Reunificación, renegociación, préstamo puente
Amortizar su préstamo hipotecario de forma anticipada: pagar la indemnización lo más justo posible
Amortizar antes de plazo es un derecho. La indemnización solo se debe si el contrato la prevé, limitada al menor de dos cálculos. Casos exentos.
Amortizar un préstamo hipotecario antes de su vencimiento es un derecho que el contrato nunca puede retirar por el saldo íntegro. La indemnización solo se debe si el contrato la prevé, y está limitada al menor de dos cálculos: meses de intereses sobre el capital amortizado, o una parte del capital pendiente de amortización. La ley exime de ella en tres casos, que suponen todos que la amortización esté motivada por la venta del inmueble.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Amortizar un préstamo hipotecario de forma anticipada, en parte o en su totalidad, es un derecho que el contrato nunca puede prohibir por el saldo íntegro.
- La indemnización solo se debe si el contrato la prevé, y su importe sigue el resultado más bajo de dos cálculos de límites distintos.
- Los dos límites se basan en bases diferentes: meses de intereses sobre el capital amortizado, y el otro sobre el capital pendiente de amortización antes de la operación.
- Los tres casos de exención total de la indemnización suponen todos que la amortización esté motivada por la venta efectiva del inmueble.
- Sobre simple solicitud, el prestamista debe proporcionar gratuitamente un desglose que cuantifique las consecuencias de la amortización anticipada.
Siempre puede reembolsar su préstamo hipotecario antes de su vencimiento. El prestamista solo reclama una indemnización si el contrato la prevé, limitada al menor de dos cálculos: realícelos para pagar lo más justo posible. Consulte también el recompra, el préstamo puente y el reembolso anticipado, o, para una arbitraje de tipos, la rentabilidad de una renegociación.
¿Tengo derecho a reembolsar mi préstamo hipotecario de forma anticipada?
Sí, en parte o en su totalidad. El contrato solo puede prohibir los pequeños reembolsos parciales, nunca el saldo total.
C'est une faculté ouverte au contrat, pas une règle automatique : beaucoup de contrats ne l'utilisent pas. À vérifier dans vos conditions générales, rubrique remboursement anticipé. Elle ne s'applique jamais au solde du prêt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance
El límite de la indemnización: lo que el prestamista puede reclamar como máximo
Si el contrato la prevé, la indemnización está limitada por dos cálculos, y se aplica el más bajo.
Le plus bas des deux plafonds
Le texte enchaîne les deux bornes par « sans pouvoir dépasser » : l'indemnité ne peut excéder ni l'une ni l'autre. Le montant exigible est donc celui des deux calculs qui donne le résultat le plus faible.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Dos bases de cálculo diferentes: no se deje cobrar de más
Los meses de intereses se calculan sobre el capital amortizado, y el porcentaje sobre el capital pendiente antes de la operación.
En un reembolso parcial o un préstamo a tipo bajo, el límite en meses de intereses suele ser el que más pesa. Realice ambos cálculos. ¿Préstamo escalonado o liso? Puede aplicarse un recargo: exija el desglose por escrito.
Los casos en los que no paga ninguna indemnización
Tres casos: cambio de lugar de trabajo, fallecimiento, cese forzoso de la actividad, de usted o de su cónyuge. Todos presuponen la venta del inmueble.
- vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
- décès de l’emprunteur ou de son conjoint
- cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
Liste limitative : ce qui n'y figure pas n'exonère de rien. L'exonération ne vaut que pour les contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
La phrase de l'article place la vente du bien avant l'énumération des trois motifs : c'est le remboursement « motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à » un changement de lieu d'activité, un décès ou une cessation forcée d'activité qui est exonéré.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
Si se muda sin vender, o en un refinanciamiento: no hay exención. Su contrato puede ser más generoso: lea la cláusula.
Vendo mi apartamento para comprar otro: ¿cuánto me costará la salida del préstamo?
Sin traslado, fallecimiento ni cese forzoso, se debe la indemnización prevista en el contrato, hasta el menor de los dos límites.
- La indemnización, sobre el capital pendiente de la última tabla de amortización.
- La garantía: una hipoteca se cancela a sus gastos (la cancelación), una fianza le devuelve una parte (lo que se restituye). Fianza o hipoteca.
- La financiación del inmueble siguiente.
Una cláusula de transferibilidad, poco común, evita liquidar: transferir su préstamo. ¿Compra antes de la venta? El puente de financiación.
Exija el desglose gratuito antes de decidir
A simple solicitud, el prestamista calcula gratuitamente y sin demora el reembolso: capital restante, indemnización con sus dos cálculos, fecha de efecto. Sin los dos cálculos, rechace la oferta.
¿Reembolsar por anticipado o mantener el capital invertido?
Compare los intereses evitados, descontada la indemnización, con el rendimiento neto del capital invertido.
- Tarde en el préstamo, apenas evita intereses.
- Mantenga un ahorro de precaución para su próximo expediente.
- Reducir el plazo evita más intereses que bajar la cuota mensual.
La tabla de amortización indica los intereses evitados.
¿Y si el préstamo a liquidar no es un préstamo hipotecario?
Los créditos al consumo y los renovables se rigen por el artículo L. 312-34 del código de consumo, con sus propios límites; en una consolidación, cada línea sigue su propio régimen.
El crédito al consumo no se rige por el mandato bajo el cual intervengo: puedo explicarle su mecánica, pero no lo intermedio ni lo ofrezco. La consolidación de créditos tampoco se rige por dicho mandato hoy por hoy: la consolidación de créditos, a título informativo, y a quién dirigirse. La novación de un préstamo hipotecario sigue siendo crédito hipotecario.
¿Separación? La novación de la diferencia.
¿Tiene su cláusula a mano? Cree su expediente o solicite que se repitan los dos cálculos por teléfono.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Fuentes
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