Capacité d’emprunt, revenus et budget · Question précise
Primes, commissions, part variable : comment les faire retenir par la banque ?
Une prime ou une commission compte si elle est écrite, régulière et prouvée sur plusieurs années. Les documents à réunir et le tableau à préparer.
Oui, une banque peut retenir des primes et des commissions, à trois conditions : un écrit qui les prévoit, un versement chaque année et une preuve sur plusieurs exercices. Elle retient alors une moyenne prudente, presque jamais la meilleure année. Ce qui figure au contrat ou à la convention collective se lit comme du fixe ; les bulletins de décembre, qui portent le cumul annuel, servent de pièce de référence.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Une prime ou une commission compte à trois conditions : un écrit qui la prévoit, une régularité annuelle, une preuve sur plusieurs exercices.
- Ce qui est écrit au contrat de travail ou à la convention collective se lit comme du fixe ; le reste se lit en moyenne prudente.
- Le bulletin de décembre porte le cumul annuel et sert de pièce de référence pour reconstituer le variable sur plusieurs années.
- En cas de changement d'employeur, le variable du nouveau poste ne se transporte pas tout seul : sa crédibilité tient à la continuité du métier.
- Le revenu retenu, souvent inférieur au revenu perçu, est le dénominateur du taux d'endettement : la capacité se calcule sur lui, pas sur la meilleure année.
Oui, une banque peut retenir vos primes et vos commissions — à trois conditions : elles sont prévues par un écrit, elles reviennent chaque année, et vous les prouvez sur plusieurs exercices. Elle retient alors une moyenne prudente, presque jamais votre meilleure année : tout l'enjeu est de préparer cette lecture au lieu de la subir. Cette page appartient au dossier sur la capacité d'emprunt ; la grille générale des revenus retenus, pondérés ou écartés est dans l'article sur le revenu retenu par la banque.
La banque retient-elle les primes et les commissions ?
Elle retient ce qui est récurrent et documenté. Un variable prévu au contrat et versé chaque année depuis plusieurs exercices entre dans le revenu, en général en moyenne, souvent avec une décote. Une prime exceptionnelle, un bonus unique ou un variable trop récent n'entrent pas, ou seulement à la marge. Chaque établissement a sa règle, non écrite : c'est une des raisons pour lesquelles deux banques ne calculent pas la même capacité sur le même dossier.
L'analyste cherche moins ce que vous avez gagné l'an dernier que ce que vous gagnerez encore dans plusieurs années, le mois creux où tombera la mensualité. Un variable élevé mais erratique l'inquiète plus qu'un variable modeste et régulier.
Quels revenus variables, et comment chacun se lit-il ?
Tous les « variables » ne se valent pas. Le tableau décrit une lecture courante, sans valeur de règle.
| Ce que vous percevez | Comment il se lit le plus souvent | Ce qui le fait retenir |
|---|---|---|
| Treizième mois, prime conventionnelle | Comme du fixe, mensualisé | Le contrat ou la convention collective |
| Commissions sur ventes | En moyenne sur plusieurs années | Le plan de commissionnement et les cumuls annuels |
| Bonus annuel sur objectifs | En moyenne, avec prudence | L'avenant ou la lettre d'objectifs, et l'historique des versements |
| Primes de nuit, d'astreinte, de panier | Retenues si elles tiennent au poste | Leur présence mois après mois sur les bulletins |
| Heures supplémentaires | Rarement, sauf si elles sont structurelles | Un horaire contractuel, une régularité sur plusieurs années |
| Intéressement, participation | Presque jamais comme un revenu | Placés, ils comptent plutôt dans votre épargne |
| Pourboires, gratifications | Seulement s'ils sont déclarés | Les bulletins et l'avis d'imposition |
Le gain le plus rapide est là : ce qui est écrit au contrat se défend comme du fixe. Avant de classer une prime dans le variable, relisez votre contrat et votre convention collective — elle y figure peut-être.
Où la banque lit-elle votre variable ?
À quatre endroits, qui doivent raconter la même chose.
Le bulletin de décembre de chaque année. Il porte le cumul annuel : ceux des dernières années suffisent à reconstituer le variable. C'est la pièce la plus utile du dossier, et la plus souvent oubliée.
Les avis d'imposition. Ils confirment les cumuls. Un écart avec le revenu déclaré s'explique par écrit avant qu'on vous le demande : second employeur, indemnités journalières, changement de situation, revenus d'une autre nature.
Le contrat de travail et ses avenants. Ils prouvent le caractère contractuel du variable : son existence, son mode de calcul, son plafond éventuel. Joignez le plan de commissionnement, même s'il change chaque année.
Les trois derniers bulletins. Ils montrent la situation du moment. Si le dernier trimestre s'écarte nettement de la moyenne, dites pourquoi : saisonnalité, versement annuel, arrêt.
Le tableau d'une demi-page qui fait gagner du temps
Un dossier à part variable se présente avec un tableau que l'analyste n'a pas à refaire. Quatre colonnes suffisent.
| Année | Fixe annuel | Variable annuel | Total |
|---|---|---|---|
| La plus ancienne des années demandées | cumul du fixe | cumul du variable | cumul du bulletin de décembre |
| L'année suivante | … | … | … |
| La dernière année complète | … | … | … |
| L'année en cours, à date | … | … | cumul du dernier bulletin |
Trois règles pour le remplir.
- Chaque montant vient d'un document joint, que le tableau cite : « bulletin de décembre », « avis d'imposition ».
- Aucune année n'est écartée. Une mauvaise année présentée et expliquée — congé maternité, arrêt maladie, changement de secteur, année blanche pour toute la profession — se lit mieux qu'un trou dans la série.
- La moyenne est calculée et annoncée telle quelle. Un chiffre flatteur recalculé à la baisse par la banque coûte plus que l'écart : il entame le crédit de tout le reste.
Vous venez de changer d'employeur : le variable repart-il de zéro ?
Pas forcément, mais il ne se transporte pas tout seul. Pendant la période d'essai, la plupart des établissements ne retiennent que le fixe — quand ils acceptent d'étudier le dossier. Une fois l'essai validé, le variable du nouveau poste n'a pas encore d'historique : c'est la continuité du métier qui le rend crédible.
Un commercial qui change d'enseigne dans le même secteur, avec le même type de rémunération, fait valoir l'historique de son ancien poste : ses bulletins de décembre montrent ce qu'il sait produire. Qui passe du fixe à un poste fortement commissionné n'a pas cet argument : son dossier se lit un temps sur le fixe.
Un changement de poste en vue ? Déposez avant : le dossier se lit alors sur une situation établie. Les contrats récents sont traités dans l'article sur l'emprunt sans CDI.
Que change un revenu retenu plus bas que votre revenu réel ?
Tout le calcul, parce que le revenu retenu est le dénominateur du taux d'endettement.
35,00 % ()Thomas, technico-commercial à Vénissieux, est payé pour moitié en commissions. S'il calcule sa capacité sur sa dernière année, la meilleure, il visite des biens que la banque ne financera pas : elle retiendra son fixe, plus une moyenne décotée de ses commissions. L'écart peut représenter une pièce en moins, ou un autre quartier — mieux vaut le connaître avant le compromis qu'à la réponse de la banque.
Calculez donc votre capacité sur le revenu défendable, pas sur le revenu perçu. Et comme les politiques diffèrent, le choix des établissements sollicités pèse plus lourd sur un dossier à part variable : l'article sur les réponses différentes de deux banques explique pourquoi.
Quatre gestes avant le dépôt
- Reconstituer le tableau à partir des bulletins de décembre et des avis d'imposition, et repérer les écarts à expliquer.
- Relire contrat et avenants pour séparer ce qui se présente comme du fixe de ce qui restera du variable.
- Calculer la capacité sur deux hypothèses — le fixe seul, puis le fixe augmenté d'un variable moyen prudent — pour chercher dans la bonne fourchette.
- Joindre une note d'explication qui indique à l'établissement d'où vient chaque chiffre.
Aucun variable n'est retenu d'avance, ni à un niveau connu : la décision appartient à la banque. La liste complète des documents est sur la page des pièces à réunir, et ce qui est facturé, à quel moment, sur la page des honoraires. Bulletins de décembre en main, soumettez votre tableau de variable par téléphone avant de fixer votre budget.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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