Prestamistas, selección de bancos y oferta de préstamo · Guía
Préstamo hipotecario sobre un inmueble ya pagado: obtener liquidez sin vender
Inmueble pagado y el banco rechaza. Quién presta contra hipoteca sin compra, qué verifica el prestamista, coste de la garantía y señales de alerta.
Un préstamo garantizado por una hipoteca sobre una vivienda ya pagada convierte su valor en liquidez sin venderla. Generalmente se clasifica como crédito inmobiliario, incluso sin compra. El importe depende del valor que el prestamista retiene y de la proporción que acepta prestar; la solvencia sigue examinándose, y la garantía se paga al inscribirla y, si se vende el inmueble, al cancelar la hipoteca.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Garantizado por una hipoteca sobre una vivienda y concedido a un particular fuera de actividad profesional, el préstamo se clasifica como crédito inmobiliario, incluso sin compra.
- Sin precio de compra como referencia, la tasación del inmueble y la proporción que el prestamista acepta prestar limitan el importe; la solvencia sigue examinándose.
- Pida que se especifique por escrito la proporción del valor que el prestamista acepta prestar y su tabla de capacidad de pago residual; ninguno de los textos citados aquí los fija.
- La garantía se paga dos veces: ante notario al constituirla y al cancelar la hipoteca si el inmueble se vende mientras la inscripción sigue vigente.
- Quien participe en la obtención o concesión de un préstamo no podrá percibir provisión, comisión, gastos de expediente o de intermediación antes del desembolso de los fondos.
Su vivienda está pagada y su banco se niega a prestarle? Una hipoteca sobre este bien convierte su valor en liquidez, sin venderlo: obras, ayuda a un hijo, entrada para otra compra. Aun así, debe dirigirse a los prestamistas adecuados.
Prestar sin comprar: ¿de qué se trata exactamente?
De un préstamo garantizado por una hipoteca sobre un bien que ya posee. Usted sigue siendo propietario y ocupante; el prestamista obtiene una garantía, que también pesará sobre una venta.
No es una venta, ni una venta con reserva de uso. El bien garantiza; no lo amortiza: sus ingresos lo amortizan.
Las protecciones del crédito inmobiliario se aplican
En la mayoría de los casos, sí. El artículo L. 313-1 del código de consumo clasifica dentro del crédito inmobiliario todo préstamo garantizado por una hipoteca sobre una vivienda, excluida la actividad profesional, incluidas las obras.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le délai court à compter de la réception de l'offre. Un interlocuteur qui propose de l'abréger pour « aller plus vite » se trompe de régime, ou vous trompe.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Una necesidad profesional cambia de régimen. Haga que se especifique en la oferta bajo qué régimen se emite.
La consolidación de créditos y el crédito al consumo no entran en mi mandato: dónde está el límite, qué es la consolidación.
A qué puerta llamar para un préstamo hipotecario
Mejor a una entidad especializada, que gestiona estas solicitudes de forma seriada. Sin compra, la red generalista no tiene un expediente tipo.
Sin contrato de arras ni precio, muchas entidades no saben cómo captar la solicitud: esta negativa no es una denegación de crédito.
- La red generalista: para sus clientes, caso por caso.
- Los prestamistas especializados: esta estructura es lo habitual allí.
- Los intermediarios que comercializan este segmento: no prestan. Vigile las señales más abajo.
El panorama: las familias de prestamistas.
Lo que el prestamista realmente examina
El valor retenido del inmueble, la parte que acepta prestar, su margen de maniobra y la salida del préstamo, además de la tasa de esfuerzo.
El valor retenido y el descuento
El prestamista hace valorar el inmueble. Para un inmueble financiado, el artículo L. 313-20 exige un experto independiente del proceso de decisión de concesión. Solicite por escrito quién valora y según qué normas: la pericia del inmueble.
Luego aplica un descuento y solo presta una parte de ese valor. Haga que escriban sus criterios.
La capacidad de reembolso siempre cuenta
El artículo L. 313-16 impone una evaluación rigurosa de la solvencia y la consulta del archivo de incidencias de pago: lo que la entidad examina y en qué orden. El límite común de endeudamiento se aplica en regla general; si el préstamo reembolsa otro crédito, pregunte si se excluye de ese cálculo.
Critère que les établissements de crédit et les sociétés de financement appliquent outre leurs critères propres ; la même décision leur laisse une marge limitée de dérogation sur leur production de chaque trimestre. Un dossier qui reste sous cette borne peut parfaitement être refusé : la borne s'ajoute à la politique du prêteur, elle ne la remplace pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
El resto a vivir, la edad y la salida
Pida qué cuadrícula de resto a vivir se ha utilizado. La edad influye en la duración y en el seguro: pedir un préstamo después de los sesenta años. Prepárese sobre todo para responder a cómo termina este préstamo: ingresos, venta, herencia: la salida fija la duración, y por tanto el coste.
Lo que cuesta la garantía, al inscribirla y al levantarla
Dos veces: la escritura notarial publicada al establecerse, y luego un levantamiento si el inmueble se vende mientras la inscripción produce efectos.
Pida por escrito qué garantía se inscribirá, y si es viable una garantía de entidad: el coste de las garantías.
Liquidée sur le montant de la créance garantie énoncé au bordereau, et non sur la valeur du bien. C'est un frais de garantie : il s'ajoute aux émoluments du notaire, aux taxes et aux débours.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
La inscripción vive hasta la fecha que fija el acreedor (artículo 2429 del código civil), a veces más allá de la última cuota. Si se vende antes, el inmueble requiere un levantamiento.
La cancelación cuesta al menos 15 € (), más IVA, trámites y gastos: levantamiento de hipoteca: coste y calendario. Pida la fecha límite de efectos y la cláusula de recarga antes de firmar.
Ni crédito al consumo, ni recompra de créditos
Por su garantía, este préstamo se clasifica como crédito inmobiliario. La agrupación de créditos reúne deudas existentes: se trata de otra operación.
Au-delà de cette borne, l'opération sort du chapitre crédit à la consommation. L'article L. 313-1, qui range dans le crédit immobilier le prêt consenti à une personne physique agissant hors de son activité commerciale ou professionnelle et garanti par une hypothèque sur un logement, ne pose, lui, aucune condition de montant. Le régime applicable se déduit du texte, pas du nom commercial du produit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
Compare dos ofertas sobre el total de intereses, garantía y salida, nunca sobre la cuota. Hacer que se asuma un préstamo existente: la recompra de préstamo inmobiliario. Un aporte para una segunda vivienda: financiar una residencia de segunda.
Cuatro señales que deben hacer que cuelgue
En primer lugar, una suma exigida antes de la entrega de los fondos: la ley lo prohíbe y lo sanciona.
L'article L. 519-6 du code monétaire et financier vise toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent. Il lui interdit de percevoir, avant le versement effectif des fonds prêtés, une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque. Il lui interdit aussi, avant la remise des fonds et de la copie de l'acte, de présenter à l'acceptation de l'emprunteur des lettres de change ou de lui faire souscrire des billets à ordre en recouvrement des frais d'entremise ou des commissions.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
A continuación, un anuncio sin esta mención (artículo L. 322-2 del código de consumo):
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Le texte exige qu'elle figure « de manière apparente ». Le même article impose en outre d'indiquer le nom et l'adresse du ou des établissements de crédit, ou de la ou des sociétés de financement, pour le compte desquels l'intermédiaire exerce son activité.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance
Luego, la prospección telefónica. Desde el 11 de agosto de 2026, el artículo L. 223-1 la prohíbe sin su consentimiento, y el contrato que de ella derive es nulo.
Por último, la promesa de rapidez. La escritura, la tasación, la publicación y el plazo de reflexión requieren tiempo: una desbloqueo en pocos días oculta un paso omitido.
La convención previa del artículo L. 322-4 solo es válida para el crédito al consumo. Exija un documento escrito sobre los gastos de intermediación antes de firmar.
Cuándo vender es mejor y los seis documentos escritos que debe obtener
Cuando el préstamo se reembolsará mediante la venta del bien, o cuando la necesidad se repite cada mes. Vender cuesta menos en ese caso.
Cuatro situaciones en las que el préstamo es la herramienta equivocada
- La salida es la venta del bien garantizado: venda ahora, sin la presión de una fecha límite.
- La necesidad no es puntual: el vencimiento agrava el déficit.
- El bien se vende mal: el descuento reduce la cantidad prestada.
- La salida es la herencia: haga calcular lo que sus herederos deberían pagar.
Los seis documentos escritos que debe obtener antes de firmar
- El régimen de la oferta, y el plazo de reflexión que de ella se deriva.
- El valor retenido, el tasador y sus normas.
- La parte prestada, y el motivo del descuento.
- El coste de la garantía, en dos presupuestos: inscripción y cancelación.
- La fecha límite de efecto, y la cláusula de recarga.
- Los gastos de intermediación, su importe y su fecha, nunca antes de la entrega de los fondos.
Para leer antes de la transacción: los vínculos con los prestamistas.
¿Tiene una estimación reciente en mano? Cree su expediente o exponga la necesidad y el bien por teléfono.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Fuentes
- Légifrance — Article L. 313-1 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-16 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-20 du code de la consommation
- Légifrance — Article 2429 du code civil
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
- Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 322-4 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-7 du code de la consommation
- Article L. 223-1 du code de la consommation — Légifrance
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
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