Der Lyoner Markt und seine Finanzierung
Wann fallen die Immobilienzinsen? Der Marktstatus Monat für Monat
EZB, 10-jährige OAT, Bankmarge: Was die Zinsen wirklich steuert, Szenarien für 6 und 12 Monate und die Methode, zwischen Warten und Kaufen zu entscheiden.
Niemand kennt das Datum der nächsten Senkung der Immobilienzinsen. Was bekannt ist, ist der Mechanismus: Der erhaltene Zinssatz ergibt sich aus einer Kette mit vier Gliedern, den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, der 10-jährigen OAT, der Marge jeder Bank und der Zinsgrenze, und er folgt einer Entscheidung der EZB mit einer Verzögerung von mehreren Monaten. Eine Senkung kann durch eine Neunegotiation aufgeholt werden; eine Erhöhung, nein.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Der erhaltene Zinssatz ergibt sich aus einer Kette mit vier Gliedern: den Leitzinsen der EZB, der 10-jährigen OAT, der Bankmarge und der Zinsgrenze.
- Die Immobilienzinsen folgen nicht sofort einer Entscheidung der EZB: Die Verzögerung wird in Monaten, nicht in Tagen gemessen.
- Eine Zinssenkung kann durch eine Neunegotiation aufgeholt werden; eine Erhöhung, nein: Diese Asymmetrie muss bei der Entscheidung, zu warten, berücksichtigt werden.
- Ein ausgestelltes Kreditangebot fixiert den Zinssatz für seine Bindungsdauer: Eine Markterhöhung nach der Ausstellung ändert ihn nicht.
- Die Streuung der Zinssätze zwischen den Instituten zu einem bestimmten Zeitpunkt übersteigt oft die Amplitude der Marktbewegungen des Quartals.
Niemand kennt das Datum des nächsten Rückgangs. Identifizieren Sie die Preise, die die Zinssätze steuern, und die Signale einer Trendwende, und entscheiden Sie dann, ob Sie auf dem Lyoner Markt kaufen oder warten sollen.
Wo stehen die Zinssätze diesen Monat?
Lesen Sie die offiziellen, datierten Meldungen: Ein von einem Vermittler angegebener Zinssatz veraltet innerhalb weniger Wochen.
Wo Sie sie finden: Die Auswertung der Zinssätze.
Wer legt die Immobilienzinsen tatsächlich fest?
Eine Kette aus vier Gliedern: die Leitzinsen der EZB, der 10-jährige OAT, der Aufschlag jeder Bank und die Obergrenze für Wucher.
Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank
C'est le taux directeur qui pilote aujourd'hui les conditions monétaires de la zone euro : il rémunère les réserves que les banques déposent auprès de l'Eurosystème.
- En vigueur depuis le
- Source
- data-api.ecb.europa.eu
- En vigueur depuis le
- Source
- data-api.ecb.europa.eu
Für einen festen Zinssatz sind sie vor allem ein Signal, das die langfristigen Zinssätze beeinflusst.
Der 10-jährige OAT
Das vorhersagbarste Glied: Wenn er sich bewegt, folgen die Zinstabellen innerhalb weniger Wochen bis Monate, wobei die Anpassung nach oben schneller erfolgt als nach unten.
Die Marge der Banken
Eine aggressive Bank kann sich in einem Quartal engagieren und sich im nächsten zurückziehen, ohne dass sich der Marktzins bewegt hat.
Die Usur-Schwelle
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Sie begrenzt die Zinssätze, mit Verzögerung in beide Richtungen: Sehen Sie sich deren Konstruktion an.
Warum folgen die Immobilienzinsen nicht sofort den Entscheidungen der EZB?
Die Bank verleiht ein Mittel, das vor der Entscheidung beschafft wurde, und überarbeitet ihre Zinssätze zu festen Terminen: Rechnen Sie mit Monaten.
Eine erwartete Entscheidung ist oft bereits in den langfristigen Zinsen enthalten, und Ihr Kreditangebot basiert auf einer Zinstabelle, die vor Ihrem Termin erstellt wurde.
Die Szenarien für 6 und 12 Monate
Entspannung, Plateau oder Anstieg: Beobachten Sie das Signal, das den Übergang von einem zum anderen Zustand auslösen würde.
- Rückgang: Rückgang der Staatsanleihen, bestätigte Lockerung, Banken in der Offensive.
- Plateau: Der Unterschied zwischen den Banken wird zur einzigen Variable.
- Anstieg: Inflation, Staatsrisiko oder kommerzieller Rückzug der Banken.
Ein Rückgang lässt sich nachholen, ein Anstieg nicht. Wenn die Zinsen nach Ihrem Kauf sinken, verhandeln Sie neu. Wenn sie steigen, während Sie warten, sinkt Ihre Kreditfähigkeit.
Sollte man auf einen Zinsrückgang warten, um zu kaufen?
Machen Sie die Rechnung: Gewinn an Monatsrate, Preisanstieg, der ihn aufheben würde, Kosten des Wartens, Risiko einer Verschärfung.
Mit der Formel für die Monatsrate:
- Der Gewinn: Simulieren Sie die Monatsrate zum heutigen Zinssatz und dann zum erwarteten Zinssatz.
- Was ihn aufhebt: Preise, die schneller steigen. Sehen Sie sich den Preis pro Quadratmeter nach Bezirk an.
- Das Warten: Gezahlt Mieten, ein Jahr weniger Tilgung.
- Die Verschärfung: Eigenkapital und geforderte Ersparnisse werden zum schlechtesten Zeitpunkt verschärft. Sehen Sie sich das Eigenkapital an.
Zuerst kaufen und dann neu verhandeln setzt einen ausreichenden Zinsunterschied, ein hohes Restkapital und lesbare Kündigungsgebühren voraus.
Was, wenn sich die Zinsen nach Ihrem Kreditangebot ändern?
Das ausgestellte Angebot fixiert den Zinssatz: Eine Erhöhung vor Ihrer Annahme ändert ihn nicht.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Bei steigenden Zinsen erhalten Sie das Angebot schnell. Bei fallenden Zinsen fordern Sie vor der Annahme eine Neuherausgabe an: Sehen Sie sich die Überlegungsfrist an. Ein variabler Zinssatz? Lesen Sie die Klausel.
Die Indikatoren, die Sie selbst verfolgen sollten
Vier öffentliche Datenreihen: Der 10-jährige OAT, die Sitzungen der EZB, die Usance-Schwellenwerte und der Zinssatz für neue Wohnkredite.
- Der 10-jährige Staatsanleihezins, wöchentlich: aft.gouv.fr.
- Die Entscheidungen der EZB, im Vergleich zur Erwartung: ecb.europa.eu.
- Die Usance, jedes Quartal: banque-france.fr.
- Die neuen Kredite, die einen Trend bestätigen; die Reihe Crédit Logement/CSA hat einen anderen Umfang.
Fragen Sie auch nach der Frist zwischen der Grundsatzvereinbarung und der Herausgabe des Angebots.
Die richtige Bank ist wichtiger als der richtige Zeitpunkt
Die Streuung zwischen den Banken ist größer als die Marktschwankung. Die Suche nach der richtigen Bank bringt mehr als die Suche nach dem richtigen Zeitpunkt. Und das Warten nützt nur, wenn es den Antrag vorbereitet.
Jetzt kaufen oder in einigen Monaten? Erstellen Sie Ihren Antrag oder stellen Sie beide Berechnungen telefonisch an.
Quellen
Weiterlesen
- Baufinanzierung Lyon: ein Dossier, mehrere Banken
- Der Zinsbarometer für Immobilienkredite: Wo er veröffentlicht wird und was er nicht sagt Der monatliche Durchschnittszins des Observatoire Crédit Logement/CSA: Wo Sie ihn lesen, mit welchem Umfang und Datum, und warum er nicht Ihr Zins ist.
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