Immobilien zur Vermietung
DPE F und G: Wie Sie eine Energieschluckmaschine in Lyon finanzieren, inklusive Renovierung
Eine DPE F- oder G-Energieschluckmaschine ist finanzierbar: Angebote vor dem Kredit, Renovierung im Darlehen, Tilgungsaufschub bis zur Fertigstellung.
Eine Immobilie mit der Bewertung F oder G ist finanzierbar: Kein Gesetz verbietet dies, und die Bank beurteilt den Wiederverkaufswert des Objekts und dessen Fähigkeit, legal vermietet zu werden. Die Akte wird gestützt durch Angebote von Unternehmen, die vor dem Kaufangebot erstellt wurden, ein einheitliches Kreditvolumen für Kauf und Renovierung, das gegen Rechnungen freigegeben wird, und einen Tilgungsaufschub, der auf die Bauzeit abgestimmt ist, innerhalb der Grenzen des Hohen Rates für Finanzstabilität.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Kein Gesetz verbietet die Finanzierung einer Immobilie mit der Bewertung F oder G: Die Bank beurteilt den Wiederverkaufswert und dessen Fähigkeit, legal vermietet zu werden.
- Das Verbot betrifft die Vermietung, nicht den Verkauf oder die Nutzung, und greift bei Abschluss oder Verlängerung des Mietvertrags.
- Angebote, die vor dem Kaufangebot erstellt wurden, verändern die Beurteilung der Akte: Die Bank finanziert das renovierte Objekt, nicht den Buchstaben des Gutachtens.
- Eine Baustelle, die den Einzug verzögert, eröffnet eine Verlängerung der Laufzeit, unter zwei kumulativen Bedingungen: Umfang und Art der Arbeiten.
- Der Abschlag kompensiert die Renovierung nur, wenn das Programm vor dem Angebot beziffert ist: Der maximale Kaufpreis leitet sich aus dem renovierten Objekt ab.
Ja, eine Immobilie der Klasse F oder G kann finanziert werden, sofern ein beziffertes Renovierungsprojekt vorliegt: Angebote vor dem Kreditvertrag, ein einheitliches Darlehensbudget für Kauf und Renovierung, eine verzinsliche Tilgungsstrecke, die auf die Bauzeit abgestimmt ist. Diese Struktur gilt sowohl für eine Mietimmobilie als auch für eine zu sanierende Hauptwohnsitzimmobilie.
Verbot der Vermietung: Was es betrifft
Das Klima- und Resilienzgesetz stuft das Verbot der Vermietung nach energetischer Klasse ein. Der Zeitplan hat sich mehrfach geändert: Prüfen Sie Ihren Stichtag bei France Rénov' oder im geltenden Gesetzestext zum Zeitpunkt Ihres Kreditangebots.
- Nur die Vermietung ist betroffen: Sie können kaufen, selbst bewohnen und weiterverkaufen.
- Das Kriterium greift bei Vertragsabschluss: neuer Mietvertrag, Verlängerung, Stilllegung.
- Ein laufender Mietvertrag ist kein Schutz: Der Mieter kann vor Gericht die Anpassung an die Vorschriften verlangen.
Die Bank beurteilt ein Projekt, nicht eine Kennzeichnung
Kein Text verbietet die Finanzierung einer Immobilie aufgrund ihrer energetischen Klasse. Die Bank prüft den Wiederverkaufswert und eine gesetzlich einnehmbare Miete für die gesamte Dauer des Darlehens.
Ohne Renovierung wird eine Klasse F vor Ende des Darlehens nicht mehr vermietbar sein. Mit einem bezifferten Programm ist es ein anderer Fall. Zwei Dokumente verlagern die Analyse auf die fertige Immobilie:
- Angebote von Unternehmen mit Namen, Datum, Details, von versicherten Fachleuten;
- eine Prognose der Klassifizierung nach Renovierung (energetisches Audit oder thermische Studie).
Bei einem umfangreichen Dossier fügen Sie den Bauzeitplan und die Zehnjahrgarantien hinzu. Die eigentliche Hürde ist die Klasse G ohne Angebote: Das lässt sich auf Ihrer Seite beheben.
Kauf und Renovierung in einem einzigen Kreditrahmen
Der Kredit finanziert den Kauf und die Renovierung, ist durch die Immobilie gesichert und wird auf Basis der Rechnungen freigegeben. Die Tilgung kann bis zum Ende der Baumaßnahme ausgesetzt werden, innerhalb der Grenzen des Hohen Rats für Finanzstabilität.
Die zu nutzende Verlängerung der Laufzeit
La maturité est la somme du différé et de la période d'amortissement, jamais l'amortissement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Eine Baumaßnahme verschiebt den Einzug: Bei Altbauten eröffnen zwei kumulative Bedingungen eine Verlängerung.
Ce seuil a été abaissé par rapport à sa rédaction d'origine. Il se calcule sur le coût total de l'opération, pas sur le seul prix d'achat.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er — Légifrance
- création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes
- modernisation
- assainissement
- aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes
- réalisation de travaux de rénovation énergétique
La rénovation énergétique y figure expressément. Un simple rafraîchissement décoratif, non.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Dann greifen zwei Grenzen gleichzeitig:
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Contrainte cumulative avec la précédente. L'allongement de maturité paie le différé, il n'allonge pas la période pendant laquelle vous remboursez du capital.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Plafond, et non condition d'ouverture : c'est l'écart entre les deux bornes précédentes. Le différé accordé suit la durée réelle du décalage d'entrée en jouissance, dans cette limite.
- En vigueur depuis le
- Source
- economie.gouv.fr
Dies ist eine Obergrenze: Die Aussetzung folgt der tatsächlichen Dauer der Baumaßnahme.
Der Mechanismus, Schritt für Schritt
- Programm vor dem Kaufangebot festgelegt, mit Angeboten in der Hand.
- Einheitliches Kreditvolumen: Kauf, Kosten, Renovierung, eine Sicherheit, eine Versicherung.
- Renovierungsmittel werden gegen Rechnungen freigegeben, niemals im Voraus.
- Während der Zinsfreistellung: Zinsen auf die freigegebenen Beträge und Versicherung: die Tragkosten.
- Tilgung bei der Übergabe, wenn die Miete beginnt.
Warum nicht ein Renovierungskredit nachträglich? Keine zweite Sicherheit, ein Zinssatz für Immobilienkredite und eine noch nicht ausgeschöpfte Kreditfähigkeit (siehe die Berechnung der Verschuldung eines Investors). Die längere Laufzeit kostet insgesamt mehr: siehe die Berechnung der Rentabilität eines Rückkaufs. Vergleichen Sie mit der Formel für die Monatsrate, nur Kauf und dann Kauf plus Renovierung.
Kompensiert der Preisnachlass die Renovierung?
Manchmal, aber nie automatisch. Der Preisnachlass wird verhandelt, die Renovierung wird beziffert: Die beiden treffen nur aufeinander, wenn das Programm vor dem Angebot erstellt wird.
Gehen Sie vom Wert der renovierten Immobilie aus und ziehen Sie ab:
- das vollständige Programm, einschließlich der Bauleitung;
- einen Puffer für Unvorhergesehenes;
- die Tragkosten der Baustelle: Zinsen, Versicherung, Lasten, Grundsteuer;
- Ihr Rentabilitätsziel.
Der Rest ist Ihr höchster Preis. Die Preise nach Bezirk: ihr Artikel.
Altes Sondereigentum: Die Dokumente, die Sie vor dem Angebot lesen müssen
- Die Protokolle der Eigentümerversammlung: Abstimmte Renovierungen, die im Vorvertrag verhandelt werden müssen.
- Der Mehrjahresplan und der Renovierungsfonds.
- Das kollektive Energieausweis: Eine beschlossene Dämmung kann Ihre Einheit um Klassen verbessern.
- Die Historie einer Einheit aus einer Teilung: Regelmäßigkeit, Tausendstel, Netzwerke.
Kauf, Renovierung und Ökokredit: Die Monatsrate wird geglättet durch das Glätten von Krediten.
Die Zuschüsse: ein Vorschuss ist zu planen
Die Zuschüsse werden nach den Arbeiten ausgezahlt: Ihr Kredit oder Ihre Ersparnisse tragen den Vorschuss. Die Details: das Öko-PTZ und die Zuschüsse.
Investor: drei kumulative Bedingungen
- Ein durch Angebote beziffertes Programm vor dem Kreditangebot.
- Ein einheitliches Kreditvolumen, mit einer Tilgungsfreistellung, die auf die Baustelle abgestimmt ist.
- Eine Miete nach den Arbeiten, die mit der Mietpreisbindung vereinbar ist: siehe die Finanzierung von Mietobjekten in Lyon.
Fehlt eine Bedingung? Reichen Sie noch nicht ein. Lassen Sie den Kauf- und Bauplan telefonisch überprüfen, mit Angeboten und Diagnose in der Hand.
Erstellen Sie Ihr Dossier: reichen Sie Angebote und DPE nur einmal ein.
Quellen
Weiterlesen
- Wie viel Kredit bekomme ich? Kreditrahmen in Lyon
- Finanzierung einer Mietimmobilie in Lyon: Was die Bank wirklich prüft Mietimmobilie in Lyon finanzieren: Der anrechenbare Mietzins, die erwartete Eigenkapitalquote, die Betriebsart und die tragfähige Struktur.
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