Aides, PTZ et dispositifs locaux · Décryptage
Prêt d'accession sociale et prêt conventionné : ce qu'ils ouvrent, et ce qu'ils n'ouvrent plus
Le PAS plafonne un taux, il n'ouvre plus l'APL accession. Ce qui subsiste, ce qui a été fermé et par quel texte, et ce que le dispositif ne change pas.
Le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale sont des prêts principaux à taux plafonné, distribués par les établissements conventionnés avec l'État ; le second ajoute des conditions de ressources et une garantie de l'État au prêteur. Le prêt d'accession sociale n'ouvre plus droit à l'aide personnalisée au logement, sauf fenêtre transitoire dans l'ancien, et aucun des deux ne réduit les frais d'acquisition.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le prêt d'accession sociale est un prêt conventionné assorti de conditions de ressources et d'une garantie de l'État apportée au prêteur.
- Ce sont des prêts avec intérêts, pas des subventions : le mot social désigne le conventionnement du dispositif, non un avantage gratuit.
- Le prêt d'accession sociale n'ouvre plus droit à l'aide personnalisée au logement, sauf une fenêtre transitoire réservée à l'ancien dans certaines communes.
- Le conventionnement du prêt ne réduit en rien les frais d'acquisition du bien : droits de mutation et émoluments de notaire restent dus normalement.
- Tous les établissements ne distribuent pas ces prêts, et leur plafond de taux n'est pas nécessairement inférieur à ce qu'un prêt libre négocié obtient.
Le prêt d'accession sociale plafonne toujours son taux, mais il n'ouvre plus l'aide personnalisée au logement aux opérations nouvelles, alors que c'est la promesse la plus recopiée à son sujet. Cette page du dossier aides, prêt à taux zéro et dispositifs locaux sépare ce que ces prêts ouvrent encore de ce qu'ils n'ouvrent plus, texte à l'appui : de quoi bâtir un budget qui ne compte pas sur une aide qui ne viendra pas.
Prêt conventionné, prêt d'accession sociale : ce qui les distingue
Ce sont deux prêts principaux, pas des compléments et pas des aides. Un prêt conventionné est un prêt immobilier distribué par un établissement ayant passé convention avec l'État, dont le taux ne peut pas dépasser un plafond réglementaire. Le prêt d'accession sociale est un prêt conventionné auquel s'ajoutent deux choses : des conditions de ressources, et une garantie apportée par l'État à l'établissement prêteur. Le premier n'est pas soumis à plafond de ressources ; le second l'est.
Trois conséquences, rarement énoncées ensemble.
Ce sont des prêts, avec intérêts. Rien n'y est offert : le mot « social » désigne le conventionnement du dispositif, pas une subvention.
La garantie de l'État protège le prêteur, pas vous. Elle explique pourquoi certains établissements acceptent des dossiers qu'ils refuseraient autrement. L'avantage est réel mais indirect, et il ne se lit nulle part sur votre offre.
Le prêt conventionné est la porte de sortie du prêt d'accession sociale. Revenus juste au-dessus des plafonds ? Il garde le plafonnement du taux, sans condition de ressources. C'est la première question à poser.
Ce que ces prêts ouvrent encore
Un plafond de taux — que ce site ne publie pas
L'encadré ci-dessus est en pointillé, volontairement. Le chiffre est public, publié chaque mois, mais il n'a pas été relevé sur la source qui fait foi — et un plafond recopié depuis un site d'agrégation serait faux le mois suivant.
Où le lire : sur le barème des taux plafonds publié par la Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété. Relevez le chiffre et sa date, et vérifiez qu'il correspond à votre durée et à votre type de taux : le plafond varie selon les deux.
Ce plafond n'est pas le taux d'usure. Le taux d'usure plafonne le taux annuel effectif global de tous les prêts, quels que soient le prêteur et l'emprunteur ; le plafond du prêt conventionné porte sur le taux nominal d'un produit. Les deux coexistent, et un dossier peut buter sur l'un sans approcher l'autre. Le premier est traité dans l'article sur le taux d'usure.
Un encadrement de certains frais du prêt
Le conventionnement encadre aussi les frais de dossier de l'établissement et le régime applicable à la garantie du prêt. L'avantage est réel mais porte sur des lignes modestes. Surtout, ne le confondez pas avec les frais d'acquisition : c'est le contresens le plus coûteux du sujet, traité plus bas.
La compatibilité avec les prêts complémentaires
Un prêt conventionné se combine avec un prêt à taux zéro et avec un prêt d'employeur : il tient la place du prêt principal, pas celle des compléments. La façon dont les dispositifs s'emboîtent est traitée dans l'article consacré aux aides à l'accession.
Les trois régimes, côte à côte
| Prêt libre | Prêt conventionné | Prêt d'accession sociale | |
|---|---|---|---|
| Plafond de ressources | Aucun | Aucun | Oui, par zone et par nombre d'occupants |
| Plafond de taux | Le seul taux d'usure | Plafond réglementaire propre au produit | Le même plafond que le prêt conventionné |
| Garantie de l'État au prêteur | Non | Non | Oui |
| Logement concerné | Libre | Résidence principale, sous conditions | Résidence principale, sous conditions |
| Qui le distribue | Tout établissement | Les seuls établissements conventionnés | Les seuls établissements conventionnés |
| Ce qu'il faut faire pour l'obtenir | Rien de particulier | Le demander nommément | Le demander nommément, et produire les revenus |
Le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale partagent tout, sauf la condition de ressources et la garantie publique. Choisir entre les deux n'est donc pas un arbitrage mais une question d'éligibilité, tranchée par un avis d'imposition.
À quel logement ces prêts s'appliquent-ils ?
À un logement destiné à devenir la résidence principale de l'emprunteur, dans un délai qui court à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Le neuf comme l'ancien peuvent entrer dans le champ, mais l'ancien y entre sous conditions — de normes d'habitabilité, et parfois de travaux à réaliser. Ces conditions sont fixées par arrêté et vérifiées par l'établissement prêteur, pas par l'acquéreur.
Deux conséquences, à régler avant le compromis.
Faites confirmer l'éligibilité du bien par écrit, avant de signer. Si le bien ne remplit pas les conditions, le dossier se réinstruit en prêt libre, avec un autre taux et un autre plan de financement. Donnez à l'établissement l'adresse, la surface et la nature de l'opération, et demandez sa confirmation écrite.
L'engagement d'occupation engage. Ces prêts financent une résidence principale : une mise en location décidée après coup, ou une revente rapide, se heurte aux clauses de l'offre. Une mobilité déjà envisagée se signale dans la demande, jamais après.
Ce qu'ils n'ouvrent plus : l'aide personnalisée au logement en accession
Le prêt d'accession sociale n'ouvre plus droit à l'aide personnalisée au logement. Le code de la construction et de l'habitation range bien, parmi les logements auxquels cette aide s'applique, ceux qu'occupe leur propriétaire et qui ont été construits, acquis ou améliorés au moyen de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont fixées par voie réglementaire — mais il les y range sous les réserves énoncées à l'article L. 831-2, et cet article dispose que les logements ayant fait l'objet d'un tel prêt signé après la date qu'il fixe n'ouvrent pas droit à l'aide. Un budget prévisionnel qui inscrit encore l'APL accession est faux du montant de l'aide, chaque mois, pendant toute la durée du prêt.
C'est l'information périmée la plus recopiée du sujet, et elle ne se trompe pas d'un détail mais d'une ligne de budget : une aide mensuelle attendue et jamais versée déséquilibre le plan de financement au pire moment, après la signature.
Le réflexe vaut au-delà de ce sujet : quand une page vous promet une aide, cherchez sa date avant son montant. Une page non datée est inutilisable ; une page antérieure à une réforme est pire, parce qu'elle est plausible.
La fermeture a laissé une fenêtre, et elle ne passe pas par le zonage. L'article L. 831-2 maintient le droit à l'aide, pour les prêts et les contrats de location-accession signés avant une seconde date qu'il fixe, aux seuls logements qui réunissent une double condition : être anciens, et se situer dans une commune ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement dans le parc résidentiel existant. La liste de ces communes est dressée par un arrêté des ministres chargés du logement et du budget : c'est cette liste-là qui commande, et elle se consulte telle quelle.
Savoir si un dossier précis entre dans cette fenêtre relève de la caisse d'allocations familiales et de l'agence départementale d'information sur le logement, qui le traitent dossier par dossier. Écrire ici une règle générale sur des situations transitoires serait inventer une certitude.
Les plafonds de ressources : où les lire, et le raccourci à ne pas prendre
Ce pointillé protège d'une erreur précise. Les plafonds de ressources du prêt d'accession sociale sont réputés alignés sur ceux du prêt à taux zéro. Ce site ne reprend pas cet alignement tant qu'il n'a pas été lu dans le texte plutôt que dans les commentaires. Les plafonds du prêt à taux zéro sont servis et vérifiés ici ; les recopier « puisque c'est la même chose » donnerait une valeur juste par accident, et fausse le jour où l'un des deux barèmes bougera seul.
La question à poser à l'établissement : « Quel barème de ressources appliquez-vous, de quel millésime, et quel revenu retenez-vous — revenu fiscal de référence de quelle année ? » L'année de référence pèse autant que le plafond, surtout pour un ménage dont les revenus ont bougé.
Ce que ces prêts ne changent pas : les frais d'acquisition
C'est le contresens le plus répandu, et il se paie chez le notaire : le conventionnement du prêt ne réduit pas les frais d'acquisition du bien. Les droits de mutation, les émoluments du notaire sur la vente et les taxes de publicité sont dus comme pour n'importe quel acquéreur. Le prêt est conventionné ; la vente ne l'est pas.
Trois lignes le montrent, quel que soit le prêt qui finance l'opération.
Elle est perçue sur la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Elle ne dépend ni de la nature du prêt, ni de la qualité de l'acquéreur.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
prix exprimé ou valeur estimée par les requérants, sans pouvoir être inférieure à la base servant à la perception de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement
En pratique, l'assiette est le prix de vente. Un prêt conventionné ne la modifie pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 881 K du code général des impôts — Légifrance
Ce plancher joue sur les petits prix : en dessous d'un certain montant, la contribution ne descend plus.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 881 M du code général des impôts — Légifrance
Montant hors taxes. C'est un plancher du tarif réglementé : il s'applique quel que soit le prêt qui finance l'achat.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 444-9 du code de commerce — Légifrance
Ces postes s'additionnent sur le simulateur de frais de notaire. Les droits de mutation dans le Rhône, y compris pour un premier achat, sont traités dans l'article consacré aux droits de mutation.
Qui les distribue, et pourquoi il faut les demander
Tous les établissements ne sont pas conventionnés. Seuls ceux qui ont passé convention avec l'État distribuent ces prêts, et même eux ne les mettent pas en avant : taux plafonné, instruction plus lourde, garantie publique immobilisée. Demandez-les nommément, en acceptant que la réponse soit non.
Le plafond de taux n'est pas nécessairement le meilleur taux. Selon la période, un prêt libre négocié peut passer sous le plafond du prêt conventionné, ce qui vide l'argument du dispositif. Comparez au moment du montage, sur des propositions réelles, au taux annuel effectif global, assurance et frais compris : un taux nominal plafonné ne dit rien du coût total.
La méthode tient en deux demandes écrites : une proposition conventionnée et une proposition libre, sur la même durée, la même garantie et la même quotité d'assurance. Si ces trois paramètres diffèrent, la comparaison ne vaut rien.
La question qui tranche en une minute
À poser dès le premier rendez-vous : « Êtes-vous conventionné, et si oui, quel est votre taux plafond du mois pour cette durée, comparé à ce que vous proposez en prêt libre ? » La réponse dit tout de suite si le sujet vous concerne.
Pour les dossiers sans apport, où le conventionnement pèse le plus, l'arbitrage complet est développé dans l'article sur l'achat sans apport. Deux propositions en main, l'une conventionnée, l'autre libre ? Faites-les confronter ligne par ligne au téléphone avant de choisir.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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