fois les charges de crédit payées. Aucun texte ne le fixe ; chaque établissement applique sa grille interne, révisable, sans la publier. Cette page ne donne donc aucun montant : ce serait un faux repère sur la seule ligne du dossier qui n'est pas normée.

Son comportement, lui, se vérifie. Il augmente avec la taille du foyer, sans lui être proportionnel : le forfait par enfant reste inférieur au forfait par adulte. D'où l'écart de montant, à revenu et à taux d'endettement égaux, entre un couple avec enfants et un couple sans enfants. Le détail figure dans l'article sur la règle du Haut Conseil.

Comment se calcule le taux d'endettement d'un couple ?

Un fort écart de revenus : l'annoncer plutôt que le subir

Le calcul ne change pas ; l'analyse, si. À revenu total égal, un ménage dont l'essentiel des ressources repose sur une seule personne est plus exposé à un arrêt de travail, une perte d'emploi ou une séparation qu'un ménage équilibré. Le taux d'endettement ne le montre pas. La banque le traduit ailleurs :

• dans la quotité d'assurance demandée, rarement la plus légère ;
• dans l'exigence d'épargne résiduelle après l'opération ;
• parfois dans une durée plus courte qu'espéré.

Ne laissez pas l'analyste découvrir la répartition sur les bulletins. Présentez-la, avec ce qui la compense : ancienneté, stabilité du secteur, capacité d'épargne démontrée.

Un crédit déjà en cours chez l'un des deux

Il pèse sur tout le ménage, sans exception et sans proportion. « C'est son crédit, pas le mien » n'a aucune traduction dans le calcul : la banque finance un foyer, et elle additionne ses charges.

Comptent le crédit à la consommation et le crédit auto, la location avec option d'achat, le prêt étudiant — même en différé, puisque l'échéance à venir existe —, la pension alimentaire versée, et le prêt immobilier d'un bien conservé. Ce dernier cas est le plus fréquent et le plus mal anticipé : l'appartement acheté seul et gardé continue de coûter, et ampute la capacité commune.

Deux voies, à trancher tôt : vendre ce bien avant le nouveau projet, ou le louer, ce qui fait entrer des loyers dans le calcul — le plus souvent en partie, parfois en totalité, selon l'établissement. La double opération est traitée dans l'article sur la seconde acquisition.

Mariés, pacsés, concubins : qu'est-ce que ça change pour la banque ?

La solidarité, tout le monde la signe et personne ne la lit. La banque peut réclamer l'intégralité des échéances à l'un des deux, sans avoir à répartir. Elle survit à la séparation, au déménagement, à la fin du PACS : seule la banque peut y renoncer, par une désolidarisation formelle.

Sur la propriété, en revanche, les trois situations divergent nettement.

Mariés sous le régime légal. Le bien acquis pendant le mariage est en principe commun, quel que soit celui qui l'a financé. Des fonds propres — issus d'une donation, d'une succession, d'une vente antérieure au mariage — ne gardent leur caractère propre que par une déclaration d'emploi ou de remploi insérée dans l'acte d'acquisition. Sans elle, le bien tombe en communauté.

L'argent n'est pas perdu pour autant : l'époux qui a financé avec des fonds propres garde une récompense due par la communauté, calculée au jour de la liquidation et qui peut suivre la valorisation du bien. La clause de remploi reste très supérieure : elle donne la propriété au lieu d'une créance, et elle évite de devoir prouver l'origine des deniers. Un oubli se plaide ; faites le point avec votre notaire plutôt que d'y renoncer.

Mariés en séparation de biens. Chacun possède la quote-part indiquée dans l'acte. C'est là que l'apport inégal devient un vrai sujet, traité juste après.

Pacsés. Le PACS relève par défaut, depuis sa réforme, de la séparation de biens ; l'indivision doit être expressément choisie dans la convention. Faites vérifier la vôtre par votre notaire : la réponse dépend de sa date et de sa rédaction.

Concubins. Aucun statut, aucune protection automatique : le bien est détenu en indivision selon les quotes-parts de l'acte, et rien d'autre n'organise la relation. C'est la situation qui exige le plus d'écrits, et celle où l'on en fait le moins.

Apport inégal : protéger la mise de chacun dans l'acte

Quotes-parts d'indivision et clause de remploi

C'est le dossier que je vois le plus souvent mal ficelé, et il ne coûte rien à bien faire — à condition de le faire au bon moment, c'est-à-dire avant que le notaire ne rédige.

Trois outils, selon la situation.

1. Des quotes-parts conformes aux apports. Si l'un finance une plus grande part du prix, l'acte peut le dire. La propriété se répartit alors dans les mêmes proportions, et le prix d'une revente aussi. C'est la solution la plus simple et la plus lisible.
2. La déclaration d'emploi ou de remploi. Pour un couple marié sous un régime communautaire, c'est la clause qui préserve le caractère propre des fonds employés. Elle s'écrit dans l'acte d'acquisition, et ne se rattrape pas ensuite.
3. La reconnaissance de dette. Quand l'un avance des fonds à l'autre plutôt que d'acquérir une part plus grande, un écrit daté, qui fixe le montant, les intérêts éventuels et les modalités de remboursement, vaut infiniment mieux qu'un souvenir commun.

Le partage à parts égales, choisi « parce que c'est plus simple », l'est en effet, jusqu'au jour où il ne l'est plus. La discussion porte alors sur la bonne foi de chacun, et aucun document ne tranche. Ces clauses relèvent du droit patrimonial : seul votre notaire peut les rédiger et vous en expliquer les effets fiscaux.

Quelle quotité d'assurance choisir à deux ?

Deux configurations encadrent tout le reste. Une couverture intégrale sur chaque tête protège complètement le survivant, et c'est la plus chère. Une répartition partagée coûte moins, et laisse au survivant une part de dette à porter avec son seul revenu.

C'est donc l'écart de revenus qui commande, pas le budget d'assurance : plus il est marqué, plus la tête qui porte l'essentiel des ressources doit être largement couverte. La quotité se décide après le calcul de capacité, jamais avant. L'arbitrage chiffré est dans l'article consacré à la quotité d'assurance.

Deux points se tranchent en même temps que le prêt. Chaque emprunteur peut choisir un autre assureur que celui de la banque, indépendamment de l'autre : la délégation n'est pas une décision de couple. Et la quotité n'est pas figée : un changement d'assurance permet de la revoir au fil des revenus et de la vie familiale, au lieu de la subir telle qu'elle a été signée.

Reste à choisir où déposer le dossier. Deux établissements ne lisent pas un couple de la même façon, pour des raisons qui tiennent plus à leur organisation qu'à votre dossier : pourquoi deux banques répondent différemment.

Faut-il acheter en SCI plutôt qu'en indivision ?

L'indivision n'est pas un mauvais outil : c'est un outil sans gouvernance, qui n'organise ni les décisions, ni la sortie, ni le désaccord. La convention d'indivision comble ce vide : elle peut désigner un gérant, fixer une durée, encadrer la sortie. Entre concubins, c'est souvent le meilleur rapport entre l'effort et la protection obtenue.

La SCI répond à d'autres questions — plusieurs associés, entrées et sorties, transmission progressive de parts, choix fiscal. Elles deviennent les vôtres quand il s'agit d'investir : l'article sur le financement en SCI les traite.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Trois issues, et une seule qui règle vraiment la question.

Vendre le bien et solder le prêt. La solution la plus nette, et souvent la moins douloureuse.

Racheter la part de l'autre — le rachat de soulte. Celui qui reste doit avoir, seul, la capacité d'emprunt suffisante : l'inverse exact du calcul fait au début de cette page.

Garder le bien à deux, en indivision. Tenable seulement si les relations et les écrits le permettent, et cette issue ne règle rien : elle diffère.

Côté fiscal, la distinction est très souvent présentée à l'envers. Vendre le bien à un tiers n'est pas un partage : c'est une vente, le notaire répartit le prix entre les indivisaires, et aucun droit de partage n'est dû à ce titre. Ce droit naît quand l'indivision est liquidée entre indivisaires, donc en cas de rachat de soulte. Garder le bien à deux ne le déclenche pas non plus : il le repousse au jour du partage effectif.

• Taux de droit commun 2,50 %
• Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %

Le taux réduit est réservé aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Des concubins qui se séparent relèvent du taux de droit commun : c'est une différence coûteuse, et elle surprend presque toujours.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Article 746 du code général des impôts — Légifrance

Deux précisions sur l'assiette, qui font varier la note du simple au double. Le droit se liquide sur l'actif net partagé : la valeur du bien diminuée du passif de l'indivision, dont le capital restant dû repris par celui qui garde le logement. Et il porte sur tout l'actif net partagé, pas sur la seule soulte. Faites établir ce calcul par votre notaire avant d'arrêter le montant de la soulte.

Désolidarisation, calcul de la soulte, financement du rachat : le mécanisme complet est dans l'article sur le rachat de soulte.

Ce que je fais vérifier avant l'acte, et jamais après

Deux documents et une conversation.

Le tableau des apports respectifs, avec l'origine de chaque somme : épargne, donation, vente antérieure, prêt familial. C'est lui qui permet au notaire de rédiger les bonnes clauses. Reconstitué deux ans plus tard, il est déjà contesté.

Le projet d'acte, lu avant le rendez-vous de signature pour vérifier une seule chose : les quotes-parts correspondent-elles à ce que chacun finance réellement, et une clause de remploi est-elle prévue si elle est nécessaire ?

La conversation sur la sortie. Elle est désagréable et prend vingt minutes. Elle évite des années de désaccord sur ce qui avait été convenu. Pour la préparer avant le rendez-vous chez le notaire, posez vos deux situations sur la table au téléphone : la capacité à deux se calcule dans le même échange, et chaque sujet éclaire l'autre.