Reunificación, renegociación, préstamo puente
Compra de la compensación económica y desolidarización: conservar el inmueble y asumir solo la hipoteca
Compensación, derecho de partición, acuerdo del banco, plazos: lo que debe reunir para conservar el inmueble y asumir solo la hipoteca tras una separación.
Conservar el inmueble y asumir solo la hipoteca supone dos operaciones: comprar la parte del otro ante el notario, mediante una compensación calculada sobre el valor del inmueble menos el capital pendiente, y obtener del banco la liberación de la solidaridad. Esta nunca es automática: ni una sentencia de divorcio ni un acuerdo entre las partes la imponen al prestamista, quien verifica que quien permanece puede asumir solo la hipoteca.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La compensación se calcula sobre el valor neto del inmueble, menos el capital pendiente, y luego se reparte según los derechos de cada uno.
- La partición de un bien en indivisión soporta un derecho de registro distinto de los emolumentos del notario, según el estado civil de la pareja.
- La desolidarización es una decisión del banco, nunca automática: una sentencia de divorcio no libera a ninguno de los prestatarios.
- El banco puede negar la liberación sin motivo: reforzar el expediente, hacer que la hipoteca sea asumida en otro lugar o vender siguen siendo las vías abiertas.
- Solo el escrito del banco que concede la liberación de la solidaridad protege de forma duradera: ni la sentencia, ni el contrato lo sustituyen.
Recomprar la parte de un bien comprado a medias
Calcular la compensación: una fórmula en dos pasos
La suma pagada a quien se retira: el valor neto del bien, descontado el capital pendiente, repartido según los derechos de cada parte.
- Valor neto = valor del bien − capital pendiente del préstamo.
- Compensación = valor neto × parte correspondiente a la persona que se retira.
Fije primero el valor del bien (por acuerdo o peritaje) y el capital pendiente a una fecha concreta. El notario ajusta según las cuotas del contrato, las aportaciones iniciales y el financiamiento de las cuotas; un abogado decide si persiste el desacuerdo.
El derecho de partición: presupueste de antemano
Un derecho de registro sobre el activo neto compartido, más los honorarios del notario: la sorpresa más frecuente.
La tasa reducida aplica tras un divorcio, una separación legal o la ruptura de un PACS. Los concubinos pagan la tasa completa.
- Taux de droit commun 2,50 %
- Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %
Assis sur l'actif net partagé. Le régime applicable dépend de la situation : à confirmer avec le notaire chargé de l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 746 du code général des impôts — Légifrance
Una nueva hipoteca también tiene un coste: lo que cada garantía cuesta realmente.
Une composante parmi d'autres du coût d'une hypothèque, assise sur le montant de la créance garantie. Ce n'est pas le coût de la garantie.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Presupuesto completo: compensación, derecho de partición, escritura, financiamiento y garantía.
Desolidarización: la exoneración que solo otorga el banco
Una exoneración por escrito del banco, ni automática ni de derecho: ninguna sentencia puede imponerla.
Sin ella, ambos siguen siendo responsables. Quien se va puede ser demandado en caso de impago, y el préstamo pesa sobre su capacidad de endeudamiento futura.
En cuanto al seguro, la nueva cobertura se tramita como una suscripción: las cuotas en pareja. En caso de fallecimiento: seguro y sucesión.
El banco verifica que quien se queda asume el préstamo con un solo ingreso.
Le plafond ne change pas ; c'est son dénominateur qui se réduit de moitié. C'est là que se joue la plupart des refus de désolidarisation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Consulte la tasa de esfuerzo, la capacidad de una pareja y la fórmula de la cuota mensual.
Presente el presupuesto del después
- La pensión abonada, contabilizada como gasto.
- La pensión recibida, no siempre se retiene por completo: el ingreso retenido.
- La vivienda de los hijos en custodia compartida.
- Los créditos de la vida en común, a tratar junto con el préstamo.
Exponga usted mismo estos gastos, con los documentos de soporte.
Rechazo del banco: tres vías para desbloquear la asunción
Reforzar el expediente, hacer que otro entidad asuma el préstamo o vender.
Para reforzar: aportación, plazo alargado, aval de un tercero, créditos saldados. La asunción en otra entidad convierte el préstamo en un nuevo financiación: la rentabilidad de una asunción, la cancelación de la hipoteca.
Conservar la hipoteca existente o iniciar un contrato único
La compensación económica se financia mediante un nuevo préstamo, añadido al capital asumido.
¿Tasa de interés original favorable? Consérvela y añada un préstamo complementario. En caso contrario, un contrato único reajusta la duración. Compare el coste total, no la cuota mensual.
El proceso completo y lo que retrasa cada etapa
El notario, el banco y la separación avanzan en paralelo: el más lento determina el ritmo.
| Etapa | Interlocutor | Lo que más a menudo la retrasa |
|---|---|---|
| Acuerdo sobre el valor del bien | Ambas partes, perito si es necesario | El desacuerdo sobre el precio |
| Estado liquidativo y proyecto de escritura | Notario | La espera de documentos de estado civil y de propiedad |
| Solicitud de liberación de solidaridad | Banco | Un expediente de financiación incompleto |
| Instrucción de la financiación | Banco | Los justificantes de ingresos y de cargas |
| Firma de la escritura de partición | Notario | La disponibilidad de las partes |
El notario redacta la escritura, el banco decide sobre la liberación de solidaridad y el juez interviene en caso de falta de acuerdo. El intermediario de crédito prepara el expediente de financiación, sin asesoramiento jurídico.
Bien en sociedad o en partes desiguales: lo que cambia
En sociedad civil, se trata de una cesión de participaciones. En indivisión desigual, la compensación económica sigue las cuotas de la escritura.
En ambos casos, el préstamo se gestiona por separado.
Cuándo vender es mejor que recomprar
- El ingreso de quien se queda no soporta solo la hipoteca.
- El valor neto es bajo: compensación económica modesta, gastos completos.
- El bien ya no es adecuado: vender rápidamente hace pagar dos veces los gastos.
El documento que le protege durante años
La carta del banco que otorga la liberación, a su nombre, con el número del préstamo. Nada la sustituye: solicítela al momento de la firma.
¿Antes de la cita con el notario? Cree su expediente o presente el proyecto de refinanciación por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
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