Calculer la mensualité d'un prêt immobilier : la formule en six étapes, et ses angles morts

La mensualité d'un prêt immobilier se calcule avec une seule formule, celle de l'annuité constante, et trois entrées : le capital, le taux et la durée. La formule est exacte, mais elle ne rend que l'échéance qui rembourse le capital et paie les intérêts. L'assurance, la garantie, les frais de dossier et la rémunération d'un intermédiaire restent dehors, alors qu'ils pèsent sur le budget et entrent dans le taux que la loi plafonne. Cette page déroule le calcul, puis ce qu'il oublie. Elle appartient au dossier consacré à la capacité d'emprunt.

Le chemin inverse — partir de la mensualité que vos revenus supportent pour en déduire le capital empruntable — est traité dans l'article sur la capacité d'un premier achat, et la lecture, échéance par échéance, du capital remboursé et des intérêts payés relève de l'article sur le tableau d'amortissement. Ici, on part d'un capital, et on cherche l'échéance.

Quelle formule donne la mensualité d'un prêt immobilier ?

Écrite en une ligne, avec les notations de cette page :

M = C × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))

Le mot « constante » dit l'essentiel : l'échéance ne change pas, sa composition si. Elle paie d'abord les intérêts du mois, calculés sur le capital restant dû, et le reste rembourse du capital. Lourds au début, les intérêts fondent ensuite, la part de capital grandit d'autant, et l'échéance ne bouge pas.

Une conséquence se voit sans calculer : doubler la durée ne divise pas la mensualité par deux. Le capital est étalé sur deux fois plus de mois, mais il reste dû plus longtemps et produit des intérêts pendant tout ce temps. L'écart entre « la moitié » et le résultat réel est le prix de la durée ; l'article sur le choix de la durée en tire les conséquences.

Le calcul pas à pas, sur une calculatrice

1. Le taux mensuel. Écrivez le taux débiteur annuel en fraction — un taux exprimé en pour cent se divise d'abord par cent —, puis divisez-le par douze. C'est i.
2. Le nombre d'échéances. Multipliez la durée en années par douze. C'est n.
3. Le facteur d'actualisation. Ajoutez un à i, puis élevez le résultat à la puissance −n. Le nombre obtenu est compris entre zéro et un.
4. Le dénominateur. Retranchez ce facteur de un.
5. La mensualité. Divisez i par ce dénominateur, puis multipliez par le capital C. Vous obtenez M, hors assurance.
6. Le contrôle. Multipliez M par n et retranchez C : c'est le total des intérêts payés sur la durée entière, si rien ne change. S'il est négatif ou nul alors que le taux ne l'est pas, une étape a été sautée.

Deux précisions évitent les écarts qui font douter du résultat.

La convention de taux, d'abord. La formule ci-dessus, comme le simulateur du site, divise le taux annuel par douze : c'est la convention dite proportionnelle. L'autre, le taux mensuel équivalent, donne une échéance très légèrement plus basse pour le même taux annuel. Si votre calcul ne tombe pas au centime sur celui d'une banque, vérifiez d'abord la convention — et c'est toujours l'échéancier de l'offre qui fait foi.

Le taux nul, ensuite, celui d'un prêt à taux zéro ou de certains prêts d'employeur. La formule générale ne s'y applique pas telle quelle : numérateur et dénominateur s'annulent ensemble. Hors différé, l'échéance vaut C ÷ n, n étant le nombre d'échéances de remboursement. Un prêt à taux zéro comporte souvent un différé, pendant lequel rien n'est remboursé : la division porte alors sur les seuls mois qui le suivent, et la durée de ce différé dépend de la tranche de revenus, comme l'explique l'article sur le PTZ et le taux d'endettement. L'échéance d'un tel prêt s'ajoute à celle du prêt principal — ou se lisse avec elle, selon le montage, comme le détaille l'article sur le lissage de prêts.

Pourquoi cette page ne donne-t-elle aucun exemple chiffré ?

Un seuil de l'usure n'est pas un tel chiffre : plafond opposable à tous les prêteurs, il n'est le coût d'aucun crédit, et la page peut le servir plus bas sans exemple. Une mensualité, elle, est traitée ici comme telle, par prudence. Toute échéance publiée appellerait donc les informations complémentaires — taux débiteur et sa nature, montant total du crédit, TAEG, durée, montant total dû, montant et nombre des échéances —, données par un exemple de forme fixée.

oui

L'exemple doit en outre être présenté dans des caractères au moins aussi grands que ceux des informations complémentaires : il ne se relègue pas en note de bas de page.

En vigueur depuis le

1er octobre 2016

Source

Article R. 313-2 du code de la consommation — Légifrance

Un couple montant-durée choisi « pour faire réaliste » serait irrégulier dans sa forme même. Le moteur du site calcule donc l'exemple à partir du taux, des frais, de la garantie et de l'assurance d'une offre réelle, l'arrondit à cette grille, et ne l'affiche pas si l'une de ces entrées manque.

Cette grille vous sert directement : l'exemple d'une publicité de prêteur qui affiche un taux donne montant, durée, taux débiteur, montant et nombre des échéances. Vous pouvez donc refaire son calcul avec la formule. Si l'échéance annoncée dépasse nettement la vôtre, elle contient autre chose que le capital et les intérêts, une cotisation d'assurance par exemple : les informations qui accompagnent l'exemple disent quoi.

Pour vos propres chiffres, le simulateur du site applique exactement cette formule à vos données, avec l'assurance calculée selon le mode de votre contrat, et affiche l'échéancier année par année.

Ce que la formule ne voit pas : l'assurance emprunteur

La loi impose d'exprimer le coût de l'assurance de trois façons, sur tout document qui en donne un élément chiffré avant l'offre : en taux annuel effectif de l'assurance, en montant total, et en euros par période de paiement, en précisant si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance. Cette dernière précision répond à la question de la mensualité.

Le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA)

À l'exclusion de tout autre taux, sur les documents remis avant l'offre qui chiffrent l'assurance : un pourcentage du capital présenté comme « le taux de l'assurance » n'y a pas sa place.

En vigueur depuis le

1er juin 2022

Source

Article L. 313-8 du code de la consommation — Légifrance

8 ans

En vigueur depuis le

1er juin 2022

Source

Article L. 313-8 du code de la consommation — Légifrance

L'enjeu dépasse la présentation : le plafond d'endettement appliqué par les banques se mesure assurance comprise. C'est la mensualité complète, et non celle de la formule, qui doit y tenir.

35,00 %

Avec une assurance dont la cotisation décroît, la mensualité la plus lourde est la première : c'est elle qu'il faut confronter à ce plafond, pas une moyenne.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Comparer deux contrats d'assurance, et lire ce que chaque chiffre mesure, est l'objet de l'article sur le TAEA.

La garantie, les frais et l'intermédiaire : payés à part, comptés quand même

Ce second point s'oublie facilement. Faire porter au prêt les frais de garantie ou de dossier augmente C, et la formule le répercute sur chaque mois : ces frais portent alors intérêts pendant toute la durée du prêt.

L'offre de prêt doit énoncer les assurances et les sûretés exigées, avec une évaluation de leur coût. Ce que le TAEG en retient est fixé :

oui

Le même texte y range les frais de dossier et les coûts d'assurance et de garanties obligatoires, dès lors qu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit. Cela vaut pour tout intermédiaire, Sandy Mascart compris : une rémunération due pour obtenir le prêt figure dans le TAEG de l'offre.

En vigueur depuis le

1er octobre 2016

Source

Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance

oui

Ils pèsent sur le budget de l'achat sans entrer dans le coût du crédit. Une garantie, elle, y entre : elle est exigée pour obtenir le prêt.

En vigueur depuis le

1er octobre 2016

Source

Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance

Le coût comparé d'une caution et d'une hypothèque, et ce qu'on en récupère à la fin, sont dans l'article sur les garanties ; tout ce qui se paie en plus du prix, dans l'article sur les frais annexes.

Le TAEG : le taux que la formule n'utilise pas

Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés

Actuarielle : le TAEG est un résultat, pas une donnée d'entrée. On ne le choisit pas, on le trouve.

En vigueur depuis le

1er octobre 2016

Source

Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance

Le taux débiteur dit combien coûte l'argent prêté, et construit l'échéance. Le TAEG dit combien coûte l'opération entière, et départage les offres. Deux offres de même échéance hors assurance peuvent afficher des TAEG différents : l'écart vient de ce que la formule ne voit pas. La lecture détaillée de ce taux est dans l'article sur le TAEG.

Le seuil de l'usure : la borne que la mensualité ne montre pas

Le mécanisme tient en une phrase du code de la consommation : un prêt est usuraire lorsque son taux effectif global dépasse de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent pour des opérations de même nature. Pour le crédit immobilier à taux fixe, les catégories suivent la durée, et le seuil en vigueur est publié par avis au Journal officiel.

4,68 %

Il s'applique au TAEG de l'offre, assurance et frais compris. C'est une borne légale, pas un taux proposé.

En vigueur depuis le

1er octobre 2026

Source

Légifrance

5,40 %

Même assiette. Changer de durée peut faire changer de catégorie, donc de seuil.

En vigueur depuis le

1er octobre 2026

Source

Légifrance

Revoir l'assurance, les frais ou la durée quand un dossier bute sur ce seuil : c'est l'objet de l'article sur le taux d'usure.

Ce que la formule suppose, et qui n'est pas toujours vrai

• Un taux fixe. À taux variable, l'échéance se recalcule à chaque révision, ou c'est la durée qui bouge ; l'offre joint une notice sur la variation du taux et une simulation de son effet, qui n'engage pas le prêteur. Les plafonnements sont décrits dans l'article sur la clause de taux variable.
• Un remboursement immédiat. Dans le neuf, les fonds sont versés au fil du chantier : on paie d'abord des intérêts sur les seules sommes débloquées, avant que l'échéance de la formule ne commence. Voir l'article sur les intérêts intercalaires.
• Un seul prêt. Un plan de financement qui combine plusieurs prêts a plusieurs échéances, sur des durées qui ne coïncident pas toujours.
• Une durée admise. n n'est pas libre : les banques appliquent une durée maximale, différé compris.

300 mois

Elle borne le nombre d'échéances que l'on peut mettre dans la formule. Un allongement limité existe quand l'entrée dans le logement est décalée, par exemple dans le neuf.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Reste l'arrondi : la formule ne tombe presque jamais juste au centime. Pour un prêt à taux fixe, c'est l'échéancier des amortissements de l'offre, et non un calcul à la main, qui dit ce que vous paierez au centime près.

Quelle mensualité retenir pour décider ?

La règle pratique : ne jamais comparer deux offres par leur mensualité seule. Une échéance plus basse peut cacher une durée plus longue, une assurance déléguée comptée à part, ou des frais réglés au départ. Vérifiez chaque échéance par la formule, puis comparez les offres par leur TAEG et leur coût total, à durée égale.

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement : il ne décide d'aucun octroi, ne fixe aucun taux et ne promet ni accord ni économie. Son travail consiste à réunir le dossier, à présenter les propositions obtenues ligne à ligne — échéance, assurance, garantie, frais, TAEG — et à vérifier qu'elles se recoupent. Les pièces qui permettent d'obtenir des propositions fermes sont listées sur la page des pièces à réunir, les honoraires sont écrits poste par poste sur la page honoraires, et si une échéance ne tombe pas juste, un appel permet de la reprendre, l'offre ou la simulation sous les yeux.