El mercado de Lyon y su financiación
Villeurbanne o Lyon 6: el método de arbitraje, sin copiar precios por m²
Villeurbanne o Lyon 6: el método para arbitrar con sus propios datos, desde la ganancia de superficie hasta el coste de tenencia y la reventa.
Entre Villeurbanne y el sexto distrito de Lyon, el arbitraje se resuelve mediante un cálculo de tres términos: la ganancia de superficie, el coste de tenencia y la reventa. A igualdad de cuota mensual, la superficie accesible varía como el inverso del precio por metro cuadrado, registrado en ventas firmadas y comparables. El impuesto sobre bienes inmuebles, las cargas de copropiedad y las obras votadas separan después el precio de compra del coste real.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Los únicos precios pertinentes para arbitrar son los de ventas firmadas y comparables en un radio de pocas calles, nunca una mediana de distrito.
- A igualdad de cuota mensual, la superficie accesible varía como el inverso del precio por metro cuadrado: una diferencia de precio modesta produce una mayor ganancia de superficie.
- El tiempo de viaje real depende del número de transbordos, no de la distancia: una estación menos cercana pero mejor conectada puede reducir el trayecto.
- El impuesto sobre bienes inmuebles, las cargas de copropiedad y las obras votadas separan el precio de compra del coste real de tenencia, cada año de la duración de la posesión.
- El prestamista toma el inmueble como garantía: examina la profundidad del mercado local y la tipicidad del inmueble, que determinan el plazo de reventa.
Villeurbanne o el 6.º distrito: de Foch a Charpennes, dos estaciones de la línea A y un precio por metro cuadrado que cambia. Decida en tres términos: ganancia de superficie, coste de tenencia, capacidad de reventa. Una decisión clave del mercado de Lyon y su financiación.
Los precios y sus límites: el artículo sobre los precios por distrito.
Dónde encontrar los dos precios de su decisión y cuáles retener
Los de su inmueble y de su competidor real: ventas cerradas en doce meses, con superficie y época comparables, a pocas calles.
Anote de diez a quince ventas firmadas, nunca anuncios, y descarte aparcamiento, bodega o terraza. La construcción explica a menudo la diferencia:
- Foch y los Brotteaux: estilo haussmanniano, buenos volúmenes, cargas elevadas, obras energéticas;
- Bellecombe: construcción de posguerra y de los años sesenta;
- Charpennes: antiguo denso y heterogéneo, contiguo al 6.º distrito;
- Gratte-Ciel: conjunto patrimonial, restricciones de renovación;
- le Tonkin: grandes conjuntos de los años setenta, superficies generosas, cargas por examinar.
A cuota mensual igual, cuántos m² gana usted?
La superficie accesible varía como el inverso del precio por metro cuadrado: un precio inferior en una quinta parte da una cuarta parte de superficie más.
- Estudio o T2 de inversión: la relación precio-alquiler cuenta más. Vea la financiación de una inversión en alquiler en Lyon.
- T3 de primera adquisición: la ganancia juega a pleno. Vea el presupuesto real de una primera compra.
- T4 familiar: las grandes superficies son raras en ambos lados.
El capital prestable, derivado de la fórmula de la cuota mensual, es el mismo en ambos lados: solo cambia la superficie.
El trayecto real: lo que cambia una estación de metro
Charpennes reúne dos líneas de metro y dos de tranvía; Foch solo tiene la línea A. La ventaja no siempre está donde uno cree.
Cronometre el trabajo, la escuela y la estación desde cada dirección, en las horas adecuadas.
El coste de tenencia, que el precio por m² no muestra
Impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad, obras votadas o futuras: tres partidas separan el precio del coste real.
- El impuesto sobre bienes inmuebles: la tasa es municipal, pero la tasa no es el impuesto. Solicite la última notificación del vendedor.
- Los gastos y la construcción: lea los tres últimos actas, el cuaderno de mantenimiento, el estado de los impagos.
- Un plan plurianual de obras votado modifica su plan de financiación: descúbralo antes de la presentación.
¿Cambiar de municipio cambia sus derechos a las ayudas?
A veces: las ayudas metropolitanas funcionan en ambos lados, las basadas en la zonificación se verifican municipio por municipio.
Lea el PTZ en zona A y las ayudas a la accesión de la Metrópoli de Lyon.
Reventa: lo que el banco mira detrás de la dirección
El banco toma una garantía: juzga cuántos compradores podrían comprar el inmueble.
Un T3 de Brotteaux y un T3 de Tonkin no tienen el mismo público. Cuanto mayor es la proporción financiada, más importa la liquidez. Vea lo que el banco mira, y en qué orden y el préstamo hipotecario en Villeurbanne.
Villeurbanne para una inversión en alquiler: ¿es el mismo cálculo?
No: la relación precio-alquiler es la que decide, y el alquiler puede estar regulado. Lea el estatuto a continuación antes de cualquier previsión.
El cálculo completo: el financiación de alquiler en Lyon.
Otros arbitrajes del mismo tipo alrededor de Lyon
- Caluire y Lyon 4. El transporte público, más que el precio.
- Bron, Vénissieux y Lyon 8. La clasificación energética de los edificios.
- El oeste de Lyon. El plazo de reventa: vea la duración de un préstamo puente en el oeste de Lyon.
¿Dos direcciones en balance? Cree su expediente o haga calcular los tres términos por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Préstamo hipotecario en Lyon: un expediente, varios bancos
- Precio por m² por distrito de Lyon: dónde leer las medianas y qué compra su presupuesto Precio por m² en Lyon: dónde leer la mediana de ventas reales de cada distrito, con qué reservas y qué superficie compra su presupuesto.
- Préstamo puente en el oeste de Lyon: calcular la duración adecuada a solicitar No se publica ningún plazo de venta por municipio: el método para estimar el suyo en el oeste de Lyon y deducir una duración de préstamo puente viable.
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