Capacidad de endeudamiento, ingresos y presupuesto
¿Cuánto puedo pedir prestado con 3.000 € al mes?
En pareja o en compra-venta con 3.000 € de ingresos: lo que realmente calcula el banco, el umbral del préstamo puente, la segunda residencia y el alquiler.
Con este ingreso, el banco fija primero una cuota máxima bajo el límite de endeudamiento y luego la convierte en capital según el plazo y el tipo de interés. El importe depende después del hogar: con el mismo ingreso total, un hogar con dos ingresos y una persona sola no obtienen la misma cantidad, porque el margen de vida exigido aumenta con el tamaño del hogar. Un bien por vender o un crédito en curso también modifican el cálculo.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
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Lo esencial
- Con el mismo ingreso total, un hogar con dos ingresos y una persona sola no obtienen el mismo importe: el margen de vida no es proporcional al hogar.
- La cuota de un préstamo puente puede excluirse del cálculo de la tasa de esfuerzo si su cuota de financiación permanece por debajo de un umbral fijado por el Alto Consejo.
- Solicitar un préstamo puente más alto puede hacer perder más capacidad de la que aporta en liquidez, en cuanto la cuota supera ese umbral.
- El aporte real de una venta no es el precio de venta: hay que restar el capital restante debido y las indemnizaciones por reembolso anticipado.
- Financiar una segunda residencia o un inmueble en alquiler en paralelo consume capacidad residual y se calcula después de la residencia principal.
A este nivel de ingresos, el cálculo no cambia: una cuota máxima por debajo del límite, convertida en capital. El expediente se decide en torno a ello: un segundo prestatario, un inmueble por vender, una inversión a un lado. Consulte el expediente de capacidad de préstamo y, para el método, la primera compra.
¿Cuánto pedir prestado con 3 000 € de ingresos al mes?
Cuota máxima por debajo del límite, convertida en capital por la duración y el tipo de interés. Pero con ingresos iguales, una pareja y una persona sola no obtienen la misma cantidad.
35,00 % ()¿Parte de un importe objetivo? ¿Qué salario para pedir prestado 300 000 €.
Con 3 000 €: ¿qué capital, en cifras?
Aproximadamente 186 600 € en veinte años, sin otro crédito, seguro no deducido. En quince años, aproximadamente 150 900 €; en veinticinco años, aproximadamente 215 200 €.
Tasas medias de julio de 2026 adoptadas: 3,11 % () en quince años, 3,16 % () en veinte años. Más allá, el Observatorio da una media propia de los préstamos más largos, recogida aquí.
| Ingresos netos mensuales | En quince años | En veinte años | En veinticinco años |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | aproximadamente 150 900 € | aproximadamente 186 600 € | aproximadamente 215 200 € |
Estimación, sin valor de oferta, establecida el 29/10/2026; hogar sin crédito en curso, seguro a descontar.
Dos ingresos de 1 500 € dan la misma tabla, si ninguno de los dos tiene crédito en curso. Por encima: 5 000, 6 000 o 8 000 €.
Solo o en pareja: la capacidad no es la misma
El límite es un porcentaje, mientras que el margen de vida es un importe que aumenta con el hogar.
Una persona sola y una pareja con dos hijos pueden mostrar la misma tasa de esfuerzo y capacidades diferentes. Cada banco tiene su propia tabla, no publicada: la verdadera pregunta se convierte en «¿para cuántas personas?» (pedir prestado en pareja).
Fijo, variable, dividendos: lo que retiene el banco
Un sueldo fijo pesa más que un fijo más variable de la misma media. Hágase establecer su ingreso retenido antes de fijar un presupuesto.
El aporte se suma al presupuesto, no a la capacidad. Y a este nivel, a menudo proviene de una venta que aún no se ha realizado.
Vender y comprar al mismo tiempo
Vender primero: aporte seguro, pero hay que alojarse entre las dos operaciones. Comprar primero con un préstamo puente: calendario preservado, pero una carga más.
El préstamo puente queda fuera de la tasa de esfuerzo mientras su cuota (importe ÷ valor del bien vendido, neta del capital restante) permanezca por debajo de un umbral:
Comparaison large : l'exclusion joue jusqu'à ce seuil inclus. Au-dessus, le relais réintègre le calcul et la capacité s'effondre d'un coup.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance
Ejemplo, sin valor de oferta: un bien puesto a la venta por 300 000 €, sobre el cual quedan 100 000 € de capital debido. La cuota se mide sobre la diferencia, 200 000 €. Un préstamo puente de 160 000 € cae exactamente en el umbral y permanece fuera del cálculo; a 170 000 €, lo supera y entra por completo en la deuda. Ejemplo establecido el 01/11/2026 sobre el único umbral del Alto Consejo.
Un préstamo puente más grande puede costar más capacidad de la que aporta en liquidez. El margen de vida y la carga del portaje permanecen (el préstamo puente).
Catégorie distincte de celle des prêts immobiliers amortissables : un relais ne s'apprécie pas au même plafond.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Tres trampas:
- El banco presta sobre un valor prudente, por debajo de la estimación de la agencia.
- Su aporte real no es el precio de venta: reste el capital restante, las indemnizaciones por reembolso anticipado y los honorarios de la agencia.
- El portage tiene un final: escriba el plan B desde el principio (baja de precio, alquiler). Compare su duración con el plazo de venta de su zona (el relevo en el oeste de Lyon).
¿Una segunda residencia?
Es posible, pero su cuota se integra por completo en la tasa de esfuerzo, sin ayuda a la adquisición.
Consume capacidad sin producirla y cuesta más que su cuota mensual (impuestos, cargas, mantenimiento). No hace perder por sí sola la condición de primer comprador para el PTZ.
¿Una inversión en alquiler en paralelo?
Sí, pero no al mismo tiempo: los alquileres se reintegran según el método de cada banco, y un inmueble aún no alquilado pesa sin aportar nada.
La vivienda principal casi siempre pasa primero: es más sensible a la tasa de esfuerzo, y es la única que abre los préstamos con ayuda. Ver los ingresos por alquiler y el alquiler en Lyon.
El presupuesto de una segunda adquisición
Parte del producto neto de la venta: precio, menos capital restante, menos indemnizaciones, menos honorarios de agencia.
En Lyon, a menudo debe decidir entre superficie y ubicación (los precios, el glosario).
Cuatro palancas del propietario
- Vender antes de comprar: posición de fuerza, aportación segura.
- Transferir su préstamo, si la oferta inicial lo prevé: reléala.
- Alquilar el inmueble anterior: una elección patrimonial.
- El diferido, en obra nueva o con obras, a cambio de un coste total más alto.
El error que veo con más frecuencia a este nivel de ingresos
Se refiere al calendario: dos relojes, compra y venta.
- un contrato de arras de compra firmado sin mirar el plazo de la venta;
- un puente concedido sobre el valor de la agencia, y luego una tasación más baja;
- una aportación presupuestada sobre el precio mostrado.
Escriba los dos calendarios uno al lado del otro, y luego la aportación neta línea a línea. Vea el presupuesto de una primera compra y los gastos de compra. Compare sus dos calendarios por teléfono, antes del contrato de arras.
Cree su expediente: venta y compra coordinadas juntas.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
- ¿Cuánto puedo pedir prestado con 2.000 € al mes? Con 2.000 € de ingresos mensuales: cálculo paso a paso de su capacidad de préstamo, los tres límites del banco y cinco palancas para aumentarla.
- Prestar a dos: el verdadero cálculo de su capacidad de pareja y cómo proteger a cada uno Prestar a dos: lo que el banco suma realmente, lo que examina después y cómo proteger un aporte desigual en la escritura.
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