Immobilien zur Vermietung · Leitfaden
SCPI auf Kredit: Was die Bank vor der Finanzierung von Anteilen prüft
Wenige Kreditgeber finanzieren SCPI-Anteile. Kreditrahmen, Einkommen, Sicherheit, Kosten, Liquidität: Was sie prüfen und wie Sie sich vorbereiten.
Die Finanzierung von SCPI-Anteilen auf Kredit bleibt möglich, jedoch nur bei wenigen Kreditgebern. Die erwartete Ausschüttung wird oft bei der Berechnung der Schuldenquote nicht berücksichtigt, während die Rate von Anfang an zählt. Da kein Gebäude zur Hypothekierung vorhanden ist, bezieht sich die Sicherheit häufig auf die Anteile selbst und oft auf eine persönliche Bürgschaft. Antragsgebühren und die Wartezeit bis zur Nutzung können die erste Einnahme verzögern, aber nicht die erste Rate.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Der Name des Produkts bestimmt nicht den Kreditrahmen: Das Verbraucherschutzgesetz legt selbst den Anwendungsbereich seiner beiden Kapitel fest.
- Eine zukünftige Ausschüttung stützt sich auf kein überprüfbares Dokument, das Sie betrifft: Oft wird sie nicht berücksichtigt, während die Rate von Anfang an zählt.
- Da kein Gebäude zur Hypothekierung vorhanden ist, bezieht sich die Sicherheit meist auf die Anteile selbst und häufig auf eine persönliche Bürgschaft.
- Antragsgebühren und die Wartezeit bis zur Nutzung, falls vorhanden, verschieben den Zeitpunkt, an dem die Transaktion Erträge abwirft; die erste Rate folgt jedoch dem Kreditvertrag.
- Wem, innerhalb welcher Frist und zu welchem Preis die Anteile übertragen werden können: Das sind Fragen, die Sie vor dem Antrag stellen sollten.
SCPI-Anteile werden bei wenigen Kreditgebern finanziert: Das erwartete Einkommen wird oft abgelehnt, die Sicherung liegt in den Anteilen, es gibt Monate ohne Ertrag. Kommen Sie mit einem Dossiers vor, das diese drei Einwände bereits beantwortet. Der vollständige Ablauf: Mietwohnungsinvestment.
Warum finanzieren so wenige Banken den Kauf von SCPI-Anteilen?
Es gibt kein Objekt zu besichtigen, keinen Notarakt und keine Wohnung zur Hypothek: Das Dossiers wird manuell bearbeitet. Eine Ablehnung urteilt nicht über Ihre Solvenz.
Das Managementunternehmen kann die Tür öffnen
Wenn es zur Bankgruppe gehört, ist die Finanzierung oft ein Katalogprodukt. Die möglichen Kreditgeber hängen von der gewählten SCPI ab: Ein Wechsel der SCPI kann Türen wieder öffnen.
Gehört dieses Darlehen zum Immobilienkredit oder zum Konsumkredit?
Der Produktname entscheidet nichts. Bitten Sie den Kreditgeber schriftlich, anzugeben, unter welchen Abschnitt das Angebot fällt: Davon hängen Ihre Schutzrechte ab.
Der Abschnitt des Immobilienkredits betrifft insbesondere den Kauf von Anteilen, „die zu deren Eigentumsübertragung berechtigen“, und Kredite, die durch eine Sicherheit an einer Wohnimmobilie gesichert sind. Der Konsumkredit fügt ein Kriterium des Betrags hinzu.
Le seuil délimite un champ d'application, il ne qualifie aucune opération en particulier. Au-delà, ce chapitre cesse de s'appliquer ; le seuil ne dit pas quel régime prend le relais.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Ce délai et ce maintien sont attachés au chapitre du crédit immobilier. Un contrat qui n'en relève pas obéit à d'autres règles de formation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Bevor Sie den Schein unterschreiben, fragen Sie: Was passiert, wenn der Kredit abgelehnt wird, und wo ist das schriftlich festgehalten?
Das Einkommen aus Anteilen: Oft im Schuldenquote-Berechnung ausgeschlossen
Selten vollständig, oft gar nicht, solange Sie die Anteile nicht besitzen. Eine künftige Ausschüttung ist kein überprüfbares Einkommen.
Die Rate wird von Anfang an in die Belastungen einbezogen; das erwartete Einkommen wird abgewertet oder gar nicht berücksichtigt. Wenn der Vertrag unter Artikel L. 313-1 des Verbrauchercodex fällt, ist die Belastungsquote gedeckelt.
La norme vise les contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation, s'ajoute aux critères propres du prêteur et laisse aux établissements une marge de dérogation, dont la plus grande part est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Keine Anteile noch: Rechnen Sie mit Ihren anderen Einkünften.
- Anteile seit mehreren Geschäftsjahren: Ihre Ausschüttungsabrechnungen ändern die Gesprächslage.
- Direkt gehaltene Immobilien: Sehen Sie sich die Schuldenquote-Berechnung des Investors und Die Mauer des 4. Objekts an.
Eine Sicherheit auf die Anteile, und oft auf Sie persönlich
Eine Sicherheit auf die Anteile, deren Wert schwankt, und oft eine persönliche Bürgschaft.
Wenn eine zivile Gesellschaft einen Kredit aufnimmt, verlangt die Bank oft die Bürgschaft der Gesellschafter. Der Betrag, den Sie in der Klausel von Hand eintragen, nicht der Preis der Anteile, begrenzt Ihre Verpflichtung.
Kosten und Genusszeit: Wann beginnen Ihre SCPI-Anteile zu produzieren?
Nicht unbedingt im ersten Monat: Die Dokumente der Gesellschaft sagen es. Die Kreditrate folgt dem Kreditvertrag.
- Die Zeichnungsgebühr: sofort bezahlt, mit der Zeit wiedererstattet.
- Die Genusszeit: Sie zahlen die Rate ohne Ertrag.
- Der Rhythmus: ein quartalsweiser Fluss gegenüber einer monatlichen Abbuchung.
Berechnen Sie diese Phase und zeigen Sie, wie Sie sie absorbieren.
Anteile verkaufen: Planen Sie einen echten Rückzug
Fordern Sie die Ausstiegsbedingungen (an wen, in welcher Zeit, zu welchem Preis) an, bevor Sie zeichnen.
Der Verkauf wird schwierig, wenn alle verkaufen. Der echte Rückzug: eine Ersparnis, die die Raten trägt.
Der entscheidende Test: eine sinkende Ausschüttung, eine bleibende Rate
Die Ausschüttung kann sinken. Die Rate bleibt fällig.
Hält der Antrag, wenn die Ausschüttung über mehrere Quartale null ist? Wenn nicht, ist es eine Wette, und der Ausschuss wird es sehen. Dieselbe Verwirrung für möbliert: In LMNP investieren: finanziert die Bank ein möbliertes Objekt wie eine ungemütete Miete?.
Die Unterlagen, die vor dem Kreditgeber den Unterschied machen
Ihre üblichen Unterlagen, zusätzlich die Dokumente der Gesellschaft, Ihre Verteilungsabrechnungen und die Tabelle zur zeitlichen Verschiebung zwischen Fälligkeit und erstem Geldeingang.
Persönliche Unterlagen: eine vermietete Investition finanzieren. Fügen Sie hinzu:
- Satzung, Informationsblatt, letzter Jahresbericht.
- Die Verteilungsabrechnungen der bereits gehaltenen Anteile.
- Die Tabelle der beiden Kalender, Monat für Monat.
- Der Nachweis über die verbleibende Ersparnis, die die fehlende Sicherheit ersetzt.
Die Besteuerung der Anteile wird mit einem Steuerberater geregelt. Ein Angebot für einen Konsumkredit: an wen Sie sich wenden.
SCPI gewählt? Erstellen Sie Ihr Dossier oder prüfen Sie telefonisch, welche Kreditgeber diese Anteile bearbeiten.
Quellen
- Légifrance — Article L. 313-1 du code de la consommation
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-16 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-11 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-12 du code de la consommation
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article 2297 du code civil
- Légifrance — Article L. 311-1 du code de la consommation
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
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