Besondere Profile
Immobilienkredit für Selbstständige oder Kleingewerbetreibende: Zwei oder drei Bilanzen zur Kreditaufnahme?
Betriebszugehörigkeit, Pauschalabzug, Gehalt oder Dividenden: Was die Bank wirklich berücksichtigt und wie Sie Ihren Antrag vorbereiten.
Kein Text schreibt eine bestimmte Anzahl von Bilanzen für die Kreditaufnahme vor: Die bankübliche Praxis besteht darin, zwei abgeschlossene Geschäftsjahre vorzulegen, drei, wenn die Tätigkeit jung oder unregelmäßig ist. Die Bank sucht nach einem Einkommen, das sich wiederholen wird. Sie berücksichtigt den Gewinn nach Abzug eines Kleingewerbetreibenden, niemals seinen Umsatz, und rechnet auf der Grundlage des schwächsten Geschäftsjahres, wenn die Einkommen schwanken.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Kein Text schreibt eine bestimmte Anzahl von Geschäftsjahren vor: Es ist eine bankübliche Praxis, keine Regel, die je nach Institut variiert.
- Die Bank berücksichtigt den Pauschalgewinn nach steuerlichem Abzug, niemals den Bruttoumsatz des Kleingewerbetreibenden.
- Für eine Tätigkeit mit niedrigen tatsächlichen Kosten kann der Abzug des Kleingewerbe-Regimes das von der Bank berücksichtigte Einkommen reduzieren.
- Eine Vergütung des Geschäftsführers wird als regelmäßiges Einkommen berücksichtigt; Dividenden nur unter strengen Bedingungen.
- Bei unregelmäßigen Einkommen erfolgt die Analyse auf der Grundlage des schwächsten Geschäftsjahres, nicht auf dem Durchschnitt der guten Jahre.
« Drei Jahre Tätigkeit sind erforderlich. » Kein Text schreibt dies vor: Die Bank sucht nach einem Einkommen, das dauerhaft ist und kaum schwankt. Als Geschäftsführer, Kleingewerbetreibender oder Selbstständiger müssen Sie dies wie alle atypischen Profile nachweisen.
Wie viele Jahre Tätigkeit sind für einen Kredit als Selbstständiger erforderlich?
Die übliche Praxis: zwei abgeschlossene Geschäftsjahre, drei, wenn die Tätigkeit jung oder unregelmäßig ist. Es handelt sich nicht um eine Regel: Der Analyst möchte den Nachweis, dass sich das Einkommen wiederholen wird.
Die Bank kauft Vorhersehbarkeit. Fünf wiederkehrende Kunden im Rahmen eines Rahmenvertrags geben mehr Sicherheit als vier Jahre mit einem einzigen Auftraggeber.
Weniger als drei Jahre Tätigkeit: vier Hebel
- Die Vorerfahrung im Beruf: Acht Jahre als Angestellter in derselben Fachrichtung bedeuten, dass Sie kein Anfänger sind. Zeigen Sie Ihre früheren Verträge.
- Ein ausgewogenes Kundenportfolio, mit schriftlichen Verträgen.
- Das verbleibende Sparguthaben nach dem Kauf: die Pufferreserve für eine Lücke in der Rechnungsstellung.
- Ein mitkreditnehmender Angestellter, der stabilisiert, aber nicht alles rettet.
Das Portage salarial wird mal als Angestelltenverhältnis, mal als Selbstständigkeit eingeordnet: der Kredit ohne unbefristetes Arbeitsverhältnis.
Wie berechnet die Bank das Einkommen eines Kleingewerbetreibenden?
Nicht auf Basis Ihres Umsatzes: auf Basis des pauschalen Gewinns, nach Abzug des Pauschals, nämlich dem auf Ihrer Steuerbescheinigung.
Mikrobefreiung: Wer verliert, wer gewinnt
- Beratende, Trainer, Entwickler mit geringen Betriebsausgaben: Sie verdienen mehr, als die Bank erkennt.
- Kauf und Wiederverkauf oder Handwerk mit hohen Betriebsausgaben: Die Mikrobefreiung kann Ihr Einkommen aufpolieren.
Bei geringen Betriebsausgaben kann der Wechsel auf das Ist-Verfahren Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen. Treffen Sie diese Entscheidung mit einem Steuerberater und planen Sie ein oder zwei Geschäftsjahre unter dem neuen Regime ein.
Die möblierte Vermietung hat eigene Sätze und Schwellenwerte, die kürzlich geändert wurden: Prüfen Sie diese bei der Quelle. Auch die Umsatzgrenze des Mikrosystems.
Geschäftsführer einer SASU oder EURL: Gehalt, Dividenden oder beides?
Die Vergütung wird berücksichtigt. Die Dividende wird unter strengen Bedingungen gewichtet, manchmal ausgeschlossen.
Wenig Gehalt und viele Dividenden senken die Sozialversicherungsbeiträge, belasten aber den Kreditantrag. Damit eine Dividende zählt:
- mehrere aufeinanderfolgende und vergleichbare Ausschüttungen;
- Eigenkapital und Liquidität, die diese tragen;
- eine angemessene Vergütung daneben.
Der Mehrheitsgeschäftsführer einer EURL wird wie ein Selbstständiger behandelt; der Vorstandsvorsitzende einer SASU, als Angestellter gleichgestellt, bleibt Herr über seine Gehaltsabrechnungen.
Kredit in zwei oder drei Jahren? Entscheiden Sie jetzt
Die Erhöhung der Vergütung über zwei Geschäftsjahre kostet Sozialversicherungsbeiträge, kann aber über die Zustimmung entscheiden. Zivilgesellschaft: die Finanzierung in der Zivilgesellschaft.
Was tun, wenn Ihre Einkommen schwanken?
Mitteln Sie diese nicht selbst: Wenn die Abweichung groß ist, rechnet der Analyst auf Basis des Tiefpunkts.
- Zeigen Sie die gesamte Historie, das schlechte Jahr erklärt.
- Zeigen Sie die Puffer: ein schwacher Monat ohne Kontouberziehung.
- Bauen Sie auf dem Tiefpunkt auf: Ein Antrag, der dort hält, hält überall.
Le plafond porte sur le rapport entre charges de crédit et revenus. Sur un revenu volatil, c'est le revenu retenu par l'établissement — et non celui que vous avez perçu au meilleur exercice — qui alimente le calcul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Die Details: das von der Bank berücksichtigte Einkommen.
Vom Angestellten zum Selbständigen: Wann sollten Sie sich verschulden?
Vor der Kündigung oder nach zwei abgeschlossenen Geschäftsjahren. Niemals dazwischen.
Sind Sie nach der Probezeit angestellt, handelt es sich bei Ihnen um einen regulären Kreditantrag. Bewahren Sie diese Situation bis zur Auszahlung der Mittel auf: Eine Kündigung oder die Gründung einer Gesellschaft vor der Freigabe der Mittel kann dazu führen, dass die Vereinbarung zunichte gemacht wird.
Die Unterlagen, die ein Einkommen als Selbständiger belegen
Ohne Bilanz weist der Kleingewerbetreibende Folgendes nach:
- seine Steuerbescheide und Einkommensteuererklärungen für das berufliche Einkommen;
- seine Umsatzmeldungen;
- die Kontoauszüge des dedizierten Kontos für die Tätigkeit.
Je nach Rechtsform fügen Sie hinzu:
- die Überwachungszertifikate und die Situationsbescheinigung im Unternehmensregister;
- die Satzung und die Protokolle über die Ergebnisverwendung;
- die Rahmenverträge oder Auftragsbestätigungen;
- die Amortisationstabelle für jeden beruflichen Kredit.
Bei der Besteuerung nach den tatsächlichen Verhältnissen: Die Aufbereitung der Einkünfte freier Berufe.
Welche Banken akzeptieren junge Strukturen?
Solche, die eine dedizierte Abteilung für Selbständige haben. Der Prozess ist wichtiger als der Markenauftritt.
- Ein Markt für Selbständige liest eine ordnungsgemäße Unterlagenmappe, wenn auch langsamer.
- Ein Massenmarkt-Netzwerk wendet ein Gehaltsraster an.
- Ein ausschließlich online tätiger Anbieter schließt diese Profile oft aus.
Setzen Sie sie in Konkurrenz: die Kreditgebergruppen, die spezialisierten Kreditgeber.
Sechs Punkte, die einen guten Antrag eines Selbständigen ausmachen
- Erklärungen, Bescheide und Einnahmen stimmen überein.
- Der Trend ist lesbar, jede Abweichung ist erklärt.
- Das Kundenportfolio ist verteilt, vertraglich gesichert.
- Der vertragliche Anteil des Einkommens dominiert.
- Die verbleibende Ersparnis ist solide.
- Die beruflichen Verpflichtungen sind deklariert, einschließlich Bürgschaften.
Gehen Sie vom berücksichtigten Einkommen aus, nicht vom Umsatz, und berechnen Sie dann mit der Formel für die Monatsrate.
Haben Sie Ihre Steuerbescheide zur Hand? Erstellen Sie Ihren Antrag oder lassen Sie Ihre Unterlagen telefonisch prüfen.
Quellen
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