Fundamentos del préstamo hipotecario
VEFA y construcción: llamamientos de fondos, intereses intercalarios y diferimiento de amortización
Lo que paga entre la firma y la entrega de una vivienda nueva: escalonamiento de fondos, intereses intercalarios, diferimiento y seguro.
Entre la firma y la entrega de una vivienda nueva, el comprador paga los llamamientos de fondos del promotor, limitados por etapa de avance, los intereses intercalarios sobre la parte del préstamo ya desbloqueada y el seguro del prestatario. Estos intereses no reembolsan ningún capital y aumentan con cada desbloqueo. Un diferimiento de amortización retrasa el reembolso del capital sin alargar el período de amortización.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Entre la firma y la entrega, el comprador paga los llamamientos de fondos, los intereses intercalarios sobre la parte ya desbloqueada y el seguro del prestatario.
- Los intereses intercalarios no reembolsan ningún capital: la carga aumenta con cada llamamiento de fondos y alcanza su máximo justo antes de la entrega.
- El escalonamiento de los llamamientos de fondos se rige por un límite regulatorio por etapa de avance, que el promotor nunca puede superar.
- Un diferimiento de amortización retrasa el inicio del reembolso del capital, no alarga el propio período de amortización.
- El tipo reducido del impuesto de publicidad inmobiliaria no se aplica si el IVA se calcula sobre el margen: hay que leer el régimen elegido por el vendedor.
En VEFA, usted paga antes de habitar: solicitudes de fondos, intereses intercalares sobre el préstamo desembolsado, seguro desde el primer euro abonado. Solo el primero figura en el contrato de reserva: calcule los otros dos. Consulte las reglas básicas del crédito hipotecario.
¿Qué es un interés intercalar y cuándo comienza a pagarse?
El interés sobre la parte del préstamo ya abonada al promotor, antes de la amortización. Comienza en el primer desembolso, generalmente en el acto, no en la entrega.
- La carga crece con cada desembolso y alcanza su máximo en la entrega.
- Se suma a su alquiler: negocie un diferimiento desde el inicio.
- No reembolsa ningún capital.
Calcule su coste de espera en cuatro pasos
- Repase el calendario de las solicitudes de fondos.
- Reste la parte pagada por el aportación, consumida en primer lugar.
- Aplique la tasa deudora de su oferta al capital desembolsado, al prorrata de los meses.
- Sume.
Repítalo con seis meses de retraso en la obra. A continuación: la fórmula de la cuota mensual.
Solicitudes de fondos en VEFA: un tope por etapa que le protege
El artículo R. 261-14 del código de la construcción y de la vivienda limita el precio exigible en cada etapa.
Los porcentajes: el código de la construcción y de la vivienda. Las fechas del contrato son provisionales. El saldo en la entrega puede retenerse en caso de reservas. Verifique la garantía de finalización en el acto (artículo L. 261-11 del mismo código).
Diferido de amortización: alivie la tesorería de la obra
Solo paga los intereses intercalarios y el seguro durante la construcción, dentro de los límites del Alto Consejo de Estabilidad Financiera.
Le différé toléré est d'une durée analogue au décalage d'entrée en jouissance : ce nombre de mois en est le plafond, jamais un forfait acquis.
- En vigueur depuis le
- Source
- economie.gouv.fr
- vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-3 CCH)
- contrat de construction d’une maison individuelle (art. L. 231-1 et L. 232-1 CCH)
- contrat de promotion immobilière (art. L. 221-1 CCH)
La vente en l'état futur d'achèvement et le contrat de construction d'une maison individuelle y figurent l'un et l'autre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
El diferido aporta tesorería, no capacidad. Parcial, paga los intereses a medida que se devengan; total, estos se capitalizan y el coste aumenta.
El préstamo a tipo cero reduce la base de los intereses intercalarios
Al no tener intereses y contar con su propio diferido, reduce la base de los intereses intercalarios.
24 mois ()Bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés
Cette définition commande la quotité applicable : un petit programme de deux logements superposés n'y répond pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Las condiciones: el préstamo a tipo cero en zona A.
Gastos de adquisición reducidos en obra nueva: la condición a verificar
Una venta de obra nueva sujeta al IVA paga un impuesto de publicidad registral reducido, muy inferior al derecho aplicable a la vivienda de segunda mano.
Atención al IVA sobre el margen (artículo 268 del Código General de Impuestos): se aplican los derechos de la vivienda de segunda mano. El detalle: los gastos de notaría en obra nueva.
VEFA: ¿qué paga usted entre la firma y la entrega?
Las llamadas de fondos, los intereses intercalares sobre el préstamo desembolsado y el seguro desde el primer desembolso.
Además, su vivienda actual y los gastos de entrega en el momento en que comienza la cuota completa. Ajuste la fecha de desocupación de su vivienda a la entrega real. Consulte cómo leer una oferta de préstamo línea por línea.
Cuatro puntos que fijar antes de la escritura
- La validez de la oferta frente a la entrega: consulte el plazo de reflexión y la duración de validez de la oferta.
- Llamadas de fondos y plan de desembolso coherentes.
- El seguro, desde el primer desembolso.
- La garantía: aval o hipoteca, lo que realmente los separa.
El calendario: cuánto tiempo hay entre el contrato de arras y las llaves.
¿Tiene en mano el calendario de reservas? Cree su expediente o preséntelo por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
- PTZ 2026 en Lyon: lo que realmente puede financiar en la zona A En Lyon, el PTZ financia vivienda nueva, no antigua. Ingresos retenidos, base, cuota, diferimiento: lo que realmente puede financiar en la zona A.
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