Primo-accédants
Droits de mutation dans le Rhône : le calcul exact, et la règle primo-accédant que personne n'affiche
Frais de notaire dans le Rhône : les droits de mutation au bon taux, Métropole ou département, et la règle qui écarte la hausse pour le primo-accédant.
Dans le Rhône, les droits de mutation additionnent un droit départemental, une taxe additionnelle et un prélèvement de l'État calculé sur ce droit, non sur le prix. Le taux départemental dépend de la commune du bien : la Métropole de Lyon et le département délibèrent séparément. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale n'est pas exonéré : la hausse temporaire du taux ne lui est pas appliquée.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Les « frais de notaire » sont en grande partie des impôts, les droits de mutation, composés de plusieurs prélèvements aux assiettes distinctes.
- Le prélèvement de l'État pour frais d'assiette et de recouvrement porte sur le droit départemental déjà calculé, jamais sur le prix de vente.
- La Métropole de Lyon et le département du Rhône délibèrent séparément : leurs taux peuvent diverger selon la commune du bien.
- Le primo-accédant n'est pas exonéré : la hausse temporaire du taux départemental ne lui est simplement pas appliquée, sous des conditions cumulatives.
- Avoir déjà possédé un investissement locatif n'écarte pas le bénéfice : seule compte la propriété antérieure de la résidence principale.
Les « frais de notaire » sont, à plus des trois quarts, des impôts que le notaire encaisse pour l'État et les collectivités : les droits de mutation à titre onéreux. Les calculer juste évite de fausser l'apport nécessaire, dans un sens comme dans l'autre. Cette page traite ce seul poste, et elle traite en particulier la règle que je n'ai vue affichée sur aucun comparateur : un acquéreur qui achète sa première résidence principale n'est pas soumis à la hausse temporaire du taux départemental. Attention au mot : ce n'est pas une exonération, c'est une non-application de la hausse. Ce poste fait partie de l'ensemble consacré aux premiers achats ; le budget complet est dans l'article sur le premier achat à Lyon.
Trois prélèvements, trois assiettes : la composition des droits de mutation
Ils se composent de trois prélèvements, qui n'ont ni la même assiette ni le même bénéficiaire : un droit départemental, une taxe additionnelle communale ou départementale selon la taille de la commune, et un prélèvement de l'État pour frais d'assiette et de recouvrement. Les additionner sans distinguer leurs assiettes est l'erreur de calcul la plus fréquente.
La quatrième ligne est le piège. Son assiette est le droit départemental déjà calculé, pas le prix de vente. Appliquer ce taux au prix multiplie ce poste par un facteur considérable — une erreur qui se glisse jusque dans des tableaux de budget professionnels.
Les deux taxes additionnelles, elles, ne se cumulent jamais : l'article 1584 du code général des impôts réserve la première aux communes dont la population excède le seuil qu'il fixe, ainsi qu'aux communes classées stations de tourisme en deçà de ce seuil ; l'article 1595 bis affecte la seconde, dans les autres communes, à un fonds de péréquation départemental. Même taux, même montant : seul le bénéficiaire change.
Rhône ou Métropole de Lyon : le taux départemental qui vous concerne
Le code général des impôts fixe un taux de droit commun et autorise les conseils départementaux à le modifier par délibération, sans descendre sous une borne basse ni dépasser une borne haute qu'il chiffre lui-même. Le même code prévoit que ses dispositions applicables aux départements s'appliquent à la Métropole de Lyon, la référence au conseil départemental y étant remplacée par la référence au conseil de la Métropole. Deux assemblées délibèrent donc, chacune pour son territoire : le taux applicable à Lyon n'est pas nécessairement celui applicable à Villefranche.
Taux légal par défaut, presque jamais appliqué en pratique : la quasi-totalité des assemblées ont délibéré. Cette valeur documente le mécanisme, ce n'est pas le taux à appliquer à votre acquisition.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 1594 D du code général des impôts — Légifrance
Borne haute de droit commun, hors dispositif temporaire. C'est la borne qui redeviendra seule applicable une fois le dispositif temporaire éteint.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 1594 D du code général des impôts — Légifrance
Ouvert par l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, pour les actes passés et conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Mesure non codifiée au code général des impôts.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Les deux collectivités ont chacune délibéré. Leurs taux, lus l'un et l'autre sur la table mensuelle de la direction générale des Finances publiques :
C'est le taux applicable à Lyon et aux communes de la Métropole, Charbonnières-les-Bains, Écully ou Tassin-la-Demi-Lune comprises. Il résulte de la hausse temporaire ouverte par le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 : il ne s'applique donc pas à un acquéreur remplissant la condition de première propriété, traitée plus bas.
- En vigueur depuis le
- Source
- impots.gouv.fr
C'est le taux applicable à Villefranche-sur-Saône, à Tarare ou dans le Beaujolais. Les deux collectivités délibèrent séparément : elles peuvent diverger à tout moment, et c'est la commune du bien qui commande laquelle vous concerne.
- En vigueur depuis le
- Source
- impots.gouv.fr
Ces valeurs portent leur date d'effet et leur source ; le notaire de la vente confirme le taux avant la signature, sous sa responsabilité. L'état des taux, collectivité par collectivité, est publié sur impots.gouv.fr.
Le simulateur de frais d'acquisition applique ces taux et montre l'origine de chaque ligne, au lieu d'un total unique.
Deux prêts réglementés ouvrent, sous conditions, des droits que le prêt libre n'ouvre pas, et l'un d'eux touche à la fiscalité de l'opération : le PAS et le prêt conventionné, ce qu'ils ouvrent.
Je suis primo-accédant : est-ce que je paie la hausse ?
Non, si l'acquisition constitue pour vous une première propriété au sens du code de la construction et de l'habitation et qu'elle est destinée à votre résidence principale. Le B du II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 écarte alors la hausse temporaire : le taux applicable retombe au plafond permanent, publié ci-dessous.
Il ne s'agit pas d'une exonération, et l'écart se lit sur cette page : là où le taux voté par la Métropole de Lyon et par le département du Rhône est celui affiché plus haut, le primo-accédant se voit appliquer ce plafond-ci. Il paie donc bien un droit de mutation ; la mesure écarte seulement la majoration temporaire ouverte aux assemblées délibérantes.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Les conditions sont cumulatives, et c'est la seconde qui fait tomber le plus de dossiers :
La condition porte sur le fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale — ni titulaire des droits réels immobiliers de celle-ci dans le cadre d'un bail réel solidaire — au cours de la période précédant l'acquisition. Elle n'est pas exigée dans certaines situations d'invalidité, ni lorsqu'une catastrophe a rendu la résidence principale définitivement inhabitable.
- En vigueur depuis le
- Source
- BOFiP
Trois conséquences que la lecture rapide manque.
Un investissement locatif passé ne vous écarte pas. La condition porte sur la résidence principale, pas sur toute propriété : le contresens le plus répandu, qui fait renoncer des acquéreurs pourtant éligibles.
Le bien doit devenir votre résidence principale. Un achat locatif ou une résidence secondaire ne sont pas concernés.
Le bénéfice se signale au notaire avant l'acte, pour qu'il liquide les droits au bon taux. Une régularisation après coup est possible en principe, mais lourde : posez la question dès le premier rendez-vous chez le notaire.
Pour un bail réel solidaire, la condition de première propriété tient compte des droits réels immobiliers détenus dans ce cadre ; le financement d'un bail réel solidaire a son article.
Jusqu'à quand la hausse temporaire s'applique-t-elle ?
La faculté ouverte aux assemblées délibérantes de dépasser le plafond permanent vise les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Pour les actes passés à compter du 1er avril 2028, seul le plafond permanent redevient applicable, sans qu'aucune décision nouvelle soit nécessaire.
Ce calendrier pèse sur les opérations longues — vente en l'état futur d'achèvement, succession en cours, compromis à long délai. Ce qui compte est la date de l'acte, pas celle du compromis ni celle de votre demande de prêt. Près d'une bascule de calendrier, cette seule ligne peut peser lourd : vérifiez avec le notaire avant de fixer la date de signature.
Vérifier le décompte du notaire, ligne à ligne
Demandez le décompte détaillé plutôt qu'un pourcentage global, et contrôlez trois choses : que chaque prélèvement porte sur la bonne assiette, que le taux départemental retenu est celui de la collectivité compétente, et que la règle de première propriété a été appliquée si vous y avez droit. Le notaire fournit ce décompte sur simple demande.
L'ordre de contrôle qui fait gagner du temps :
- Le prix retenu. Les droits se liquident sur le prix hors mobilier. Un mobilier réellement vendu, chiffré et justifié, sort de l'assiette — jamais un forfait.
- Le taux départemental : celui de la collectivité dont dépend la commune du bien, pas une moyenne nationale.
- La règle de première propriété. Si vous y avez droit, elle doit figurer au décompte. Le simulateur d'un comparateur ne saura jamais l'appliquer : il ne connaît pas votre historique de propriété.
- Les frais d'assiette : calculés sur le droit départemental, pas sur le prix.
- Les débours, sommes avancées pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, frais de cadastre. Ils se justifient au centime près et se régularisent après l'acte.
Un écart avec l'estimation du compromis est normal : la provision est calculée large, et le solde vous revient. Seul doit alerter un écart non expliqué à la hausse.
Achat à deux quand un seul n'a jamais été propriétaire
La condition de première propriété s'apprécie personne par personne. Lorsque deux acquéreurs achètent ensemble et qu'un seul la remplit, la question du traitement de l'opération se pose au notaire avant la rédaction de l'acte : elle dépend de la répartition des droits acquis par chacun, et ne se règle pas après coup.
Je ne tranche pas ce point ici, et pour une raison simple : sa réponse dépend de la manière dont l'acte répartit les quotes-parts, ce qui est une question de rédaction notariale et non de financement. Ce que je peux vous dire, c'est quand la poser — au premier rendez-vous chez le notaire, avant la signature du compromis si possible, parce que la répartition des quotes-parts a aussi des effets sur la solidarité du prêt, sur une éventuelle séparation et sur la succession.
La reprise seule d'un prêt après séparation est traitée dans l'article sur le rachat de soulte.
Ce qui n'est pas un droit de mutation, et qu'on y range à tort
Les émoluments du notaire, les débours et les frais de garantie du prêt. Les premiers rémunèrent le notaire selon un tarif réglementé ; les deuxièmes sont des sommes avancées pour votre compte ; les troisièmes relèvent du crédit, pas de l'acquisition. Les confondre fait compter deux fois la même ligne, ou en oublier une.
Le double comptage le plus courant concerne la garantie du prêt :
Cette contribution relève des frais de GARANTIE du prêt, pas des frais d'acquisition du bien. Elle n'est due que si la garantie retenue est une hypothèque ou un privilège inscrit ; une caution d'organisme n'y donne pas lieu.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Caution ou hypothèque, et leur coût réel comparé : l'article sur les garanties du prêt ; ce que la caution restitue à la fin : qui délivre la caution, et ce qui vous est restitué ; le coût de la levée d'une hypothèque à la revente : mainlevée d'hypothèque.
Sur le plan de financement, l'effet des droits de mutation est mécanique : la banque ne les finance presque jamais, ils se paient sur votre apport — d'où un apport « suffisant » sur le papier qui ne l'est plus au moment de l'acte. Le sujet est traité dans l'article sur l'apport personnel.
Sur la qualification de votre situation au regard de la première propriété, comme sur tout point de fiscalité de l'acte, l'interlocuteur compétent est le notaire. Mon rôle s'arrête au financement — je vous dis simplement quelle question lui poser, et à quel moment. Côté financement, un échange téléphonique met l'apport face aux droits réellement dus.
Sources
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