Immobilien zur Vermietung
Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Die Miete, die die Bank ansetzt
Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Wo sie gilt, wie man die erhöhte Referenzmiete liest und welche Miete die Bank ansetzt.
Solange das Experiment andauert, darf eine in Lyon oder Villeurbanne seit dem 1. November 2021 unterzeichnete Wohnmiete den erhöhten Referenzmietwert der Präfekturverordnung nicht überschreiten, es sei denn, es liegt eine gerechtfertigte Aufzahlung vor. Für einen Kreditgeber begrenzt diese Obergrenze die Miete im Kreditantrag; anschließend wendet er den Abschlag an, den der Hohen Rat für Finanzstabilität ihm auferlegt, auf einem Niveau, das er selbst festlegt.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Solange das Experiment andauert, gilt die Obergrenze für zwei Gemeinden, Lyon und Villeurbanne, und ausschließlich für Mietverträge, die seit dem 1. November 2021 unterzeichnet wurden.
- Die Obergrenze ergibt sich aus der bei Unterzeichnung des Mietvertrags geltenden Präfekturverordnung, nach Zone, Anzahl der Zimmer, Bauzeitraum und Miettyp.
- Das Experiment endet im November 2026, sofern kein neues Gesetz erlassen wird: Das Ende wird am Tag des Mietvertrags geprüft, nicht am Tag des Kaufs.
- Für einen Kreditgeber beträgt die Ausgangsmiete einer mietpreisgebundenen Immobilie höchstens den erhöhten Referenzmietwert, abgesehen von der Mietzuschlagzahlung.
- Der Hohe Rat für Finanzstabilität schreibt Kreditgebern einen Abschlag auf die Mieten vor; jede Einrichtung legt das Niveau selbst fest.
- Ein gesunder Finanzierungsfahrplan für eine Mietimmobilie trägt ohne Mietzuschlag und ohne Renditeversprechen.
In Lyon und Villeurbanne ist die Miete für eine vermietete Wohnung auf den Betrag begrenzt, den eine Präfekturverordnung für die jeweilige Zone, die Zimmeranzahl, die Zeitperiode und die Art der Vermietung zulässt. Diese Obergrenze bestimmt auch die Miete in Ihrem Kreditantrag: Prüfen Sie diese im Voraus. Ein entscheidender Schritt bei der Vermietung als Investition.
Mietpreisbindung: Nur in Lyon und Villeurbanne
Die Verordnung vom 2. September 2021 benennt diese beiden Gemeinden für Mietverträge, die seit dem 1. November 2021 unterzeichnet wurden, bis zum Ende des Experiments. Die anderen Gemeinden der Métropole unterliegen nicht dieser Obergrenze.
Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025. Le même arrêté fixe des loyers de référence par secteur : ceux de Villeurbanne ne sont pas ceux de Lyon, et un plafond lu pour l’une des deux communes ne vaut pas pour l’autre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
- Prüfen Sie die Gemeinde anhand der Adresse: Caluire-et-Cuire, Vaulx-en-Velin, Tassin-la-Demi-Lune oder Écully sind nicht betroffen. In angespannten Gebieten bleibt die Entwicklung zwischen zwei Mietern reguliert.
- Die Verordnung am Tag der Vertragsunterzeichnung gilt: Sie wird jährlich überarbeitet.
- Das Verfahren hat ein Ende: Geplante Vermietung in der Nähe dieses Datums? Stellen Sie die Frage vor dem Kaufangebot.
Die betroffenen Wohnungen
Laut der Métropole de Lyon: leere oder möblierte Wohnungen als Hauptwohnsitz, gemischte Nutzung, Wohngemeinschaften mit mehreren Mietverträgen, Mobilitätsmietvertrag; bei der Erstvermietung, beim Mieterwechsel und bei der Verlängerung.
Ausgeschlossen: HLM, SEM, Anah-vereinbarte Wohnungen, Gesetz von 1948, saisonale Vermietungen, bestimmte möblierte Wohnungen mit Dienstleistungen als Hauptwohnsitz. Kurzfristig: die Finanzierung in Lyon, die touristische Möblierung. In Villeurbanne: der Immobilienkredit in Villeurbanne.
Berechnen Sie die Obergrenze für Ihre Wohnung
Die Verordnung legt für jede Zone einen Referenzmiete ohne Nebenkosten pro Quadratmeter fest, abhängig von der Zimmeranzahl, dem Baujahr und dem Zustand (unvermietet oder möbliert). Die erhöhte Referenzmiete ist die Obergrenze für die Grundmiete.
| Eingabe | Wo zu finden | Häufiger Fehler |
|---|---|---|
| Zone | Karte im Anhang der Verordnung oder Prüfwerkzeug der Metropolregion | Annahme, dass ein Bezirk nur eine Zone bildet |
| Anzahl der Zimmer | Beschreibung der Einheit, Grundriss | Fläche anstelle der Zimmerzahl zu verwenden |
| Baujahr | Kaufvertrag, datierter Zustand, Hausverwaltungsbogen | Baujahr und Renovierungsjahr zu verwechseln |
| Unvermietet oder möbliert | Laufender Mietvertrag oder Mietprojekt | Referenz für unvermietete Wohnungen auf möblierte anzuwenden |
Miete aus der Tabelle × Fläche, mit gesetzlicher Erhöhung: Das ist Ihre Obergrenze. Zwei Einheiten im selben Gebäude können deutlich abweichen. Der Mietvertrag nennt Referenz und erhöhte Miete: Die Überprüfung dauert nur wenige Sekunden.
Der Mietzuschlag
Dieser setzt eine außergewöhnliche Lage oder Ausstattung voraus, eine bereits an der Obergrenze liegende Grundmiete und eine Begründung im Mietvertrag; der Mieter kann ihn anfechten. Ausgeschlossen für unzumutbare Wohnungen, Klasse F oder G (die Energieschlucker) oder bei zu geringem Abstand zum Nachbargebäude.
Über der Obergrenze
Der Mieter kann die Schlichtungskommission und dann den Richter oder den Präfekten anrufen, der die Rückzahlung und eine Geldstrafe anordnen kann. Für die Bank zählt eine anfechtbare Miete nicht.
Der Mietabschlag durch die Bank
Der Hohen Rat für finanzielle Stabilität verpflichtet, die Mieten brutto zu berücksichtigen, auch künftige Mieten, und einen Abschlag für das Mietrisiko anzuwenden. Die Höhe ist frei.
Ihre Miete durchläuft zwei Filter:
- Rechtlich: höchstens die erhöhte Referenzmiete.
- Bankseitig: der Abschlag, dann die Verschuldung (Mieteinnahmen und Verschuldung, die Regel des Hohen Rates).
Leerstehende oder vermietete Immobilie: Welche Miete vorlegen?
- Frei verkauft: Eine Schätzung unter der Obergrenze, als solche bezeichnet.
- Belegt verkauft: Ein seit dem 1. November 2021 unterzeichneter Mietvertrag ist weiterhin anfechtbar; bei älteren Verträgen greift die Regelung bei der Verlängerung. Rechnen Sie mit dem niedrigeren der beiden Werte (die belegte Immobilie).
- Möbliert: Andere Kategorie, andere Besteuerung (das LMNP).
Ein Plan, der unter der Obergrenze bleibt
Die durch den Kreditgeber abgewertete, gedeckelte Miete bestimmt die Eigenkapitalquote der Transaktion anhand Ihrer Leistungsfähigkeit. Ein Plan, der nur mit einem Zuschuss funktioniert, ist nicht tragfähig.
- Die Obergrenze der Verordnung, ohne Zuschuss.
- Die anzurechnende Miete nach Abwertung: Fordern Sie diese an.
- Die nicht übertragbaren Nebenkosten: Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Verwaltung.
- Die Leerstandsdauer.
- Die Differenz, die von Ihrem Budget getragen wird.
Die Rate: die Formel für die Monatsrate. Eine Monatsrate ist nicht mit einer Miete gleichzusetzen:
Drei Prüfungen vor dem Kaufangebot
- Die genaue Kategorie der Verordnung und ihr Datum.
- Die Laufzeit des Instruments im Verhältnis zum ersten Mietvertrag.
- Der laufende Mietvertrag: Miete, Angaben, Zuschuss.
Lassen Sie telefonisch prüfen, ob Ihr Plan unter der Obergrenze bleibt.
Erstellen Sie Ihr Dossier mit einer Miete, die die Bank überprüfen kann.
Quellen
- Légifrance — /jorf/id/JORFTEXT000044015017
- Les services de l'État dans le Rhône — Encadrement des loyers
- Métropole de Lyon — S'informer sur l'encadrement des loyers
- Légifrance — /jorf/article_jo/JORFARTI000044178686
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
- Article L. 313-5 du code de la consommation — Légifrance
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- Wie viel Kredit bekomme ich? Kreditrahmen in Lyon
- Finanzierung einer Mietimmobilie in Lyon: Was die Bank wirklich prüft Mietimmobilie in Lyon finanzieren: Der anrechenbare Mietzins, die erwartete Eigenkapitalquote, die Betriebsart und die tragfähige Struktur.
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