Reunificación, renegociación, préstamo puente · Guía
Cancelación de hipoteca: cuándo es obligatoria, cuánto cuesta y cuándo evitarla
La inscripción se extingue sola tras la última cuota: los tres casos en que la cancelación es obligatoria, los dos en que el acto es inútil y su coste real.
La cancelación de la hipoteca solo es obligatoria si un tercero exige un estado hipotecario limpio: un comprador en una venta o un nuevo prestamista en una novación. Si el préstamo llega a su término o se salda sin venta ni novación, la inscripción se extingue sola en su fecha límite de efectos. Su coste no se calcula como porcentaje del capital: suma una tasa por tramos, trámites, impuestos y gastos.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La cancelación borra la inscripción hipotecaria, no la garantía: reembolsar el préstamo extingue la deuda, pero no la inscripción publicada sobre el bien.
- Una inscripción hipotecaria tiene una fecha límite de efectos, inscrita en el folio, tras la cual deja de producir efectos sin ningún acto.
- La cancelación solo es obligatoria si un tercero exige hoy un estado hipotecario limpio: un comprador o un nuevo prestamista en caso de novación.
- No se calcula como porcentaje del capital prestado: se suma, línea por línea, incluyendo tasa, impuesto y contribución.
- Una novación de préstamo supone dos actos distintos, la cancelación de la inscripción antigua y la constitución de una nueva, cada uno con su propio coste.
No se paga una cancelación de hipoteca solo si un comprador o un nuevo prestamista exige un estado hipotecario limpio. De lo contrario, la inscripción se extingue por sí sola. Es una etapa clave para reanudar un préstamo existente, vender o comprar.
Cancelación: lo que elimina y lo que no elimina
Un acto notarial mediante el cual su banco acepta cancelar la inscripción tomada sobre su bien. Pagar el préstamo extingue la garantía, no la inscripción.
Mientras la inscripción figure en el estado hipotecario, el bien sigue gravado. El privilegio de prestamista de fondos sigue la misma lógica.
La fecha de fin de la inscripción lo decide todo
Cada inscripción lleva una fecha extrema de efecto, después de la última vencimiento. Pasado ese día, no produce nada, sin ningún acto. Pida la suya al notario antes de pagar nada.
Cuándo se debe la cancelación
- Vende antes de esta fecha. El costo se descuenta del precio.
- Hace que su préstamo sea comprado. Levantar la inscripción antigua, tomar una nueva: dos actos, dos facturas. Vea renegociación y compra.
- Sale de una indivisión, y el préstamo garantizado es reemplazado. Se añade un derecho sobre la partición.
- Taux de droit commun 2,50 %
- Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %
Deux régimes, et le second n'est pas le droit commun : le taux réduit est réservé aux partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de pacte civil de solidarité. Une rupture de concubinage n'est pas dans cette liste. L'assiette est l'actif net partagé, jamais la soulte seule.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 746 du code général des impôts — Légifrance
Soulte y liberación de un prestatario: la compra de soulte y la desolidarización.
Cuando no tiene nada que pagar
- El préstamo llega a su vencimiento: la inscripción se extingue por sí sola.
- Amortiza anticipadamente sin vender: espere a que se le solicite un estado neto, si algún día se le solicita. El coste de la salida: la amortización anticipada.
Cuánto cuesta, línea por línea
No es un porcentaje del capital: cinco líneas, cinco reglas.
| Línea | Quién la percibe | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Emolumento por la escritura de cancelación | El notario | Importe fijo por tramo, según la base de cálculo |
| Emolumentos por formalidades | El notario | Tarifa regulada, por cada formalidad realizada |
| Impuesto sobre el valor añadido | El Estado | Sobre los emolumentos y honorarios |
| Contribución de seguridad inmobiliaria | El Estado | Devengada por la cancelación, con un mínimo por escritura |
| Gastos de gestión | Terceros, anticipados por el notario | Al coste real, con justificante |
Les tarifs réglementés sont exprimés hors taxes. Un devis comparé à un décompte ne se lit donc pas sans vérifier si les deux parlent de la même base.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 278 du code général des impôts — Légifrance
C'est un plancher par formalité : la radiation d'une inscription en supporte un, quel que soit le capital garanti.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 881 M du code général des impôts — Légifrance
Una cancelación cuesta dos actos
Assise sur les sommes ou valeurs de la créance garantie énoncées au bordereau. Elle relève des frais de GARANTIE du nouveau prêt, pas des frais d'acquisition du bien : ne la comptez pas deux fois.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Exija en cualquier comparativa la suma de los dos actos. Compare las garantías: aval o hipoteca.
Cancelación y venta: dos notas distintas
Montant hors taxes. Il concerne la MUTATION, c'est-à-dire la vente, et non l'acte de mainlevée. Il figure ici pour une seule raison : montrer que les deux actes se tarifent séparément, sur des assiettes différentes.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 444-9 du code de commerce — Légifrance
Solicite al notario un desglose de la cancelación separado del de la venta.
¿Se puede pagar más barato?
No los honorarios: la tarifa está regulada. Pero puede evitar un acto innecesario y negociar los «gastos de gestión de cancelación» de su banco, que son contractuales.
Cuente todas las inscripciones antes de la venta
Solicite el estado hipotecario completo y cuente las líneas. Una segunda inscripción descubierta al último momento hace perder la fecha de firma.
El calendario de una venta
- El notario obtiene el estado hipotecario.
- Solicita a su banco un desglose de reembolso.
- El banco da su acuerdo de cancelación.
- El notario retiene una provisión sobre el precio.
- Se presenta la cancelación.
- El notario fija una cuenta definitiva.
La provisión se calcula por exceso: exija el saldo por escrito.
Escriba también al notario antes de pagar (¿está debida la cancelación?) y antes de firmar (el presupuesto artículo por artículo).
¿Tiene una cancelación en perspectiva? Cree su expediente o haga calcular su línea garantizada por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
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