Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Kann die Bank die Verrechnung meines Einkommens bei ihr verlangen?
Kein Gesetz zwingt zur Einkommensverrechnung bei Immobilienkrediten. Berechnen Sie die Gegenleistung und verhandeln Sie vor dem Angebot.
Nein: Kein Gesetz verpflichtet den Kreditnehmer, sein Einkommen bei der kreditgebenden Bank zu verrechnen, und nichts verbietet der Bank, dies zu verlangen. Es handelt sich um eine verhandelbare Geschäftsbedingung, ähnlich wie der Zinssatz. Wenn sie den Kredit bedingt, muss das Angebot dies angeben und die Kosten bewerten. Sie wird vor der Ausstellung des Angebots verhandelt, indem die Kosten der verknüpften Produkte mit dem Vorteil des gewährten Zinssatzunterschieds verglichen werden.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Kein Gesetz zwingt zur Einkommensverrechnung bei Immobilienkrediten: Es ist eine verhandelbare Geschäftsbedingung, keine gesetzliche Pflicht.
- Das frühere Regime zur Einkommensverrechnung ist aus dem Code verschwunden: Die Praxis ist nicht verboten, sie unterliegt nun dem allgemeinen Vertragsrecht.
- Wenn eine Gegenleistung den Kredit bedingt, muss das Angebot ihre Kosten bewerten: Das ist der beste Hebel zur Verhandlung des Dossiers.
- Ein Bankpaket wird berechnet, indem die wirklich neuen Produkte mit dem gewährten Zinssatzunterschied über die geforderte Bindungsdauer verglichen werden.
- Die Gegenleistung wird vor der Ausstellung des Angebots verhandelt: Nach dessen Erteilung dient die Frist dazu, das Dokument zu lesen, nicht es neu zu verhandeln.
Nein: Kein Text verpflichtet einen Kreditnehmer, seine Einkünfte bei der Bank zu domicilieren, die ihm den Kredit gewährt. Es handelt sich um eine kommerzielle Bedingung, verhandelbar wie der Zinssatz, vor dem Kreditangebot. Einer der Grundlagen des Immobilienkredits.
Domiciliation der Einkünfte: Was das Gesetz heute sagt
Nichts. Artikel L. 313-25 des Verbrauchergesetzbuches listet neun Angaben des Kreditangebots auf; keine davon bezieht sich auf die Domiciliation. Die geltende Fassung trägt die Änderung „Gesetz Nr. 2019-486 vom 22. Mai 2019 — Art. 206“.
Die frühere Regelung hat das Gesetzbuch verlassen. Die Praxis bleibt zulässig: Was schriftlich festgehalten ist, gilt; der Rest existiert nicht.
Fordern Sie es schriftlich und beziffert im Angebot
Das Angebot muss die Bedingungen, die den Kredit bedingen, angeben, unter Angabe einer Schätzung ihrer Kosten. Eine geforderte Domiciliation gehört dazu.
Das ist Ihr Hebel. Und die Domiciliation kommt selten allein: Konto, Karte, Hausratversicherung, Ersparnisse.
Beziffern Sie das Paket in drei Schritten
Vergleichen Sie über die Bindungsfrist: die Kosten der Produkte, die Sie nicht hätten abschließen, und den Vorteil der Zinssatzsenkung. Wenn Ersteres überwiegt, kostet Sie die Senkung.
- Isolieren Sie die wirklich neuen Produkte.
- Übersetzen Sie die Senkung in Euro, zu lesen mit dem TAEG.
- Vergleichen Sie über die Bindungsfrist, nicht über die des Kredits.
Ils y entrent, débours réels compris. En revanche, une cotisation de carte bancaire ou une prime d'assurance habitation souscrite « pour la relation » n'entre pas dans le TAEG : comparer deux offres sur le seul TAEG laisse donc ces charges hors du champ.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
Zwei Angebote mit demselben TAEG können daher unterschiedlich kosten. Vokabular: angegebene Zinssätze lesen.
| Was die Bank verlangt | Was rechtlich gefordert werden kann | Was verhandelbar ist |
|---|---|---|
| Domiciliation der Einkünfte | Nichts: Kein Text verpflichtet den Kreditnehmer dazu | Ihr Grundsatz, ihre Dauer und die Gegenleistung, die Sie im Austausch erhalten |
| Eröffnung eines Girokontos | Nichts, abgesehen von der technischen Notwendigkeit der Lastschrift für die Raten | Die Kontoführungsgebühren, das Kartensortiment |
| Kreditnehmerversicherung des Kreditgebers | Nichts: Die Wahl des Versicherers liegt beim Kreditnehmer | Der Umfang, die Deckungen und der Wechsel während des Kredits |
| Zu eröffnende oder zu übertragende Ersparnisse | Nichts | Der Betrag, die Existenz der Position selbst |
| Hausratversicherung, Vorsorgeversicherung | Nichts | Die Beibehaltung Ihres aktuellen Vertrags |
Die Klausel erkennen: ein Kreditangebot lesen.
Bankwechsel nach dem Kredit
Alles hängt vom Vertrag ab: Eine Klausel kann den Verlust des Vorteils vorsehen, oft in Form einer Zinsanhebung. Ohne schriftliche Klausel gibt es keinen automatischen Hebel.
Die Bankmobilität (Artikel L. 312-1-7 des Code monétaire et financier) verlegt Ihre Zahlungsströme, nicht Ihre Verpflichtungen. Lesen Sie Klausel, Laufzeit und Sanktion erneut. Siehe auch Verhandeln oder Ablösen und die Online-Bank.
Verhandeln Sie vor der Ausstellung des Angebots
Nie danach: Die Bedenkzeit dient dem Lesen, und jede Änderung erfordert ein neues Angebot.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le maintien des conditions protège l'emprunteur d'un changement de taux ; il n'ouvre aucune fenêtre de négociation. Toute modification, y compris sur les contreparties, suppose l'émission d'une nouvelle offre et fait repartir le délai.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Besprechen Sie die Gegenleistungen während der Prüfung.
- Lassen Sie diese in den Sonderbedingungen schriftlich festhalten.
- Prüfen Sie das erhaltene Angebot, bevor Sie es annehmen.
Mehrere Banken gleichzeitig: Die Gegenleistung wird bezifferbar
Toute publicité et tout document destinés aux emprunteurs doivent indiquer de manière apparente l’étendue des pouvoirs de l’intermédiaire, notamment s’il travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs ou en qualité de courtier indépendant
Cette indication est due dans toute publicité et tout document destinés aux emprunteurs. Elle répond à la question qui commande la valeur d'une mise en concurrence : combien d'établissements peuvent réellement être sollicités, et lesquels.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 322-3 du code de la consommation — Légifrance
Wenn das Dossiers gleichzeitig mehreren Instituten vorgelegt wird, werden die Gegenleistungen vergleichbar: Vermittler oder Direktbank. Die Versicherung hat ihren eigenen Rahmen: das Lemoine-Gesetz. Die Vermittlungsgebühren: was sie kosten.
Ablehnen, mit einem konkurrierenden Angebot in der Hand
Sie können ablehnen; die Bank kann dann den Kredit ablehnen oder ihre Bedingungen überarbeiten. Bereiten Sie dieses Ablehnen mit einem anderen Angebot in der Hand vor.
Fragen Sie: Was geschieht mit dem Zinssatz ohne Kontodomicilierung, und was kosten die verknüpften Produkte jedes Jahr? Lassen Sie diese Gegenleistung telefonisch beziffern.
Erstellen Sie Ihr Dossier: Zinssatz und Gegenleistungen werden gemeinsam verhandelt.
Quellen
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