Reunificación, renegociación, préstamo puente · Guía
Consolidación de créditos con préstamo hipotecario: régimen, coste real y alternativas
Consolidar préstamo hipotecario y créditos al consumo: régimen aplicable, coste total real y soluciones más ligeras a probar antes.
Consolidar un préstamo hipotecario y créditos al consumo genera un único contrato, cuyo régimen no se comparte: toda la operación se rige por el crédito hipotecario o, según la proporción de los créditos inmobiliarios, por el crédito al consumo; una garantía sobre una vivienda implica el régimen hipotecario. La cuota mensual baja porque se alarga el plazo, y el coste total aumenta.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Una consolidación de créditos no es una refinanciación de préstamo hipotecario: el registro de intermediarios los clasifica como dos naturalezas de operación distintas.
- El régimen no se comparte: toda la operación se rige por el crédito hipotecario o, en su totalidad, por el crédito al consumo.
- Una garantía sobre una vivienda implica el régimen del crédito hipotecario, cualquiera que sea la composición de la operación.
- Debe entregarse un documento de información antes de la firma, con el balance económico de la operación y un aviso punto por punto.
- Una cuota mensual que baja por la extensión del plazo cuesta más en total, y la comparación de vencimientos está regulada en la publicidad.
Agrupar un préstamo hipotecario y créditos al consumo en una única cuota mensual es un agrupamiento de créditos. A continuación, el régimen aplicable, el coste real y las soluciones más ligeras, en complemento con la novación de préstamo y el puente hipotecario.
El agrupamiento de créditos no forma parte actualmente del mandato de Sandy MASCART, que se centra en el crédito hipotecario. Para llevarlo a cabo, diríjase a su banco o a un intermediario inscrito para esta operación: el registro de ORIAS permite verificarlo.
¿Qué es un agrupamiento que mezcla préstamo hipotecario y créditos al consumo?
Un único crédito, con un nuevo prestamista, que amortiza varias deudas: un contrato, una cuota mensual. Una novación de préstamo hipotecario solo asume un crédito hipotecario.
| Novación de préstamo hipotecario | Agrupamiento de créditos | |
|---|---|---|
| Lo que se asume | Un crédito hipotecario | Varias deudas de naturaleza diferente |
| Lo que cambia para usted | El tipo de interés, a veces el plazo | La estructura completa de su endeudamiento |
| Número de prestamistas a liquidar | Uno | Tanto como líneas asumidas |
| Garantía | Asumida o reemplazada | A menudo tomada o reforzada sobre la vivienda |
| Régimen aplicable | El crédito hipotecario | El que designe el enrutamiento, ver más abajo |
La novación clásica: sus etapas.
El régimen de la operación determina sus derechos
Más allá de una parte inmobiliaria fijada por decreto, todo se rige por el crédito hipotecario; por debajo, por el crédito al consumo. Una garantía inmobiliaria decide en lugar del umbral.
60,00 % ()La parte incluye intereses, gastos y penalizaciones por reembolso, no solo los capitales.
Le texte vise l'hypothèque, toute autre sûreté comparable sur un bien immobilier à usage d'habitation, et tout droit lié à un tel bien. Il s'applique « quel que soit l'objet » de l'opération : un regroupement composé de seuls crédits à la consommation, mais garanti sur le logement, relève du régime du crédit immobilier.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 314-12 du code de la consommation — Légifrance
Pregunte: ¿qué garantía asume y bajo qué régimen emite la oferta? El plazo de reflexión y la salida anticipada dependen de ello. Los límites entre operaciones: el alcance.
El documento de información: exíjalo antes de firmar
En cuanto se asume un crédito en curso, el prestamista debe establecer con usted un documento escrito que detalle la operación línea por línea, a más tardar junto con la ficha precontractual.
2 ()Detalla cada crédito (capital pendiente, indemnización, preaviso), las otras deudas, la fecha de cese de sus cargos y un balance económico que indica si la duración o el costo aumentan.
Ils couvrent notamment : continuer à payer les échéances et les cotisations d'assurance des crédits repris jusqu'à leur remboursement effectif ; la perte des cautionnements et des assurances attachés aux crédits soldés, prises en charge en cours comprises ; le risque de moindres garanties sur une nouvelle assurance, avec de nouveaux délais de carence et de nouvelles franchises ; l'information du co-emprunteur ; la perte de la garantie du vendeur sur les crédits affectés ; la disparition des services accessoires et avantages commerciaux liés aux crédits repris.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-20 du code de la consommation — Légifrance
El prestamista debe solicitar sus contratos; si se basa en sus declaraciones, debe hacerlo por escrito.
Reagrupación de créditos: ¿por qué la cuota mensual baja cuando el costo total sube?
Créditos de corto plazo alineados con el más largo: la cuota baja, el total sube con la duración.
Lorsqu'une publicité compare le montant des échéances d'un ou plusieurs crédits antérieurs à celui d'une échéance issue d'un regroupement, elle doit mentionner de manière claire et apparente la somme des coûts totaux des crédits antérieurs, d'une part, et le coût total du crédit postérieur à l'opération, d'autre part.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-10 du code de la consommation — Légifrance
Compare tres líneas:
- La nueva duración, frente a la más larga de sus créditos actuales.
- Los costos totales pendientes de sus créditos actuales.
- El costo total propuesto, incluyendo gastos, garantía, seguro e intermediario.
Si la tercera supera a la segunda, la diferencia es el precio de la cuota mensual más baja.
Lo que cuesta la cancelación de los créditos anteriores
Cada línea sigue su propio régimen: doble límite para el inmobiliario, límite sobre el capital para el consumo, nada para un crédito renovable.
Le texte exonère également l'autorisation de découvert et le remboursement effectué en exécution d'un contrat d'assurance garantissant le crédit. Une réserve d'argent soldée dans un regroupement n'a donc, en principe, aucune indemnité à supporter : la compter coûte cher et ne repose sur rien.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-34 du code de la consommation — Légifrance
Changement du lieu d'activité professionnelle, décès, cessation forcée d'activité : les trois cas sont subordonnés à la vente du bien immobilier, que la phrase du texte place avant eux. Un regroupement ne vend rien, donc aucun des trois ne s'y applique — contrairement à ce que répètent beaucoup de pages du secteur.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
La indemnización inmobiliaria solo se debe si el contrato la prevé, y el prestamista la calcula gratuitamente a petición: el reembolso anticipado. La garantía pesa más: la liberación, la fianza restituida.
Cuatro soluciones más ligeras, a probar antes
Saldear la línea más corta, alisar las cuotas, renegociar el único préstamo inmobiliario, cambiar de seguro.
| Situación | La respuesta más ligera | Dónde se trata el tema |
|---|---|---|
| Una línea corta pesa mucho en el presupuesto | Saldearla, si la tesorería lo permite | Saldear un crédito al consumo o un arrendamiento con opción de compra |
| Varios préstamos de una misma operación crean escalones | Un plan alisado, o una cláusula de modulación | El alisado de préstamos |
| El préstamo inmobiliario tiene un tipo de interés elevado | Una renegociación, luego una novación | El cálculo de rentabilidad |
| El seguro de prestatario pesa más que el tipo de interés | Cambiarlo, sin modificar el préstamo | Cambiar de seguro de prestatario |
| Una reserva de dinero gira constantemente | Rescindirla en lugar de agruparla | Ver el punto siguiente |
¿Un crédito renovable asumido por completo? Solicite su rescisión por carta firmada: de lo contrario, la reserva permanece abierta y se vuelve a llenar.
Cuando la agrupación es una mala idea
Cuando destruye una ventaja, pone una deuda ordinaria sobre su vivienda o trata un problema de presupuesto con la duración.
- Un préstamo subvencionado (PTZ, préstamo del empleador, ahorro-vivienda) está en la estructura.
- El préstamo inmobiliario tiene un tipo de interés bajo y está avanzado.
- Los créditos al consumo terminan pronto.
- Se solicita una garantía sobre la vivienda para deudas que no la tenían.
- El nuevo seguro protege menos: nuevos plazos, coberturas perdidas.
- Ya hay impagos instalados: la agrupación no los borra. Primer recurso gratuito: ABE Info Service.
Siga pagando los créditos a agrupar hasta su reembolso efectivo.
Qui gestiona este tipo de operación
El prestamista, o un intermediario inscrito para la consolidación de créditos: en el registro, es una naturaleza distinta del crédito hipotecario.
Le code monétaire et financier autorise les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement à fournir un service de conseil sur les contrats de crédit immobilier, à l'exclusion des opérations de regroupement de crédits. Un professionnel qui vous annonce une « recommandation personnalisée » sur un regroupement vous promet un service que le texte exclut.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-1-1 du code monétaire et financier — Légifrance
- Denomine su operación: el ámbito.
- Verifique la inscripción: orias.fr.
- Consulte a su banco, de forma gratuita.
- Exija el documento de información antes de la firma.
Su asunto es, en realidad, un préstamo hipotecario existente: ¿reubicarlo en otra entidad, renegociarlo, cambiar su seguro? Ese caso entra en el ámbito de Sandy MASCART, con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banco y en servicios de pago, quien no decide sobre ninguna concesión y no recibe ningún fondo. El cálculo completo: el artículo sobre la renegociación y la recompra; los honorarios, partida por partida: la página de honorarios. Para saber en qué categoría encaja, con la última tabla de amortización del préstamo hipotecario a la vista, haga un balance por teléfono: si su asunto es el préstamo hipotecario, el estudio puede comenzar; si se trata de una consolidación, los cuatro pasos anteriores son la vía a seguir.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Fuentes
- Légifrance — Article L. 314-11 du code de la consommation
- Article L. 314-12 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 314-18 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 314-19 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 314-20 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article R. 314-21 du code de la consommation
- Article L. 312-10 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 312-34 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 519-1-1 du code monétaire et financier — Légifrance
- abe-infoservice.fr
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