Besondere Profile
Immobilienkredit für Freiberufler: Ihre Bilanzen zu ihrem wahren Wert lesen lassen
Zeilenweises Re-Processing des Ergebnisses, doppelte Berücksichtigung des Firmenkredits, Girokonto, SELARL, Übernahme: Was Ihr Einkommen erhöht.
Im Freiberuflerstatus berücksichtigt die Bank weder den Umsatz noch die persönlichen Entnahmen: Sie geht vom steuerlichen Ergebnis der letzten Geschäftsjahre aus und bearbeitet es zeilenweise, indem sie Positionen wieder einstellt, die keine echten Geldabflüsse darstellen, und solche abzieht, die sich nicht wiederholen werden. Keine Vorschrift legt diese Methode fest: Jede Bank wendet ihr eigenes Raster an, und zwei Bewertungen desselben Dokumentenpakets können abweichen.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die Bank berücksichtigt weder den Umsatz noch die persönlichen Entnahmen, sondern ein zeilenweise nachbereitetes steuerliches Ergebnis.
- Abschreibungen und außerordentliche Aufwendungen werden wieder eingestellt oder abgezogen, je nachdem, ob sie einen echten, wiederkehrenden Liquiditätsabfluss widerspiegeln oder nicht.
- Der Firmenkredit darf nicht doppelt berücksichtigt werden, im Ergebnis und dann in der Belastungsquote: Die Korrektur dieser Doppelberechnung kann Kapazitäten freisetzen.
- In einer Gesellschaft für freiberufliche Tätigkeit ist das berücksichtigte persönliche Einkommen die gezahlte Vergütung und die Dividenden, nicht das Ergebnis der Struktur.
- Keine Vorschrift legt die Methode zur Nachberechnung einer Bilanz fest: Jede Bank wendet ihr eigenes Raster an, und zwei Bewertungen desselben Dokumentenpakets können abweichen.
Eine Bewerbung als Selbstständiger wird über eine Zahl entschieden: das Einkommen, das der Analyst nach der Überprüfung Ihrer letzten Geschäftsjahre ansetzt. Kennen Sie jeden Hinzurechnungsposten und jeden Abzug, und verteidigen Sie jede Zeile. Einstieg: die atypischen Profile.
Was macht die Bank mit Ihren letzten zwei oder drei Geschäftsjahren?
Sie liest sie zeilenweise nach und sucht dann nach einem lesbaren Trend.
Die Anzahl der geforderten Geschäftsjahre: Selbstständige und junge Unternehmen.
Welches Einkommen setzt die Bank bei einem BNC oder BIC an?
Das wiederkehrende und verfügbare Einkommen: das steuerliche Ergebnis, plus das, was tatsächlich nicht abfließt, minus das, was nicht wiederkehren wird.
Die Neubewertung des Ergebnisses, zeilenweise
| Zeile der Gewinn- und Verlustrechnung | Übliche Richtung der Neubewertung | Warum | Was den Ansatz ändert |
|---|---|---|---|
| Steuerliches Ergebnis (Gewinn) | Ausgangspunkt | Das ist die deklarierte und überprüfbare Zahl | Nichts: das ist die Basis |
| Abschreibungen | Hinzugezählt, ganz oder teilweise | Das ist kein Mittelabfluss | Jährlich erneuerte Ausrüstung: nicht alles kommt zurück |
| Außerordentliche Aufwendungen | Hinzugezählt, wenn nicht wiederkehrend | Ein Streitfall, ein Schaden, eine Abfindung werden sich nicht wiederholen | Der schriftliche Nachweis des außerordentlichen Charakters |
| Außerordentliche Erträge | Abgezogen | Ein Veräußerungsgewinn oder eine Entschädigung bläht ein Geschäftsjahr auf, ohne etwas über die Tätigkeit auszusagen | Nichts: sie werden fast immer abgezogen |
| Einmalige Zuschüsse und Beihilfen | Abgezogen | Gleicher Grund: sie wiederholen sich nicht | Ein dokumentiertes mehrjähriges Programm |
| Freiwillige Beiträge zur Alters- oder Vorsorgeversicherung | Oft hinzugezählt | Das ist eine freiwillige Sparmaßnahme, keine Betriebsausgabe | Der verpflichtende Charakter eines Regimes |
| Vergütung des mitarbeitenden Ehepartners | Als Aufwand belassen | Das ist eine echte Ausgabe, aber sie fließt in denselben Haushalt | Die Anwesenheit des Ehepartners als Mithaftender |
| Mieten an eine von Ihnen gehaltene Gesellschaft zivilrechtlicher Art | Neutralisiert oder hinzugezählt | Der Aufwand verlässt die Tätigkeit, aber das Einkommen kehrt in den Haushalt zurück | Die tatsächliche Beteiligung und die Behandlung des Gesellschaftsergebnisses |
| Zinsen für betriebliche Darlehen | Als Aufwand belassen | Sie finanzieren das Arbeitsmittel | Siehe unten: das Risiko der doppelten Anrechnung |
| Persönliche Entnahmen des Inhabers | Ignoriert | Weder Aufwand noch Ertrag: das ist eine Überweisung | Nichts. Sie mit einer Vergütung zu verwechseln, ist der häufigste Fehler |
- Abschreibungen kehren nicht immer zurück: ja für Computer, weniger für eine schwere technische Ausstattung.
- Ein außerordentlicher Ertrag ist sofort erkennbar: Erklären Sie ihn bereits bei der Einreichung.
- Der Lebensstandard, der als Aufwand gebucht wurde, beleuchtet Ihr verbleibendes Einkommen.
Vergütung des Geschäftsführers, Dividenden, Gesellschafterdarlehen
- Die Vergütung ist der am besten behandelte Cashflow: das Rückgrat.
- Die Dividenden erfordern mehrere aufeinanderfolgende Ausschüttungen: Geschäftsführer von SASU und EURL.
- Das Gesellschafterdarlehen ist kein Einkommen. Als Gläubiger kann es als Einlage dienen; als Schuldner korrigieren Sie es vor der Einreichung.
Die doppelte Berücksichtigung des Geschäftskredits: Erhöhen Sie Ihre Tragfähigkeit
Die Zinsen werden bereits vom Gewinn abgezogen, und dann wird die Rate erneut in die Belastungsquote einbezogen.
La norme encadre le rapport entre charges de crédit et revenus. Elle ne dit rien de la façon dont le revenu d'un travailleur non salarié est reconstitué : c'est la politique de chaque établissement qui le fixe.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Zeigen Sie dies anhand der Tilgungsplan-Tabelle.
Ein letztes Geschäftsjahr mit Rückgang
Die Bank berücksichtigt in der Regel das letzte Geschäftsjahr, nicht den Durchschnitt. Ein Rückgang ohne Grund ist ein Trend: legen Sie eine Bestätigung des Wirtschaftsprüfers und eine Zwischenbilanz bei.
Kürzliche Gründung oder Kauf eines Kundenstamms: Was prüft die Bank?
Was Sie gekauft haben, zu welchem Preis und was nach der Rückzahlungsrate übrig bleibt. Ein Kauf ist besser zu verteidigen als eine Neugründung.
Die Bank geht von den Konten des Verkäufers aus, wendet einen Abschlag an und zieht dann die Rate ab. Was beunruhigt: ein ungerechtfertigter Preis, ein Geschäftskredit, der die gesamte Tragfähigkeit aufzehrt.
SELARL oder SEL: Einkommensniveaus in Einklang bringen
Die Bank prüft die Konten der Gesellschaft und anschließend Ihr persönliches Einkommen. Beide müssen übereinstimmen.
Bleibt Gewinn in der Struktur? Argumentieren Sie mit beiden Einkommensniveaus. Achten Sie auf den Anteil und die Regeln für die Auszahlung, bereits geleistete persönliche Bürgschaften sowie eine darüberliegende Holding. Immobilien in einer zivilrechtlichen Gesellschaft: Finanzierung in einer zivilrechtlichen Gesellschaft.
Professioneller Kredit und Immobilienkredit: In welcher Reihenfolge beantragen?
Gemeinsam, niemals den einen vor dem anderen verbergen: Ein während des Verfahrens entdeckter professioneller Kredit setzt alles zunichte.
- Datierter und sicherer Niederlassung: Berechnen Sie beide zusammen.
- Hypothetische Niederlassung: Zuerst die Immobilie, Projekt angekündigt.
- Vorhandener professioneller Kredit: Seine Amortisationstabelle bereits beim ersten Termin.
Vergleichen Sie die Gesamtkosten, auch gegenüber der Bank Ihres Büros.
Welche Unterlagen für ein Dossier als Selbstständiger?
- Die unterzeichneten steuerlichen Jahresabschlüsse mit dem Bestätigungsschreiben der elektronischen Steuererklärung.
- Die entsprechenden Steuernachweise.
- Ein Zwischenabschluss, falls das Geschäftsjahr noch nicht abgeschlossen ist.
- Die Amortisationstabelle jedes professionellen Kredits.
- Die Nachweise der Aufsichtsbehörde und Ihrer Rentenversicherungskasse.
- Die Satzung, die Protokolle über die Gewinnverteilung und den Gesellschaftervertrag.
- Der Ausübungsvertrag und der gewerbliche Mietvertrag.
- Die Kontoauszüge des professionellen Kontos.
- Eine Bestätigung des Wirtschaftsprüfers über das laufende Geschäftsjahr: Sie ist der Schlüssel für die meisten Dossiers.
Die gemeinsamen Unterlagen: das Kreditdossier.
Warum zwei Banken Ihre Bilanz nicht auf dieselbe Weise lesen
Die Regulierung gibt nicht vor, wie das Einkommen eines Nicht-Angestellten zu rekonstruieren ist: Jede Bank hat ihr eigenes Raster.
Der Wettbewerb dreht sich also um die berücksichtigte Summe. Ein einzelner Antrag beraubt Sie dieses Spielraums: Das von der Bank berücksichtigte Einkommen, warum zwei Banken unterschiedlich antworten, die spezialisierten Kreditgeber.
Sechs Prüfungen vor der Einreichung
- Die Steuererklärung, der Steuerbescheid und die Kontoauszüge stimmen überein.
- Eine Abnahme wird erklärt, bevor die Frage gestellt wird.
- Das Doppelkonto wird neutralisiert, Tabelle im Dossier.
- Der Dispositionskredit wird beglichen.
- Das Resteinkommen ist real, einschließlich der Haushaltsausgaben.
- Die künftigen beruflichen Verpflichtungen sind bekannt.
Gesundheitsberuf? Der Artikel über Ärzte. Dann die Formel für die Monatsrate.
Steuererklärungen in der Hand? Erstellen Sie Ihr Dossier oder lassen Sie Ihre Bilanz telefonisch durch das Raster laufen.
Quellen
Weiterlesen
- Immobilienkredit in Lyon: häufige Fragen
- Immobilienkredit für Selbstständige oder Kleingewerbetreibende: Zwei oder drei Bilanzen zur Kreditaufnahme? Betriebszugehörigkeit, Pauschalabzug, Gehalt oder Dividenden: Was die Bank wirklich berücksichtigt und wie Sie Ihren Antrag vorbereiten.
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Passer au calcul : Kreditrahmen