Net imposable, net à payer, brut : quel revenu la banque retient vraiment ?

La banque ne calcule pas votre capacité sur ce que vous touchez, mais sur ce qu'elle retient : le net à payer avant impôt, plus les éléments réguliers et contractuels. Connaître ce chiffre avant de chercher un bien évite de visiter hors budget. Or il y a un écart entre le revenu que vous percevez et le revenu que la banque retient, et ce que je constate dossier après dossier, c'est qu'il se compte rarement en petite monnaie — c'est pourtant ce second chiffre, pas le premier, qui alimente le calcul de capacité d'emprunt.

Cette page classe des natures de revenus, pas des métiers : c'est le tableau de référence auquel renvoient les autres articles du site.

Note de méthode. Aucune règle légale ne fixe la liste des revenus admissibles ni leur pondération : ce sont des usages bancaires, propres à chaque établissement et révisables à tout moment. Le tableau ci-dessous ne porte donc aucun pourcentage — un chiffre de pondération publié sans relevé daté serait une invention. Les seules valeurs chiffrées de cette page sont réglementaires et affichées avec leur source.

Quel revenu la banque prend-elle en compte : net, brut ou imposable ?

Un bulletin de paie affiche au moins quatre montants, chacun avec son usage. Les confondre fausse la plupart des simulations.

Pourquoi avant impôt ? Parce que le prélèvement à la source dépend d'un taux personnel et révisable : la banque le traite comme une dépense du train de vie, au même titre qu'un loyer ou une facture d'énergie, pas comme une amputation du revenu.

Retenu, pondéré ou écarté : le tableau pour classer chaque revenu

Salaire fixe, treizième mois, primes contractuelles

La règle : ce qui est écrit au contrat ou à la convention collective entre ; ce qui dépend d'une décision annuelle de l'employeur n'entre pas. Un treizième mois conventionnel se mensualise sans discussion. Une prime de fin d'année versée depuis longtemps mais sans support contractuel se défend, bulletins de décembre à l'appui — à condition de la présenter comme telle, et non fondue dans une moyenne générale.

Variable, commissions, bonus : sur combien d'exercices ?

Sur plusieurs, jamais sur un seul. Leur nombre varie d'un établissement à l'autre — c'est un sujet en soi, développé dans l'article sur les travailleurs non salariés. Et un variable en croissance rapide n'est pas mieux traité qu'un variable stable, souvent moins bien : la croissance récente ne prouve pas la récurrence. La stabilité vaut plus que le niveau.

Heures supplémentaires et indemnités

Deux erreurs symétriques : les inclure telles quelles dans la simulation, et la mauvaise surprise arrive à l'étude ; ou les taire, alors qu'elles se défendent parfaitement quand elles sont structurelles au poste et attestées sur plusieurs années. Certains métiers publics et hospitaliers en dépendent largement : leur cas est traité dans l'article consacré aux fonctionnaires.

Les indemnités de frais, elles, ne se défendent pas : elles remboursent une dépense. Les présenter comme du revenu, c'est faire vérifier tout le reste du dossier ligne à ligne.

Dividendes et rémunération de gérant

Le sujet le plus mal compris. Un dirigeant payé surtout en dividendes n'est pas mieux traité qu'un salarié : il l'est autrement, et souvent moins bien à revenu fiscal équivalent. La banque regarde la santé de l'entreprise, la régularité des distributions passées et la capacité à les maintenir tout en remboursant. Une distribution exceptionnelle, après une bonne année, ne compte pas comme un revenu récurrent.

La lecture ligne à ligne d'un bilan — retraitement du résultat, compte courant d'associé, cas de la SELARL — est traitée dans l'article sur les professions libérales.

Revenus locatifs et pensions

Les loyers ne s'additionnent pas aux salaires : chaque établissement les réintègre selon sa méthode, qui tient compte de la vacance, des charges et de la fiscalité. Le détail, avec ses variantes, est dans l'article sur les revenus locatifs.

Les pensions de retraite comptent parmi les revenus les mieux traités : stables, avec une durée résiduelle certaine. Les prestations familiales, à l'inverse, se lisent à leur horizon — des allocations qui cesseront dans quelques années ne financent pas un prêt long.

Deux banques, deux revenus retenus : l'intérêt de comparer

35,00 %

La norme porte sur le rapport entre charges de crédit et revenus. Elle ne définit pas la liste des revenus admissibles : c'est la politique de chaque établissement qui la fixe.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Cette norme, sa marge de dérogation et la manière dont les banques la consomment sont détaillées dans l'article dédié à la règle du Haut Conseil.

Conséquence pratique : le même dossier n'a pas la même capacité selon l'établissement qui l'étudie — non parce que les taux diffèrent, mais parce que numérateur et dénominateur ne se calculent pas pareil. Sur un salaire fixe, l'écart est faible. Sur un revenu composite — fixe, variable, loyers — il devient déterminant, et c'est là que se joue l'intérêt d'une mise en concurrence sérieuse.

Les ressorts de cet écart — refinancement, gouvernance de la décision, appétit du moment — sont démontés dans pourquoi deux banques répondent différemment. Et quand le revenu lui-même est atypique, certains établissements en ont fait leur spécialité : les prêteurs spécialisés.

Sur combien d'années de revenus la moyenne est-elle faite ?

Deux conditions se cumulent. L'antériorité : depuis quand ce revenu existe-t-il ? La stabilité : varie-t-il peu, ou beaucoup ? Ancien et régulier, il est retenu presque comme un fixe. Ancien mais très irrégulier, il l'est au plus bas. Récent, même élevé, il ne l'est en général pas du tout.

Une troisième dimension joue dans les deux sens : l'horizon, c'est-à-dire combien de temps le revenu durera. Un revenu appelé à disparaître pendant le prêt — fin de droits, allocation liée à un enfant qui grandit, indemnité temporaire — est retenu avec prudence, voire écarté. À l'inverse, une hausse certaine se prouve, elle ne se présume pas : promesse d'embauche signée, avenant daté ou grille d'avancement écrite se produisent ; une augmentation annoncée oralement ne pèse rien.

Vérifiez enfin la date d'arrêté de vos pièces : des bulletins vieux de plusieurs mois seront remplacés par les derniers connus, au moment le moins favorable pour le découvrir. Reste à savoir à quel moment du parcours l'analyste regarde ce revenu, et ce qu'il examine avant : c'est l'objet de ce que la banque regarde, et dans quel ordre.

Trois réflexes pour faire retenir des revenus irréguliers

Tout se joue dans la préparation, pas dans la négociation.

Apporter la trace contractuelle. Contrat de travail mentionnant le variable, avenant, plan de commissionnement, lettre d'objectifs. Un revenu documenté se discute ; un revenu affirmé se perd.

Apporter l'historique complet, mauvaises années comprises. Trois exercices dont un médiocre convainquent plus que deux exercices choisis. Une sélection se repère immédiatement, et elle contamine la lecture de tout le reste.

Présenter le revenu défendable, pas le revenu flatteur. C'est l'erreur que je vois le plus souvent en rendez-vous : arriver avec le chiffre le plus avantageux, puis se faire recalculer à la baisse par la banque. Le dossier perd alors deux choses d'un coup — la capacité annoncée, et la crédibilité de tout ce qui l'accompagnait.

Calculer le revenu retenu avant de chercher un bien

L'ordre des opérations décide. Établir le revenu retenu prend une heure ; découvrir après le compromis qu'il était plus bas que prévu coûte infiniment plus cher.

Ce chiffre posé, la suite est mécanique : il alimente le calcul de capacité, détaillé sur la page consacrée au premier achat, et fixe un budget qui tiendra jusqu'à l'offre de prêt. Si votre situation sort du salariat classique, la page projets et profils atypiques recense les cas traités en détail ailleurs sur ce site.

Pour passer à des montants, le simulateur de mensualité donne l'échéance d'un capital sur une durée et un taux, et le simulateur de coût total part d'un prix pour dire ce que l'opération coûte en tout. Revenu composite, primes ou loyers à intégrer : faites chiffrer votre revenu retenu par téléphone, avant la première visite.