Fundamentos del préstamo hipotecario
Obras votadas en propiedad horizontal antes de su compra: quién paga y en qué fecha
Obras votadas antes de la venta de un apartamento: lo que el decreto de 1967 impone al vendedor o al comprador, y lo que el contrato de arras puede cambiar.
Para obras votadas fuera de presupuesto antes de la venta, cada llamada de fondos es debida por quien es copropietario el día en que se hace exigible, independientemente de la fecha de la votación: al vendedor las llamadas exigibles antes de la venta, y al comprador las posteriores. El contrato de arras puede repartir la carga de otra manera, pero la cláusula solo vincula al vendedor y al comprador, nunca a la comunidad. La parte restante entra en el plan de financiación.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Para obras votadas fuera de presupuesto, cada llamada es debida por quien es copropietario el día en que se hace exigible, vendedor o comprador.
- La fecha de la votación no decide nada: es el calendario votado por la asamblea general el que fija la exigibilidad, llamada por llamada.
- El contrato de arras puede repartir la carga de otra manera, pero esta cláusula solo vincula al vendedor y al comprador, nunca a la comunidad.
- Las sumas pagadas al fondo de obras permanecen vinculadas a la unidad: la comunidad no las reembolsa al vendedor.
- Una parte que le queda por pagar es un gasto de la compra: entra en el plan de financiación presentado al prestamista.
Las obras aprobadas antes de su compra no son necesariamente para el vendedor: cada cargo es debido por el copropietario desde el día en que se hace exigible. Calcule su parte antes de firmar, négociese en el contrato de arras e inscríbasela en el plan de financiación. Vea las reglas básicas del crédito inmobiliario.
Quién paga: la fecha de exigibilidad decide, no la fecha de la votación
Cada cargo fuera del presupuesto es debido por el copropietario desde el momento en que se hace exigible: es el artículo 6-2 del decreto del 17 de marzo de 1967. El vendedor y el comprador pueden, por lo tanto, compartir las mismas obras.
| Lo que es debido | A quién le corresponde | Dónde está escrito |
|---|---|---|
| El cargo del presupuesto previsorio ya exigible | Al vendedor | Decreto de 1967, art. 6-2, 1° |
| Un cargo para obras fuera del presupuesto, exigible antes de la venta | Al vendedor | Decreto de 1967, art. 6-2, 2° |
| Un cargo para obras fuera del presupuesto, exigible después de la venta, aunque se haya votado antes | Al comprador | Decreto de 1967, art. 6-2, 2° |
| El exceso o déficit revelado por la aprobación de las cuentas | A quien es copropietario el día de la aprobación | Decreto de 1967, art. 6-2, 3° |
| Las cuotas ya pagadas al fondo de obras | Al sindicato, sin reembolso al vendedor | Ley de 1965, art. 14-2-1, III |
Lea la fecha de cada cargo
En el acta, busque la resolución que fija el número de cargos y sus fechas, no solo el importe. Techo votado en junio, cargado en octubre, enero y abril, venta en febrero: abril es para usted.
La regularización en la aprobación de las cuentas va al copropietario de ese día: trátela en el contrato de arras.
Los impagos del vendedor permanecen a cargo del vendedor
Las sumas exigibles antes de la venta permanecen a cargo del vendedor. El síndico puede oponerse al precio ante el notario.
Solicite al notario el día exacto en que usted se convierte en copropietario para la comunidad de propietarios. Las etapas: el calendario real de una compra.
Identifique su parte antes de firmar
En el contrato de arras, usted recibe las actas de las últimas asambleas, las sumas adeudadas por el comprador, la parte del fondo de obras y el plan plurianual, si existe.
- Las actas: votación, importe, clave de reparto, modalidades de llamamiento.
- Las sumas adeudadas por el comprador: ¿línea en blanco a pesar de obras votadas? Pida las razones.
- La parte del fondo de obras de la unidad.
- El plan plurianual de obras: lo que podría ser votado posteriormente.
¿Falta un documento en la promesa? Su plazo de desistimiento no comienza hasta el día siguiente a su comunicación (artículo L. 721-3 del mismo código).
Ce délai ne part qu'une fois les documents de la copropriété communiqués, lorsqu'ils manquaient à la signature de la promesse. Son décompte et sa mise en œuvre sont détaillés dans l'article consacré à la rétractation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Consulte el desistimiento y la reflexión. Antes de la escritura, el estado fechado del síndico enumera las provisiones aún no exigibles que le corresponderán: concíllelo con el contrato de arras.
Negociar las obras en el contrato de arras: lo que cambia la cláusula
El contrato de arras puede dejarlo todo a cargo del vendedor, pero solo entre ustedes: la comunidad de propietarios siempre llama al copropietario del momento.
Se le reclamará una cuota «a cargo del vendedor»; al vendedor le corresponde reembolsarle. Hágase escribir:
- las obras previstas, por fecha de asamblea y resolución;
- un criterio único: votación, llamada o finalización;
- el modo de liquidación: retención en el contrato o reembolso;
- la asamblea celebrada entre el contrato de arras y la escritura: quién paga lo que se vote allí.
El fondo de obras sigue vinculado a la vivienda
No se reembolsa al vendedor. Usted puede consentir abonarle un importe equivalente: es un punto de negociación.
El préstamo colectivo se hace exigible en la venta
En los casos previstos por el artículo 26-8 de la ley, la venta hace inmediatamente exigibles las cantidades que el vendedor aún debe. Resuélvalo antes del contrato de arras. Vea el eco-PTZ.
Integrar la parte proporcional en el plan de financiación
Es un gasto de la compra, como los gastos de escritura: figura en el plan presentado al prestamista.
- Sobre la aportación, si esta aún cubre los gastos y la reserva: los gastos accesorios.
- En el préstamo, si el prestamista lo acepta, con acta y calendario de pagos en mano: la financiación de las obras.
- Mediante la negociación: bajada de precio o asunción por parte del vendedor.
Un préstamo de obras separado, suscrito a posteriori y sin garantía sobre la vivienda, puede entrar en el ámbito del crédito al consumo: no forma parte de mi mandato. El importe de la condición suspensiva debe incluir la parte proporcional financiada.
Sandy MASCART, con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banca y en servicios de pago, no decide sobre ningún otorgamiento y no recibe ningún fondo.
¿Tiene el acta en mano? Cree su expediente o haga calcular su parte proporcional por teléfono.
Fuentes
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000053191265
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000006488324
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000043977299
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000053191350
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000043967792
- Légifrance — Article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000053191253
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000049398754
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000049398691
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000042078621
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000043977289
- Légifrance — /loda/article_lc/LEGIARTI000049398702
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