Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Kauf in Miteigentum: Sicherheit für Kredit, Anteile und Ausstieg
Gemeinsamer Kauf im Miteigentum: Bankanforderungen, faire Anteilsverteilung und der Ausstieg, solange der Kredit läuft.
Ein Kauf im Miteigentum bedeutet, dass jeder Käufer einen im Kaufvertrag festgelegten Anteil am Objekt hält, während jeder bei einer Solidarklausel für die Gesamtschuld haftet. Die Bank addiert die Einkommen und Ausgaben aller Käufer. Die Anteile orientieren sich an der tatsächlichen Finanzierungslast, und der Auszug befreit niemanden, solange die Bank die Aufhebung der Solidarität nicht unterzeichnet hat.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Jeder Käufer hält einen im Kaufvertrag festgelegten Anteil am gesamten Objekt; dieser regelt das Eigentum, nicht die Schuld gegenüber der Bank.
- Der Kredit wird in der Regel von allen mit einer Solidarklausel unterzeichnet: Jeder Mitleihnehmer haftet für die gesamten Raten, nicht nur für seinen Anteil.
- Die Einkommen und Ausgaben aller Miteigentümer werden für die Berechnung der Belastungsquote addiert: Die Schwäche eines einzigen Beteiligten belastet das gemeinsame Gesuch.
- Die Miteigentumsvereinbarung ist nicht obligatorisch, regelt aber, was der Kaufvertrag nicht festlegt: Entscheidungen, Kosten, Nutzung, Ausstieg.
- Der Auszug befreit niemanden: Solange die Bank die Aufhebung der Solidarität nicht unterzeichnet hat, haftet der ausgeschiedene Miteigentümer für alle Raten.
Bei einem Miteigentum besitzt jeder eine Teil des Objekts, muss aber mit dem üblichen solidarischen Darlehen die gesamte Schuld tragen. Legen Sie die Anteile und den Ausstieg vor der Unterschrift fest: Das ist eine der Grundregeln der Immobilienfinanzierung, ob im Paar, unter Freunden oder in der Familie.
Kauf im Miteigentum: Was jeder wirklich besitzt
Jeder Erwerber hält einen Anteil am gesamten Objekt, der im Vertrag vermerkt ist. Er bestimmt, was jeder bei einem Verkauf erhält, nicht, was er der Bank schuldet.
Im Paar: siehe die Kreditfähigkeit zu zweit.
Das solidarische Darlehen: Jeder schuldet den Gesamtbetrag
In der Regel ein einzelnes Darlehen, unterzeichnet von allen, mit einer Solidaritätsklausel. Die Bank kann von jedem von Ihnen die gesamten Raten verlangen.
Einkommen und Ausgaben werden addiert: Die Schuldenquote wird für die Gruppe berechnet.
Il se calcule sur l'ensemble des co-emprunteurs : toutes leurs charges de crédit rapportées à tous leurs revenus retenus. Un crédit en cours chez un seul d'entre eux pèse donc sur le dossier commun.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Ein schwaches Profil belastet alle: Probezeit, Zahlungsverzug, laufender Kredit.
- Die Schuld folgt Ihnen bei jedem anderen Projekt, das Sie allein durchführen.
- Die Versicherungsquoten schützen den Überlebenden vor einer zu hohen Schuld.
Faire Anteile, abgestimmt auf das, was jeder zahlt
| Situation | Was der Vertrag widerspiegeln sollte |
|---|---|
| Gleiche Eigenmittel, Tilgung zur Hälfte | Gleiche Anteile |
| Höherer Eigenmittelanteil bei einem, Tilgung zur Hälfte | Ein höherer Anteil für den, der mehr einbringt |
| Gleiche Eigenmittel, aber einer tilgt einen größeren Teil des Darlehens | Ein Anteil, der die geplante Tilgungsleistung berücksichtigt |
| Ein Elternteil, der hilft, ohne Eigentümer werden zu wollen | Kein Anteil: eine Schenkung oder ein Familienkredit, als solcher schriftlich festgehalten |
Zahlen Sie von nachverfolgbaren Konten und bewahren Sie die Rechnungen für Arbeiten auf, die von einer Person bezahlt wurden.
Die Indivisionsvereinbarung: Die Spielregeln, schriftlich festgelegt
Sie ist freiwillig, wird vom Notar aufgesetzt und legt fest, wer entscheidet, wer zahlt und wie man sich löst. Sie muss schriftlich abgefasst werden, andernfalls ist sie nichtig, und muss die Gegenstände und die Anteile benennen; bei einem Gebäude wird sie eingetragen.
Ohne sie erfordern Verkauf oder Hypothek die Zustimmung aller, und die Teilung kann immer verlangt werden, es sei denn, ein Urteil oder eine Vereinbarung verschiebt sie. Sie regelt:
- Die Lasten: Raten, Grundsteuer, WEG-Beiträge, große Instandhaltungen.
- Die Nutzung: Wer wohnt, und was er den anderen schuldet.
- Die Bewertung bei einem Ausstieg: Gemeinsamer Gutachter oder zwei Wertgutachten.
- Das Vorkaufsrecht unter den Miteigentümern und seine Frist.
- Das Schicksal des Kredits, wenn einer vor Ende geht.
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Aus der Miteigentenschaft mit laufendem Kredit aussteigen
- Verkaufen. Der Preis tilgt zuerst die restliche Kreditsumme; der Rest wird nach den Anteilen geteilt.
- Den Anteil des anderen auskaufen. Sie zahlen eine Ausgleichszahlung und übernehmen den Kredit allein, wenn die Bank den anderen nach einer neuen Prüfung freistellt. Siehe der Auskauf der Ausgleichszahlung.
- Den Anteil an einen Dritten übertragen. Selten: Die anderen Miteigentümer können vorziehen, und die Bank muss den neuen Mitleihnehmer akzeptieren.
Das Verlassen der Wohnung befreit von nichts: Ohne eine von der Bank unterzeichnete Freistellung bleiben Sie für alle Raten haftbar.
Vor dem Vorvertrag: Vier Punkte zu regeln
- Die Tabelle der Einlagen und der Tilgungen, Herkunft jedes Betrags verstanden.
- Jedes Profil so gelesen, wie die Bank es lesen wird.
- Das Ausstiegsszenario: Kann einer den Kredit allein übernehmen?
- Die Unterlagen jedes Mitleihnehmers, auf einmal zusammengetragen.
Ich bin Mandatar eines Intermediärs für Bankgeschäfte (Honorare). Ein Anruf mit allen Käufern genügt, um alles festzulegen.
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Quellen
Weiterlesen
- Immobilienkredit in Lyon: häufige Fragen
- Gemeinsam finanzieren: Die echte Berechnung Ihrer Paarkapazität und wie Sie sich gegenseitig schützen Gemeinsam finanzieren: Was die Bank wirklich addiert, was sie danach prüft und wie Sie einen ungleichen Eigenanteil im Vertrag schützen.
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