Inversión inmobiliaria para alquilar
El préstamo in fine: a quién realmente sirve y por qué le será denegado
Préstamo in fine: tres condiciones acumulativas de acceso, un coste superior al amortizable y una ventaja fiscal estrecha. Verifique si su caso aplica.
El préstamo in fine sirve a un perfil preciso: el inversor en alquiler que ya posee un ahorro para constituir la garantía, una amplia capacidad de endeudamiento y unos ingresos inmobiliarios declarados en el régimen real. Estas tres condiciones son acumulativas. Dado que el capital no se reembolsa hasta el vencimiento, los intereses se calculan sobre el monto total: cuesta más que un préstamo amortizable y, fuera de este perfil, se deniega en la gran mayoría de los expedientes.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El préstamo in fine nunca reduce el capital durante su duración: los intereses se calculan sobre el monto total hasta el vencimiento.
- El acceso supone tres condiciones acumulativas: un activo constituido como garantía, una capacidad de endeudamiento suficiente y una fiscalidad inmobiliaria en el régimen real.
- El tipo anual efectivo global del crédito no integra los pagos sobre el contrato de garantía: la carga real supera lo que este muestra.
- Bajo el régimen micro-inmobiliario, ningún gasto es deducible: la ventaja fiscal de la estructura desaparece por completo.
- En una residencia principal, los intereses no son deducibles de ningún ingreso: la estructura pierde allí su única ventaja real.
El préstamo in fine sirve a un perfil preciso: el inversor que tiene un ahorro que dar en garantía, una amplia capacidad de endeudamiento y unos ingresos por alquileres en régimen real. Un apartado de financiar vivienda en alquiler. La inversión respaldada es otra actividad: a quién acudir.
Préstamo in fine: lo que usted paga, y cuándo
Cada mes, los intereses y el seguro; todo el capital al vencimiento. A tipo y plazo iguales, cuesta notablemente más caro que un préstamo amortizable.
El prestamista exige un capital de salida constituido de antemano y dado en garantía a su favor: seguro de vida, contrato de capitalización o valores, alimentados al inicio y luego cada mes. Usted soporta, por tanto, dos cargas: los intereses y el ahorro.
Comparar dos ofertas sin dejarse engañar por la cuota mensual
La cuota mensual in fine parece baja: no contiene capital. Compare por el TAEG, nunca por la cuota mensual.
Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés
Ce calcul tient compte de la date de chaque versement. C'est ce qui lui permet de comparer deux échéanciers de formes différentes — et ce qui interdit d'annualiser un taux mensuel en le multipliant par douze.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Este tipo no incluye las aportaciones al contrato dado en garantía: su esfuerzo real es mayor.
Las tres condiciones de acceso, sin excepción
Dos de tres no bastan.
1. Un activo dado en garantía, existente o constituido al inicio
Un soporte pignorado, una aportación inicial, un plan de aportaciones. El pignoramiento se añade a la garantía sobre el bien: aval o hipoteca. El contrato permanece bloqueado hasta el vencimiento, y su rendimiento no lo promete nadie.
2. Una capacidad de endeudamiento que absorba las dos cargas
La estructura no salva un expediente ajustado.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière. La décision précise que ces critères s'appliquent « outre leurs critères propres » : ils s'ajoutent à la politique de chaque banque, ils ne s'y substituent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
El prestamista computa los intereses y el ahorro contractualizado: la tasa de esfuerzo, los ingresos por alquiler.
La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement. Un prêt in fine consomme cette durée sans amortir : à l'échéance, le capital dû est celui du premier jour.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
3. Una fiscalidad inmobiliaria elevada, declarada en el régimen real
Au régime réel, les primes d’assurance figurent parmi les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier (CGI, art. 31, I, 1°, a bis). Le même article range les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition du bien parmi ces charges (d).
Le texte cité range les primes d'assurance et les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition parmi les charges déductibles. Il ne nomme pas l'assurance emprunteur en particulier : ce rattachement relève de la doctrine administrative, qui n'est pas citée ici.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 31 du code général des impôts — Légifrance
Los intereses siguen siendo deducibles, como máximo, hasta el vencimiento. Tres límites:
- El micro no permite ninguna deducción.
- El déficit de intereses solo se imputa a los ingresos inmobiliarios (artículo 156 del Código General de Impuestos), no al salario.
- Recupera una fracción del interés, según su tipo marginal.
El único préstamo in fine que casi todo el mundo obtiene
El préstamo puente, liquidado mediante la venta de su inmueble: su funcionamiento.
In fine o amortizable: la comparativa en ocho líneas
| Criterio | Préstamo amortizable | Préstamo in fine |
|---|---|---|
| Lo que paga cada mes | Capital e intereses | Solo intereses, más el esfuerzo de ahorro aparte |
| Evolución de la carga de intereses | Decreciente | Constante |
| Capital pendiente a lo largo del tiempo | Decreciente | Invariable hasta el vencimiento |
| Garantía del prestamista | Mejora con el tiempo | Depende de un activo financiero |
| Carga deducible en el régimen real | Decreciente | Constante |
| Coste total, a igual tipo y plazo | Más bajo | Más alto |
| Esfuerzo de tesorería real | Una sola partida | Dos partidas, una de ellas fuera del TAE |
| Población que lo obtiene | Todos los expedientes financiables | Un nicho, tramitado fuera de la oficina |
¿Y para una vivienda habitual?
Ningún interés: los intereses no son deducibles de nada. Un diferimiento de amortización sobre un préstamo clásico responde mejor.
¿Por qué el prestamista rechaza con mayor frecuencia un préstamo in fine?
Su seguridad depende de un activo financiero en una fecha lejana. Quiere una prenda que cubra ampliamente el capital desde el primer día.
- El activo prendado es insuficiente, o no reconstruye el capital.
- La tasa de esfuerzo no se cumple, incluso incluyendo el ahorro.
- La oficina no está habilitada para tramitar una prenda.
Dos vías más para mantener intereses deducibles
- Un préstamo amortizable a largo plazo, con un posible diferimiento.
- Una sociedad sujeta al impuesto sobre sociedades, donde la amortización del bien cuenta más: la SCI con IR o con IS.
¿Ya tiene varios inmuebles? Financiar una inversión más.
¿Está usted en el objetivo?
Tres « no » cierran el tema:
- ¿Ingresos por alquileres declarados a la realidad?
- ¿Otros ingresos por alquileres distintos de esta propiedad?
- ¿Un contrato que puede cederse como garantía, bloqueado hasta el vencimiento?
- ¿Ahorros e intereses incluidos en su tasa de esfuerzo?
- ¿Una propiedad alquilada, no su vivienda habitual?
- ¿Una salida cuantificada, incluso si el contrato no es suficiente?
Cuatro preguntas que debe hacer antes del estudio
- ¿Qué proporción de cesión de garantía, sobre qué rendimiento? Por escrito.
- ¿Y si el contrato se deprecia? Busque la cláusula de llamada de garantía: leer la oferta línea por línea.
- ¿La póliza de seguro cubre el capital inicial? El seguro de una inversión en alquiler.
- ¿Y en caso de venta anticipada? Se debe todo el capital.
Sin la cuantificación del coste total y de los ahorros, es un folleto. ¿Tiene su proyecto de alquiler en mente? Cree su expediente o haga verificar las tres condiciones por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
- SCPI a crédito: lo que el banco revisa antes de financiar participaciones Pocos prestamistas financian participaciones de SCPI. Régimen del préstamo, ingresos, garantía, costes y liquidez: qué verifican y cómo prepararse.
- Seguro del prestatario en una inversión en alquiler: las garantías que se pueden reducir y las que deben mantenerse En alquiler, las garantías que el prestamista exige realmente, las que se pueden reducir, la trampa del límite acumulado y el caso de la sociedad civil.
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