Immobilien zur Vermietung
Finanzierung eines Erwerbs in der bloßen Eigentümerschaft: Der Kredit für eine Immobilie, die nichts abwirft
Kredit für bloße Eigentümerschaft: Keine Miete gegen den Kredit. Laufzeit, Sicherheit, Kosten, Steuern, Ausstieg: Das prüft die Bank.
Eine bloße Eigentümerschaft wird durch einen Immobilienkredit finanziert, der durch nichts erleichtert wird: Ohne Miete während der gesamten Dauer der Trennung von Eigentum und Nießbrauch lastet die Rate allein auf den Einkünften des Kreditnehmers im Rahmen der Belastungsquote. Die Kreditlaufzeit wird anhand des Enddatums des Nießbrauchs berechnet, unterhalb der von der Aufsichtsbehörde festgelegten Höchstdauer, und die Sicherheit wird bereits beim ersten Termin besprochen, da diese Art von Immobilie aus den üblichen Raster fällt.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Während der gesamten Dauer der Trennung von Eigentum und Nießbrauch erzeugt die bloße Eigentümerschaft keine Miete: Die Rate wird aus den alleinigen Einkünften des Kreditnehmers getilgt.
- Bei einer Trennung von Eigentum und Nießbrauch mit fester Dauer wird die Kreditlaufzeit anhand des Datums der Wiederherstellung des vollständigen Eigentums berechnet, nicht nach Gewohnheit.
- Höchstdauer gedeckelt, auch mit Tilgungsaufschub: Außerhalb der Abweichungsmarge können nur die aufgezählten Vorgänge, bei denen die Trennung nicht benannt ist, diese überschreiten.
- Für eine bloße Eigentümerschaft nennt das Gesetz die Kreditzinsen unter den abzugsfähigen Kosten nur dann, wenn der Nießbrauch einem der dort benannten Einrichtungen gehört.
- Der Verlust, den diese Zinsen verursachen, wird, abgesehen von vom Text vorbehaltenen Fällen, nur auf Einkünfte aus Vermögen und Kapital angerechnet.
- Der Verkauf einer bloßen Eigentümerschaft vor dem Ende des Nießbrauchs richtet sich nur an einen Käufer, der bereit ist, auf denselben Zeitpunkt zu warten.
Die Finanzierung einer bloßen Eigentumschaft bedeutet, dass Sie während der gesamten Dauer des Nießbrauchs einen Kredit tilgen, den keine Miete entlastet. Die Bank prüft daher Ihr Einkommen, die Laufzeit, die Sicherheiten, die Belastungen und die Tilgungsstrategie. Dies ist die Kreditseite der Finanzierung von Mietobjekten.
Was Sie mit einer bloßen Eigentumschaft tatsächlich erwerben
Das Eigentum ohne Nutzung und ohne Erträge, für eine begrenzte Zeit. Bei Beendigung des Nießbrauchs fällt alles an Sie zurück, ohne neuen Preis.
- Die zeitlich befristete Entziehung ist ein Produkt: Ein Veräußerer behält den Nießbrauch für eine im Vertrag festgelegte Dauer.
- Die lebenslange Entziehung hat kein Datum: Sie folgt einer Erbschaft oder einer Schenkung.
Ihr Notar legt fest, wer was bezahlt und was den Nießbrauch früher beenden könnte.
Eine Rate, die nur von Ihrem Einkommen getragen wird
Keine Mieteinnahmen zur Abrechnung: Die gesamte Rate lastet auf Ihrem Einkommen, wie ein Konsumkredit. Dies ist der entscheidende Punkt für den Antrag.
Eine vermietete Wohnung bringt Einnahmen (die Mieteinnahmen). Eine bloße Eigentumschaft nicht, während Sie oft Ihre eigene Wohnung bezahlen.
Critère d'octroi que la décision du Haut Conseil de stabilité financière fait appliquer par les établissements de crédit et les sociétés de financement « outre leurs critères propres » : il s'ajoute à la politique de chaque prêteur au lieu de s'y substituer, sous réserve de la marge de dérogation que la même décision leur ouvre. Le taux d'effort rapporte les charges d'emprunt aux revenus, parmi lesquels la décision admet les loyers futurs du bien financé : une nue-propriété n'en produit aucun pour compenser l'échéance.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Ihre Tragfähigkeit ist aufgebraucht für das nächste Projekt (die Belastungsquote).
- Berechnen Sie die Jahre ohne Einnahmen.
- Die Versicherung erhöht die Belastung (die Versicherung im Mietsegment).
Die Laufzeit des Kredits auf das Ende des Nießbrauchs abstimmen
Die Laufzeit ergibt sich aus dem Datum der Beendigung des Nießbrauchs. Die maximale Laufzeit kann kürzer sein als der Nießbrauch.
La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement. Elle ne s'allonge pas parce que le bien financé reste muet : la même décision ne tolère une maturité plus longue que pour les opérations d'entrée en jouissance décalée qu'elle énumère (voir plus bas), et n'autorise les établissements à déroger à ses critères que dans une marge de flexibilité plafonnée. Un usufruit plus long que ce plafond ne se couvre donc pas, en règle générale, par la seule durée du prêt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Bevor die Vereinigung eintritt: Die angespannteste Liquiditätsphase, dann eine schuldenfreie Wohnung.
- Gleichzeitig mit der Vereinigung: Die Belastung endet, wenn die erste Miete anfällt. Fordern Sie genau diese Laufzeit an.
- Danach: Mieteinnahmen oder ein Verkauf übernehmen die Finanzierung. Entscheiden Sie zunächst, was Sie mit der Wohnung tun werden.
La décision énumère les situations visées : vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction d'une maison individuelle, contrat de promotion, acquisition dans l'ancien donnant lieu à un programme de travaux dont elle fixe la part minimale et l'objet. Le différé y est d'une durée analogue au décalage d'entrée en jouissance, et la période d'amortissement ne peut excéder la maturité du cas général. Le démembrement n'y est pas nommé en tant que tel.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Eine Tilgungsfreistellung wird in die Laufzeit eingeplant und erhöht die Ratenhöhe. Bauen Sie nach Plan? Fragen Sie, ob dies wie ein Neubauprojekt behandelt wird. Ohne Tilgung: der In-Fine-Kredit.
Die Sicherheit: Ein Punkt, der bereits beim ersten Termin geklärt werden muss
Die Immobilie bringt vor der Zusammenführung weder Nutzung noch Mieteinahmen: Jeder Kreditgeber reagiert unterschiedlich. Stellen Sie die Frage vor der Prüfung.
Die Bürgschaftsinstitutionen zielen auf gewöhnliche Immobilien ab: Beginnen Sie die Prüfung frühzeitig. Vergleichen Sie die Optionen: Bürgschaft oder Hypothek. Fordern Sie schriftlich an:
- Welche Sicherheit auf eine bloße Eigentumsrechte?
- Hat die Bürgschaftsinstitution ihre Grundsatzzustimmung erteilt?
- Ist ihre Kosten in dem Angebot enthalten (Ihr Angebot lesen)?
Gebühren und Arbeiten: Was vor der Unterzeichnung gelesen werden muss
Das Gesetz regelt die Verteilung standardmäßig, aber Ihr Vertrag oder Ihre Vereinbarung bindet Sie. Lesen Sie diese Zeile für Zeile.
| Was während der Teilung des Eigentums anfallen kann | Was vor der Unterzeichnung gelesen werden muss |
|---|---|
| Die laufenden Hausgeldkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft | Die Klausel, die sie zuweist, und die Person, die sie an den Hausverwalter zahlt |
| Die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen | Wer sie beauftragt, wer sie vorschusst, wer sie trägt |
| Die großen Arbeiten und die Fassadensanierung | Die Klausel, die sie zuweist, und was passiert, wenn die Abstimmung am Ende des Nießbrauchs erfolgt |
| Die Grundsteuer und die Nebensteuern | Der Name auf dem Bescheid, und die Klausel, die eine mögliche Erstattung regelt |
| Der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe | Was über die Wiederherstellung versprochen wird, und von wem |
| Die Nutzung der Wohnung bei Erlöschen des Nießbrauchs | Was der Vertrag und die Vereinbarung für den bestehenden Mieter vorsehen, und ob die Wohnung Ihnen leer oder belegt übergeben wird |
| Die Versicherung der Immobilie | Wer was abschließt, und was zu Ihren Lasten bleibt |
Überraschungen treten am Ende des Nießbrauchs auf: Lassen Sie schriftlich festhalten, was für dieses Datum vorgesehen ist.
Sind die Zinsen absetzbar, wenn kein Mietzins anfällt?
Nur in dem Fall, den das Gesetz benennt: Nießbrauch, der von einer Wohngesellschaft, einer Gesellschaft mit gemischter Wirtschaft oder einer zugelassenen Einrichtung gehalten wird. In allen anderen Fällen wenden Sie sich an einen Steuerberater. Der Verlust wird nicht auf ein Gehalt angerechnet.
- Das tatsächliche Regime ist erforderlich.
- Der Verlust wird nur auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angerechnet, für eine begrenzte Dauer.
- Ohne vermietetes anderes Objekt keine unmittelbare Ersparnis.
In einer Gesellschaft: die SCI nach Einkommensteuer oder Körperschaftssteuer.
Die Ausstiegsstrategie vor dem Kauf vorbereiten
Der Käufer eines bloßen Eigentums wartet auf dasselbe Datum wie Sie: Die Interessenten sind selten und der Verkauf dauert länger.
- Wiederverkauf während des Nießbrauchs: der am wenigsten vorhersehbare Ausstieg, den Sie vor dem Kauf berechnen sollten.
- Wiederverkauf nach der Wiederherstellung des vollen Eigentums: der liquideste.
- Neu refinanzieren: derselbe Antrag, aber zu weniger günstigen Bedingungen.
Bewahren Sie Spielraum in Ihrer Tragfähigkeitsquote.
Familientrennung: Weitere Spielregeln
Nach einer Schenkung oder Erbschaft gibt es kein Datum und keinen Betreiber. Die Finanzierung dient oft dem Ankauf des Anteils der anderen Erben.
Sehen Sie sich den Kauf in Miteigentum, die familiäre Schenkung und, wenn der Nießbraucher finanziert, den Kredit nach dem sechzigsten Lebensjahr an.
Sechs Unterlagen zur Vorbereitung der Prüfung
Als Mandatar eines Intermediärs für Bankgeschäfte bereite ich die Finanzierung anhand dieser sechs Unterlagen vor.
- die Urkunde oder der Entwurf der Urkunde, mit dem Datum des Erlöschens;
- der Vertrag über die Aufteilung der Kosten;
- der Liquiditätsplan für die Zeit ohne Mietzins;
- Ihre Liegenschaftssituation;
- das Ausstiegsszenario;
- das vollständige Dossier: die beizubringenden Unterlagen.
Meine Gebühren: die Honorare.
Eine Trennung des Eigentums im Blick? Erstellen Sie Ihr Dossier oder stellen Sie die Dauer des Nießbrauchs Ihrer Tragfähigkeitsquote gegenüber.
Quellen
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