Immobilien zur Vermietung
Mieteinnahmen: So berechnet die Bank Ihre Investoren-Schuldenquote
Gewichtung der Mieten, klassische oder differenzierte Methode, Restkapital: Warum zwei Banken die Leistungsfähigkeit eines Investors unterschiedlich berechnen.
Die Bank berücksichtigt die Miete in der Regel nach Abzug eines Abschlags, der der Praxis der jeweiligen Bank und nicht einer Rechtsvorschrift entspricht. Anschließend bestehen zwei Formeln nebeneinander: Die klassische Methode addiert die gewichtete Miete zu den Einnahmen und die Monatsrate zu den Ausgaben; die differenzierte Methode berücksichtigt nur den Saldo der Transaktion. Bei derselben Akte führen sie nicht zu demselben Belastungsgrad.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die meisten Banken ziehen einen Abschlag von der Miete ab, einige berücksichtigen sie vollständig: Bankpraxis, keine Rechtsvorschrift.
- Die klassische Methode addiert die gewichtete Miete und die Monatsrate zu den bestehenden Summen; die differenzierte Methode isoliert die Transaktion und berücksichtigt nur ihren Saldo.
- Bei einer exakt selbstfinanzierten Transaktion steigt der Belastungsgrad nach der klassischen Methode, während die differenzierte Methode ihn unverändert lässt.
- Das Restkapital ist ein Betrag, kein Verhältnis: Es verringert sich bei jeder neuen Transaktion, selbst wenn sich der Belastungsgrad nicht ändert.
- Eine voraussichtliche Miete ist nur durch die Belege gültig, die sie stützen: vergleichbarer Mietvertrag, Bescheinigung der Agentur oder örtliche Tabelle, niemals die Anzeige des Verkäufers.
Gleiche Unterlagen, gleiche Immobilie: Eine Bank sagt, Sie liegen an der Grenze, die andere finanziert eine zusätzliche Transaktion. Es handelt sich um zwei verschiedene Formeln. Wählen Sie diejenige, die Ihrem Mietprojekt dient.
Preise, Mieten und Renditen vor Ort: eine Mietimmobilie in Lyon finanzieren.
Wie fließt eine Miete in die Berechnung der Bank ein?
Meistens nach einem Abzug: Die Bruttomiete decket zunächst die Grundsteuer, Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand. Manche Banken ziehen sie vollständig ab.
Eine Gewichtung, die jede Bank eigenständig festlegt
Die einzige verbindliche Regel ist die Obergrenze für die Belastungsquote gemäß der Entscheidung des Hohen Rats für Finanzstabilität.
Le coût de l'assurance emprunteur entre dans l'assiette par renvoi à la notion de coût total du crédit, et non par une mention expresse du texte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Diese Obergrenze legt ein Verhältnis fest, nicht aber die Methode zur Berechnung einer Miete. Derselbe Text regelt auch die Laufzeit.
La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement, et non l'amortissement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Die Gewichtung ist eine Risikopolitik. Sie variiert von Bank zu Bank und im Laufe der Zeit. Bestreiten Sie sie nicht: Legen Sie die Details Ihrer tatsächlichen Belastungen vor.
Zwei Berechnungsmethoden, zwei Belastungsquoten für dasselbe Dossiers
Die klassische Methode addiert die gewichtete Miete zu den Einkünften und die Monatsrate zu den Belastungen. Die differentielle Methode berücksichtigt nur die Differenz zwischen beiden.
| Symbol | Bedeutung |
|---|---|
| R | Ihre von der Bank berücksichtigten Nettogehälter aus Erwerbstätigkeit |
| L | Die Bruttomiete der finanzierten Immobilie |
| p | Der von der Bank angewendete Gewichtungskoeffizient |
| m | Die Monatsrate des Mietkredits, einschließlich Versicherung |
| C | Ihre anderen Kreditbelastungen, einschließlich der Hauptwohnung |
- Klassisch, die am weitesten verbreitete: Quote = (C + m) ÷ (R + p × L).
- Differenziell, wenn die gewichtete Miete die Monatsrate deckt: Quote = C ÷ (R + p × L − m); wenn sie sie nicht deckt: Quote = (C + m − p × L) ÷ R.
Ein selbstfinanziertes Geschäft: zwei Ergebnisse
Wenn p × L = m gilt, belässt die Differenzmethode die Rate bei C ÷ R: die Tragfähigkeit hat sich nicht verändert. Die klassische Methode ergibt (C + m) ÷ (R + m): Die Rate steigt, immer.
| Situation des Geschäfts | Klassische Methode | Differenzmethode |
|---|---|---|
| Gewichtetes Mieteinnahme gleich der Monatsrate | Die Belastungsquote steigt, obwohl das Geschäft neutral ist | Die Belastungsquote bleibt unverändert, die Tragfähigkeit ist intakt |
| Gewichtetes Mieteinnahme höher als die Monatsrate | Die Quote steigt ebenfalls, aber langsamer, solange der Überschuss realistisch bleibt | Die Quote sinkt: Der Überschuss wird als Einkommen behandelt |
| Gewichtetes Mieteinnahme niedriger als die Monatsrate | Die Quote steigt stark | Die Quote steigt ebenfalls: Der Mangel wird als Ausgabe angesetzt |
Bei der klassischen Methode rückt jedes ausgeglichene Geschäft die Quote näher an die Obergrenze: Die Anzahl der Geschäfte ist endlich. Ausnahmen von der Obergrenze sind rationiert, verlassen Sie sich nicht darauf: siehe Die Mauer des vierten Objekts.
Eine Monatsrate stellt sich nie als Miete dar: ob selbstfinanziert oder nicht, Sie sind es, die sie schulden.
Wählen Sie die Bank, deren Methode Ihnen nützt
Keine öffentliche Liste: Die Raster sind intern. Die Differenzmethode findet sich vor allem bei Banken für vermögende und gewerbliche Kundengruppen.
Die Methode ist nicht verhandelbar, das Institut schon. Bevor Sie an Preis, Laufzeit oder Eigenkapital rütteln, klopfen Sie an die richtige Tür.
Lassen Sie die Miete eines noch nicht vermieteten Objekts anrechnen
Eine voraussichtliche Miete gilt nur durch ihre Belege: Nachweis der Agentur, unterschriebenes Verwaltungsmandat, vergleichbarer Mietvertrag im Gebäude.
- Vom Verkäufer angekündigte Miete: Fragen Sie, worauf sie sich stützt.
- Objekt mit Mietpreisbindung: Die Bank berücksichtigt die Obergrenze.
- Objekt mit Sanierungsbedarf: Keine Miete vor der Fertigstellung, dies ist im Plan zu berücksichtigen. Siehe Finanzierung eines Objekts der Klasse F oder G.
Ein Antrag, der mit einer niedrigen Prognose steht, hängt nicht mehr von einer Annahme ab.
Vermietung mit möblierten Objekten nach BIC-Regime: Die Falle des Nullgewinns
Durch die Abschreibung kann das steuerliche Ergebnis nahe bei null bleiben, während die Mieteinnahmen fließen. Fügen Sie eine Abgleichstabelle zwischen den erhaltenen Mieteinnahmen und dem deklarierten Ergebnis bei. Sehen Sie sich Netto steuerpflichtig, netto zu zahlen, brutto: Welches Einkommen behält die Bank wirklich bei? und warum zwei Banken unterschiedlich antworten an. Das steuerliche Regime wird gemeinsam mit einem Steuerberater vor dem Kauf festgelegt.
Mehrere Objekte: Der Analyst liest Ihre Exposition
Konzentration auf einen Kreditgeber, korrelierte Objekte, zwei gleichzeitige Leerstände: sehen Sie sich Die Mauer des 4. Objekts an.
Das verbleibende Einkommen, der zweite Riegel für Investoren
Was jeden Monat nach Zahlung der Kredite übrig bleibt. Jede Bank legt ihren Schwellenwert fest: Ein Dossiers kann die Belastungsquote erfüllen und dennoch aus diesem Grund abgelehnt werden.
Die Belastungsquote ist ein Verhältnis, das verbleibende Einkommen ein Betrag. Jede Transaktion reduziert es, selbst wenn sich das Verhältnis nicht ändert. Ein Grundsatzbeschluss geworden eine Ablehnung? Suchen Sie oft dort.
Sieben Unterlagen, um das Maximum Ihrer Mieteinnahmen zu sichern
- Unterschriebene Mietverträge und Nachweise der Einzahlung.
- Der Grundsteuerveranlagungsbescheid für jedes Objekt.
- Die letzte Hausgeldabrechnung, aufgeschlüsselt.
- Die Einkommensteuererklärungen für die Mieteinnahmen, mit der Abgleichstabelle.
- Die Amortisationstabelle für jeden laufenden Kredit, einschließlich Versicherung.
- Eine einzige Prognose, konsistent mit den Unterlagen.
- Eine Zusammenfassung am Anfang des Dossiers: sehen Sie sich Die Mauer des 4. Objekts an.
Ihr Ausgangspunkt: C ÷ R, ohne Mieteinnahmen. Fügen Sie die Belastung des neuen Kredits mit der Formel für die Monatsrate hinzu.
Mehrere laufende Kredite? Erstellen Sie Ihr Dossiers oder vergleichen Sie die beiden Formeln anhand Ihrer Zahlen.
Quellen
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- Wie viel Kredit bekomme ich? Kreditrahmen in Lyon
- Finanzierung einer Mietimmobilie in Lyon: Was die Bank wirklich prüft Mietimmobilie in Lyon finanzieren: Der anrechenbare Mietzins, die erwartete Eigenkapitalquote, die Betriebsart und die tragfähige Struktur.
- Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Die Miete, die die Bank ansetzt Mietpreisbindung in Lyon und Villeurbanne: Wo sie gilt, wie man die erhöhte Referenzmiete liest und welche Miete die Bank ansetzt.
- Immobilieninvestition in Mietobjekte vor dem Erwerb der Hauptwohnung: Die richtige Reihenfolge in Lyon Erst mieten, dann kaufen? Sie bleiben Ersterwerber, doch der erste Kauf beeinflusst die Belastung, das Eigenkapital und den zinslosen Kredit.
- Netto, Brutto, steuerpflichtig: Welches Einkommen berücksichtigt die Bank wirklich? Netto, Brutto, steuerpflichtig, Prämien, Dividenden, Miete: Was die Bank wirklich berücksichtigt, um Ihre Kreditfähigkeit zu berechnen.
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