Seguro de préstamo
Seguro del prestatario en una inversión en alquiler: las garantías que se pueden reducir y las que deben mantenerse
En alquiler, las garantías que el prestamista exige realmente, las que se pueden reducir, la trampa del límite acumulado y el caso de la sociedad civil.
En una inversión en alquiler, la base de fallecimiento y pérdida total e irreversible de autonomía se mantiene tal cual: protege el reembolso del capital. El margen de maniobra está en la invalidez y la incapacidad de trabajar, donde la franquicia, el modo de indemnización y las exclusiones se pueden negociar porque el alquiler cubre una parte de la cuota. El nivel exigido por el prestamista debe solicitarse por escrito antes de construir el contrato.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La base de fallecimiento y pérdida total de autonomía no se negocia: sin ella, un bien alquilado financiado a crédito transmite una deuda en lugar de un patrimonio.
- En la incapacidad de trabajar, la franquicia, el modo de indemnización y las exclusiones se pueden negociar, porque el alquiler cubre una parte de la cuota.
- El alquiler no está garantizado por el seguro del prestatario, y sigue siendo imponible durante una baja laboral: el agujero de tesorería supera la simple cuota.
- El umbral que exime del cuestionario de salud se evalúa sobre el saldo acumulado de todos los préstamos de un mismo asegurado, y un inversor lo supera rápidamente.
- En una sociedad civil, son los socios quienes están asegurados, generalmente hasta el límite de su compromiso de aval, y no la sociedad misma.
En una inversión en alquiler, la renta cubre parte de la cuota: el seguro de prestatario no tiene por qué copiar el de su vivienda habitual. Mantenga la base, aligere la incapacidad y ahorre préstamo a préstamo. Vea el dossier sobre el seguro de prestatario y cada garantía.
¿Es obligatorio en alquiler?
Ningún texto lo impone. El prestamista lo exige por contrato y fija el nivel de garantías: su contenido es negociable, no solo su precio.
Las garantías que el banco exige en alquiler
Defunción y pérdida total e irreversible de autonomía: siempre. Invalidez e incapacidad: según el banco y el peso del proyecto en su tasa de esfuerzo.
- décès
- perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
- incapacité temporaire totale (ITT)
- invalidité permanente totale (IPT)
- invalidité permanente partielle (IPP)
- perte d’emploi
Les définitions varient d'un contrat à l'autre : c'est la définition retenue, et non l'intitulé de la garantie, qui détermine ce qui est couvert.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Defunción y PTIA: la base que debe mantenerse intacta
Sin cobertura por defunción, sus herederos recibirán una deuda, no un patrimonio (defunción y sucesión).
Invalidez e incapacidad: donde usted gana
- La franquicia: alargarla reduce la prima; la renta amortiza la espera.
- A tanto llano o indemnizatoria: una abona la parte de la cuota con independencia de su pérdida; la otra, según la pérdida de ingresos por actividad. Lea la cláusula.
- Las exclusiones, que en ciertos contratos pueden comprarse aparte.
Solicite primero por escrito qué exige el banco y, a continuación, un contrato que cubra exactamente eso.
Por qué cambia la necesidad en el alquiler
En caso de baja laboral prolongada, la renta cubre una parte de la cuota: la necesidad recae sobre la diferencia. Esto justifica aliviar la incapacidad.
- El seguro no cubre la renta: la vacancia y los impagos corresponden a la garantía de rentas impagadas. Inmueble vacío o en obras: no alivie la incapacidad.
- Las rentas siguen siendo impositivas durante la baja: calcule el verdadero agujero.
Varios préstamos: por dónde empezar
Cada préstamo se sustituye por separado, sin indemnización ni gastos de garantía, y el beneficio se repite en cada uno, sin renegociar el crédito.
- Primero, el capital pendiente más elevado.
- A capital igual, la duración residual más larga.
- Los préstamos cercanos al vencimiento, al final.
Procedimiento: la ley Lemoine, que permite cambiar en cualquier momento, sin gastos.
El cuestionario de salud vuelve en el segundo o tercer inmueble
La exención del cuestionario depende del saldo acumulado asegurado, por asegurado. En el segundo o tercer inmueble, se supera el límite sin darse cuenta.
Le plafond s'apprécie sur l'encours cumulé de tous les contrats de crédit, et sur la part assurée — donc en tenant compte de la quotité retenue.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 113-2-1 du code des assurances — Légifrance
- El calendario se alarga: negocie la condición suspensiva en el contrato de arras.
- La cuota cambia el momento en que cada uno supera el umbral (la cuarta inversión).
En SCI: los socios están asegurados
La sociedad solicita el préstamo, pero son los socios, a menudo fiadores, quienes están asegurados, según una distribución fijada por el banco.
- La indemnización extingue la deuda de la sociedad; los herederos reciben las participaciones.
- Un cambio de socio no actualiza el contrato: solicítelo.
- Con el IS, la extinción de la deuda tiene efectos fiscales: consulte a su asesor contable antes de suscribir (SCI IR o IS).
Una declaración se realiza dentro de los plazos del contrato (declarar un siniestro).
¿Deductible de los ingresos inmobiliarios?
En el régimen real, las primas de un préstamo destinado al inmueble alquilado se deducen junto con los gastos de préstamo. En el régimen de estimación objetiva, la reducción sustituye a cualquier deducción.
Au régime réel, les primes d’assurance figurent parmi les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier (CGI, art. 31, I, 1°, a bis). Le même article range les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition du bien parmi ces charges (d).
Règle fiscale affichée avec sa source et sa date d'effet. Elle ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du chiffre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 31 du code général des impôts — Légifrance
Valide con su asesor contable. Un beneficio fiscal no justifica un contrato más caro de lo necesario.
Antes de su próximo crédito inmobiliario
- La exigencia escrita del banco: no pague una incapacidad que no exigía.
- Su cartera: las cuotas y franquicias se armonizan línea por línea.
- El saldo asegurado acumulado, antes de la operación siguiente.
Haga examinar la estructura por teléfono. La actividad de intermediación en seguros se ejerce de forma accesoria a la actividad de intermediación en operaciones de banca: este artículo no constituye ni una oferta de seguro, ni un asesoramiento fiscal, ni un asesoramiento personalizado sobre un contrato determinado.
Cree su expediente: préstamo y seguro configurados juntos.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Seguro del préstamo hipotecario en Lyon: Sandy MASCART
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
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