PEL et CEL : le droit à prêt vaut-il encore quelque chose aujourd'hui ?

Votre PEL ou votre CEL ne fait pas que rapporter : il ouvre un droit à emprunter, à un taux fixé le jour de l'ouverture du plan et figé depuis. Selon cette date, ce droit est une bonne affaire ou une relique, et trois questions suffisent à trancher. Cette page du dossier aides, PTZ et dispositifs locaux vous aide à choisir entre mobiliser le droit et apporter l'épargne au financement.

Le plan et le compte d'épargne-logement sont codifiés, aux articles L. 315-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et R. 315-1 et suivants. Les règles citées ici y ont été confrontées, et leurs versions en vigueur sont citées en bas de page. Les chiffres — taux, prime, durées — ne figurent pas sur cette page : ils dépendent de la génération de votre plan, et c'est tout le sujet.

Qu'est-ce que le « droit à prêt » d'un PEL ou d'un CEL ?

Conséquence : un plan ouvert quand les taux réglementés étaient bas porte un droit à prêt qui peut être très avantageux aujourd'hui ; un plan ouvert quand ils étaient élevés porte un droit que personne n'utilisera — mais son épargne garde toute sa valeur.

Le taux de votre droit à prêt : propre à votre plan, et où le lire

Le même raisonnement vaut pour la prime d'État, dont l'existence dépend elle aussi de la date d'ouverture. L'article L. 315-4 du code de la construction et de l'habitation, qui institue cette prime versée lors de la réalisation du prêt, se clôt sur la phrase qui décide de tout : il ne s'applique qu'aux comptes et aux plans ouverts jusqu'à une date qu'il fixe lui-même. Ouvert après, un plan ne donne plus de prime. Votre contrat d'ouverture dit de quel côté de cette date vous êtes.

La phrase à écrire à votre banque, par un canal qui laisse une trace : « Merci de me communiquer le décompte de mes droits à prêt épargne-logement : montant maximal de prêt, taux applicable, durée maximale, et date d'échéance de ces droits. » Ces quatre éléments suffisent à décider. Exigez-les par écrit : un document se compare, une réponse orale non.

Les trois questions qui décident

1. Votre taux est-il meilleur que ce qu'on vous propose aujourd'hui ?

Comparez au taux annuel effectif global, assurance et frais compris, sur la même durée — jamais de taux nominal à taux nominal. Un prêt d'épargne-logement au taux avantageux peut être renchéri par une assurance imposée ou des frais de dossier ; l'inverse existe aussi. Seul le chiffre qui intègre tout se compare.

2. Le montant pèse-t-il quelque chose dans votre opération ?

Le montant du droit à prêt dépend des intérêts acquis, et il est plafonné. Sur une opération de taille moyenne, c'est souvent une fraction modeste du financement, remboursée plus vite que le prêt principal : elle alourdit la mensualité des premières années au lieu de l'alléger. Ce mécanisme des marches se traite par le lissage, décrit dans l'article qui lui est consacré ; sans lui, le droit à prêt peut faire refuser un dossier par ailleurs finançable.

3. Ce que vous financez entre-t-il dans la liste ?

La question la plus souvent omise. Le régime a pour objet, dit l'article L. 315-1 du code de la construction et de l'habitation, de permettre l'octroi de prêts aux personnes qui affectent leur épargne au financement de logements destinés à l'habitation principale. L'article L. 315-2 énumère les dépenses finançables : construction, acquisition, extension, et certaines dépenses de réparation et d'amélioration dont la nature est fixée par arrêté.

La liste est pourtant moins fermée qu'on l'écrit partout, et beaucoup de pages ferment ici un droit à tort. Le même article L. 315-1 ouvre deux portes. D'abord, les titulaires d'un compte d'épargne-logement ouvert avant une date que le texte fixe peuvent affecter leur épargne à des logements ayant une autre destination : l'article R. 315-8 désigne les résidences utilisées à titre personnel et familial pour le repos et les loisirs, et ajoute que les locations occasionnelles et de durée limitée ne font pas perdre le droit au prêt — pour ces logements-là, en revanche, l'acquisition sort de la liste des dépenses finançables. Ensuite, un local à usage commercial ou professionnel peut être financé dès lors qu'il comporte également l'habitation principale du bénéficiaire.

Deux limites vont avec : ces autres destinations sont exclusives de tout usage commercial ou professionnel, les résidences de tourisme exceptées ; et celui qui a obtenu un prêt au titre de l'un de ces deux alinéas ne peut pas en obtenir un au titre de l'autre tant que le premier n'est pas intégralement remboursé.

L'usage, lui, se déclare et se justifie. Demandez à votre établissement, avant de signer, quel justificatif d'affectation il attend, et ce qu'il prévoit si l'opération change en cours de route.

Faites écrire dans l'offre le régime de votre prêt

Crédit immobilier et crédit à la consommation n'offrent pas les mêmes protections : délai de réflexion, condition suspensive d'obtention de prêt, remboursement anticipé. Ne présumez pas du régime de votre prêt d'épargne-logement, et ne le déduisez pas de son montant : faites-le écrire, noir sur blanc, dans l'offre. Ce que le régime du crédit immobilier apporte est décrit dans l'article sur le délai de réflexion ; hors de ce régime, ce délai-là ne s'applique pas.

Mobiliser le droit, ou apporter l'épargne ?

Deux précautions avant de clôturer quoi que ce soit. D'abord, les droits à prêt ne survivent pas indéfiniment au retrait des fonds : l'article R. 315-39 du code de la construction et de l'habitation ne laisse subsister le droit au prêt, après un retrait des fonds intervenu une fois le plan à terme, que pendant une durée limitée, et, pour les plans les plus récents, dans la limite du délai maximal de l'article R. 315-34. Clôturer « pour voir » en espérant mobiliser le droit plus tard est donc un pari à échéance. Ensuite, l'épargne apportée ne pèse pas pareil selon sa place dans le plan : le rôle exact de l'apport, et ce que la banque y lit, sont traités dans l'article qui lui est consacré.

Les droits de la famille peuvent compter dans le vôtre

Disposition méconnue, et qui n'est pas une cession : les articles R. 315-13 et R. 315-35 du code de la construction et de l'habitation disent que, pour la détermination du prêt, il peut être tenu compte des intérêts acquis sur les comptes et les plans d'épargne-logement d'une liste de proches : le conjoint, les ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint, et les conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants. Ce n'est donc pas de l'argent qui se déplace, c'est le calcul du prêt qui s'élargit.

Les conditions diffèrent selon le produit. Pour les comptes d'épargne-logement, R. 315-13 exige de chacun une ancienneté minimale, et d'au moins l'un d'entre eux une ancienneté plus longue encore. Pour les plans, R. 315-35 exige que chacun soit venu à terme.

Un détail d'exécution compte. Quand les plans concernés ne sont pas souscrits dans le même établissement, R. 315-35 veut que le prêt soit consenti par celui où est domicilié le plan comportant le montant d'intérêts acquis le plus élevé. Et cela n'a rien d'un don d'argent : le régime traité dans l'article sur la donation familiale, avec lequel on le confond souvent, ne s'applique pas ici.

Si votre prêteur n'est pas la banque de votre plan

Cas fréquent quand la mise en concurrence désigne un autre établissement. Le prêt d'épargne-logement, lui, ne se met pas en concurrence : la banque qui détient le plan le sert, aux conditions du plan. Deux prêteurs peuvent donc coexister dans un même financement, à condition que le prêteur principal accepte le montage et le lissage correspondant.

Le transfert du plan vers une autre banque se demande à l'établissement qui le détient, et à lui seul : cette page n'affirme pas à sa place ce qu'il doit accepter, conserver ou facturer. Le code de la construction et de l'habitation, lui, est net sur un point voisin : l'article R. 315-26 subordonne la souscription d'un plan par le titulaire d'un compte d'épargne-logement à la condition que ce plan soit domicilié dans le même établissement que le compte. Le même article interdit de souscrire plusieurs plans à la fois, sous peine de perdre la totalité des intérêts acquis ainsi que la vocation au prêt et à la prime.

Et si le plan arrive à son terme ?

L'article R. 315-28 du code de la construction et de l'habitation laisse le contrat fixer la durée du plan, entre un plancher et un plafond qu'il énonce lui-même. Votre durée est donc sur votre contrat d'ouverture, et cette page n'en publie aucune.

Un plan parvenu à son terme ne devient pas un livret le lendemain, et la nuance vaut de l'argent. Pour les plans ouverts à compter d'une date que le texte fixe, l'article R. 315-34 interdit de consentir le prêt d'épargne-logement au-delà d'un délai maximal décompté depuis l'arrivée à terme, et l'article R. 315-39 ne rémunère l'épargne que dans la même limite ; c'est à l'issue de ce délai, et en l'absence de retrait des fonds, que le plan devient un compte sur livret ordinaire, qui n'est plus soumis aux règles de l'épargne-logement. Deux conséquences pratiques : demandez votre décompte de droits avant l'échéance plutôt qu'après, et ne laissez pas filer un plan quand un projet immobilier approche.

Le même raisonnement vaut, dans l'autre sens, pour un produit récent. Sur un compte d'épargne-logement, l'article R. 315-7 n'ouvre le droit au prêt qu'après une durée minimale de détention et un montant minimal d'intérêts acquis. Et l'article R. 315-31 résilie de plein droit le contrat de plan d'épargne-logement, avec perte du bénéfice du régime, lorsque les sommes inscrites au crédit du compte font l'objet d'un retrait au cours de la période d'indisponibilité des fonds — le texte prévoyant, selon le moment du retrait, des conservations partielles. Avant de toucher à un plan pour financer un apport, sachez exactement où vous vous situez sur cette échelle : cela se lit sur le contrat, pas sur un article.

Les trois documents à réunir avant d'arbitrer

1. Le contrat d'ouverture du plan ou du compte : il porte le taux de rémunération et le taux du prêt.
2. Le dernier relevé annuel : il porte les intérêts acquis, qui déterminent le montant du droit.
3. Le décompte des droits à prêt, demandé par écrit : montant maximal, taux, durée maximale, date d'échéance des droits.

Avec ces trois pièces, l'arbitrage prend un quart d'heure ; sans elles, il ne se fait pas, et le plan continue de dormir. C'est un calcul, pas une opinion : le taux et la durée du droit à prêt d'un côté, ceux d'un prêt ordinaire de l'autre, et l'on compare les deux coûts totaux sur la même durée. Le simulateur de mensualité donne les deux termes de la comparaison à partir de vos chiffres. Décompte en main, faites trancher entre droit à prêt et apport lors d'un appel.