Prêt familial pour l'apport : comment l'écrire, le déclarer et le présenter à la banque

Un prêt familial peut compléter votre apport, et une banque peut l'admettre s'il est écrit, tracé et lisible. Bien calibré, il renforce le dossier au lieu de le fragiliser. Mais pour la banque, c'est une dette : son remboursement entre dans vos charges comme un crédit. L'enjeu : choisir la bonne forme — prêt ou don —, l'écrire correctement, et caler un échéancier que votre dossier peut porter. Sujet fréquent de premier achat, il se règle avant le compromis, pas pendant l'instruction.

Un prêt familial compte-t-il comme un apport ?

35,00 %

Dans la lecture habituelle des prêteurs, les échéances d'un prêt familial s'ajoutent à celles du prêt bancaire au numérateur. C'est l'échéancier écrit dans la reconnaissance de dette que la banque retient, pas l'arrangement oral qui l'accompagne.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

La bonne question n'est donc pas combien vos parents peuvent prêter, mais quelle mensualité familiale votre dossier supporte, prêt bancaire compté.

Prêt ou don : lequel choisir ?

Les deux sont légitimes. L'entre-deux ne l'est pas : un « don » que tout le monde sait remboursable, ou un « prêt » que personne ne compte réclamer.

Le prêt convient quand celui qui aide doit retrouver son argent — un parent proche de la retraite, un frère qui avance son épargne — ou quand la famille tient à l'égalité entre les enfants. Le don convient quand la somme peut sortir du patrimoine sans retour : déclaration, régime fiscal et questions au notaire sont dans l'article sur la donation familiale.

Comment écrire un prêt familial ?

Ce que l'écrit doit contenir pour protéger la famille, puis convaincre la banque :

1. L'identité complète du prêteur et de l'emprunteur. Si vous achetez à deux, écrivez qui emprunte : vous seul, ou vous deux.
2. La somme, en toutes lettres et en chiffres, écrite par l'emprunteur lui-même. C'est une condition de preuve : l'article 1376 du code civil dispose que l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage à payer une somme d'argent ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit l'engagement et la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres — et qu'en cas de différence, l'acte vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.
3. La date et le mode de remise des fonds : un virement, jamais des espèces.
4. L'intérêt, ou son absence, noir sur blanc. Si le prêt en porte, le centre des finances publiques du prêteur dit ce qu'il doit en faire.
5. L'échéancier : montant, périodicité, date de la première et de la dernière échéance.
6. Ce qui se passe en cas de revente du bien ou de décès de l'une des parties.

Deux formalités complètent l'écrit, et elles ne se valent pas.

La première est fiscale : vérifiez sur impots.gouv.fr si un prêt entre particuliers doit être déclaré, à partir de quel montant, quelle année et avec quel formulaire. Seuil et imprimé changent : ils ne sont pas recopiés ici.

La seconde tient à la date certaine. L'article 1377 énonce que l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. Autrement dit : la date de votre reconnaissance de dette ne s'impose aux tiers — les autres héritiers, par exemple — que dans l'un de ces trois cas. C'est la raison d'être de l'enregistrement.

Comment la banque lit-elle ce prêt dans votre dossier ?

Elle demande l'écrit, la preuve du virement, et le justificatif de déclaration s'il est dû.

La preuve du virement se lit des deux côtés : débit chez le prêteur, crédit chez vous. La banque peut aussi remonter à l'origine de la somme — un relevé pour une épargne ancienne, une attestation du notaire pour une vente récente. Aucune défiance envers votre famille : c'est la vigilance appliquée à tout apport, décrite dans l'article sur l'apport personnel.

Puis elle lit l'échéancier, qui décide de tout.

Aucune de ces lectures n'est une règle écrite : ce sont des politiques de risque, propres à chaque prêteur. Certains acceptent sans difficulté un prêt remboursable à la revente ; d'autres le recomptent comme s'il s'amortissait. Posez la question à l'établissement avant de rédiger la reconnaissance de dette : vous n'aurez pas à la refaire.

Une tentation revient : présenter le prêt comme un don pour alléger l'endettement. C'est une fausse déclaration à la banque, une attestation mensongère demandée à vos parents, et une source de litige le jour d'une succession. Si le prêt ne passe pas, revoyez son montant ou son échéancier, ou transformez franchement une partie de la somme en don déclaré.

Décès, séparation, revente : ce que l'écrit protège

Un prêt familial bien écrit sert surtout les jours où la famille va moins bien.

Le prêteur décède. Le notaire de la succession dira, sur pièces, ce qu'il advient du solde. Sans écrit, la discussion porte sur la nature même de la somme, et elle se tient entre héritiers.

Le couple emprunteur se sépare. Si l'écrit ne dit pas qui a emprunté, chacun soutiendra que c'était l'autre — d'où le premier point de la liste ci-dessus.

L'emprunteur ne peut plus rembourser. Un échéancier se renégocie en famille plus facilement qu'avec une banque, par un avenant daté et signé.

Le bien est revendu. Prévoyez-le : remboursement du solde à la vente, ou poursuite de l'échéancier. Les deux se défendent ; le silence, non.

Une aide familiale qui sert le dossier

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne rédige pas la reconnaissance de dette et ne donne pas de conseil fiscal. Son travail : que l'aide de votre famille serve le dossier.

1. Calculer la mensualité familiale supportable, prêt bancaire compris, avant que quiconque ne s'engage sur un montant.
2. Comparer les deux montages — tout en prêt, ou une part en don déclaré — sur votre capacité d'emprunt réelle.
3. Interroger l'établissement visé sur sa lecture d'un remboursement différé ou à terme, avant l'écrit.
4. Réunir le trio de pièces : écrit signé, preuve du virement, justificatif de déclaration s'il est dû — la liste générale est sur la page des pièces à réunir.
5. Caler le calendrier : la somme tracée sur votre compte quand la banque instruit, pas la veille de l'acte.

Un mouvement d'argent familial non expliqué reste l'une des erreurs de dossier des primo-accédants ; un prêt écrit n'en est pas une. Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont sur la page honoraires. Avant d'en parler à vos proches, mieux vaut calibrer l'échéancier familial par téléphone.