Primo-accédants · Question précise
Frais de notaire dans le neuf : que payez-vous vraiment, et à quel moment ?
Dans le neuf, c'est l'impôt qui baisse, pas la part du notaire. Ce qui reste dû, les cas où le taux réduit ne joue pas, et le moment où tout se verse.
Dans le neuf, seul l'impôt perçu sur la vente baisse : une taxe de publicité foncière à taux réduit remplace le droit départemental de l'ancien, à condition que la vente soit soumise à la TVA. La rémunération du notaire, ses débours et la contribution de sécurité immobilière restent dus comme dans l'ancien. Le tout se calcule sur le prix total et se verse en une fois, le jour de l'acte, bien avant la livraison.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Dans le neuf, c'est l'impôt sur la mutation qui baisse, pas la rémunération du notaire, ses débours ni la contribution de sécurité immobilière.
- Le taux réduit dépend du régime de TVA écrit dans l'acte, pas du mot neuf employé dans l'annonce ni de l'âge réel du bâtiment.
- La revente d'un logement récent par un particulier n'est pas automatiquement soumise à la TVA : sans elle, ce sont les droits de l'ancien qui s'appliquent.
- Les frais se calculent sur le prix total de la vente et se versent en une fois, le jour de l'acte, bien avant la livraison du logement.
- Une prise en charge des frais par le promoteur doit être écrite dans le contrat de réservation, sous peine de rester une simple promesse orale.
Dans le neuf, seul l'impôt perçu sur la vente baisse : la part du notaire ne bouge pas. Le savoir évite de sous-budgéter l'apport. Une taxe de publicité foncière réduite remplace le droit départemental de l'ancien ; rémunération du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière restent les mêmes. Deux points changent le budget : le taux réduit dépend du régime de TVA — taxe sur la valeur ajoutée — écrit dans l'acte, pas du mot « neuf » de l'annonce ; et tout se verse le jour de l'acte, bien avant les clés. Cette page du dossier des primo-accédants traite ce poste, souvent mal budgété lors d'un premier achat.
Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
Parce qu'une vente d'immeuble neuf assujettie à la TVA supporte déjà cette taxe, comprise dans le prix. Le code général des impôts lui applique donc une taxe de publicité foncière à taux réduit, à la place du droit départemental qui frappe une vente dans l'ancien. Cet écart fait l'essentiel de ce que l'on appelle « frais de notaire réduits ».
L'assiette est le prix stipulé dans l'acte. Ce taux n'est pas modulable par les départements : il est le même à Lyon, à Villeurbanne et partout ailleurs.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 1594 F quinquies du code général des impôts — Légifrance
Pour comparer, le taux d'une vente dans l'ancien sur la Métropole de Lyon :
Le détail de ce taux, et le cas de l'acquéreur qui achète pour la première fois, sont traités dans l'article sur les droits de mutation dans le Rhône.
- En vigueur depuis le
- Source
- impots.gouv.fr
Deux lignes complètent le calcul dans le neuf : l'État perçoit des frais d'assiette et de recouvrement, assis sur la taxe elle-même et non sur le prix ; et la taxe communale qui s'ajoute dans l'ancien ne s'applique pas.
Vérifiez ce second point : une estimation qui ajoute une taxe communale à un achat au taux réduit surestime le poste. Les droits de l'ancien sont détaillés dans l'article sur les droits de mutation dans le Rhône.
Émoluments, débours, contribution : ce qui ne baisse pas
Trois blocs de la facture, identiques dans le neuf et dans l'ancien.
Les émoluments, la rémunération réglementée du notaire, suivent un barème par tranches de prix, fixé par arrêté et commun à toutes les études.
Ce barème s'entend hors taxes : la TVA s'y ajoute.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 278 du code général des impôts — Légifrance
La contribution de sécurité immobilière, perçue pour la publication de l'acte au fichier immobilier.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Les débours, avancés par l'étude pour votre compte — documents d'urbanisme, états hypothécaires, formalités.
somme avancée pour le compte du client par le professionnel pour la réalisation d’une prestation, remboursée au COÛT RÉEL
Dans le neuf comme dans l'ancien, ils se justifient ligne par ligne sur le décompte définitif que l'étude vous adresse après l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 444-2 du code de commerce — Légifrance
Sur un petit prix, la première tranche du barème est la plus chère et certains débours sont fixes : la part du notaire pèse plus lourd sur un studio ou un parking que sur un grand appartement. Un pourcentage unique « pour le neuf » est faux aux deux bouts de l'échelle. Toute la liste des frais d'un achat : l'article sur les frais annexes.
« Neuf » veut-il toujours dire frais réduits ?
Non, et la question se pose avant de bâtir le plan de financement : le taux réduit tient au régime de TVA de la vente, pas à l'âge du bâtiment.
| Situation | Ce qu'il faut lire | Conséquence sur les droits |
|---|---|---|
| Achat sur plan ou achevé, auprès d'un promoteur, TVA calculée sur le prix total | La clause fiscale du contrat de réservation, puis de l'acte | Taux réduit |
| Vente soumise à une TVA calculée sur la seule marge du vendeur | La même clause : le texte réserve expressément ce cas | Retour au régime de droit commun, celui de l'ancien |
| Revente d'un logement récent par un particulier | La clause fiscale de l'acte : cette vente-là est-elle soumise à la TVA ? | Si elle ne l'est pas, le taux réduit ne s'applique pas : ce sont les droits de l'ancien |
La troisième ligne surprend le plus. Un appartement livré il y a peu et revendu par son premier propriétaire se dit « récent » ou « comme neuf » ; le taux réduit, lui, n'est pas attaché à cet âge-là. Le texte le réserve aux mutations d'immeubles neufs soumises à la TVA : hors de ce cas, le bien s'achète, pour le calcul des droits, comme de l'ancien. L'écart se compte en mois d'épargne : demandez la réponse par écrit au notaire ou au vendeur, avant de signer le contrat de réservation ou le compromis.
À quel moment paie-t-on, quand on achète sur plan ?
Le jour de l'acte de vente, au début de l'opération, pas à la livraison. L'acte constate la vente pour son prix total, même si l'immeuble sort à peine de terre et que le prix se paiera par appels de fonds. Les frais se calculent donc sur le prix entier et se versent en une fois, par virement à l'étude, quelques jours avant le rendez-vous. Trois conséquences :
- l'apport doit être disponible tôt. Épargne bloquée, préavis de retrait, donation à formaliser : tout se cale sur la date de l'acte, pas sur la livraison ;
- la somme demandée est une provision, un peu supérieure au coût estimé : le trop-perçu revient avec le décompte définitif, plusieurs mois après ;
- les frais ne sont pas le seul coût du chantier. Les intérêts intercalaires courent au fil des appels de fonds : l'article sur la VEFA détaille le mécanisme.
Frais « offerts » par le promoteur : comment en tirer parti ?
L'offre a une valeur réelle : le promoteur prend à sa charge tout ou partie de la facture de l'étude. Elle se lit en trois temps.
- Le périmètre. Seul l'acte de vente, ou aussi l'acte de prêt et les frais de garantie ? Faites écrire la réponse dans le contrat de réservation, et demandez au notaire de la confirmer avant la signature : une promesse orale ne se retrouve dans aucun décompte.
- Le prix. Une prise en charge ne vaut que rapportée au prix du lot : comparez avec un lot équivalent, du même programme ou d'un programme voisin, vendu sans cette offre.
- Le plan de financement. Pour la banque, des frais pris en charge sont un poste à zéro. L'apport se reporte alors sur le prix, ou reste en épargne de précaution : le dossier doit le montrer, pièce à l'appui.
Les frais du prêt s'ajoutent-ils ?
Oui, et aucune plaquette de programme ne les mentionne. La garantie du prêt — caution d'un organisme ou hypothèque — a son coût propre ; une hypothèque suppose en outre un acte notarié, avec ses émoluments et sa contribution de sécurité immobilière. Les deux sont comparées dans l'article sur les garanties du prêt.
Pour comparer des offres de prêt, enfin : les frais d'acquisition ne sont pas dans le taux annuel effectif global.
Ce taux mesure le coût du crédit, pas le coût de l'achat. Deux offres se comparent donc à frais de notaire constants, et ces frais se budgètent à part.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
Chiffrer ce poste au plus juste avant la réservation
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne rédige pas l'acte, ne calcule pas l'impôt à la place du notaire et ne promet ni accord ni taux. Dans le neuf, son travail : inscrire ce poste au plan de financement à sa vraie valeur et à sa vraie date.
- Faire écrire le régime fiscal de la vente par le notaire ou le promoteur, avant tout chiffrage.
- Demander à l'étude une estimation de l'acte de vente et, s'il y a lieu, de l'acte de prêt, plutôt qu'un pourcentage.
- Placer la dépense à la date de l'acte, et vérifier que les fonds seront disponibles ce jour-là.
- Reporter l'offre de frais pris en charge, périmètre compris, dans le dossier remis à la banque.
- Ajouter la garantie et les intérêts du chantier, pour une mensualité annoncée égale à celle que vous paierez.
Les pièces d'un achat sur plan sont sur la page des pièces à réunir ; les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Le bon moment, c'est avant le contrat de réservation : grille de prix et notice du promoteur en main, il suffit de faire caler ce poste dans votre plan par téléphone.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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