Aides, PTZ et dispositifs locaux · Question précise
PSLA et location-accession : bien préparer le financement de la levée d'option
En location-accession, le prêt se demande à la levée d'option. Ce que la banque lira ce jour-là, et comment préparer votre dossier dès l'entrée.
En location-accession, le prêt immobilier se demande à la levée d'option, non à l'entrée dans les lieux : la banque instruit alors un dossier ordinaire, sur les revenus et les charges du jour. Le PSLA finance l'opérateur du programme, pas l'acquéreur. Le financement se prépare pendant la phase locative : aucun crédit nouveau sans en mesurer l'effet, des comptes tenus, un dossier déposé en avance sur la date d'option.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- En location-accession, le prêt immobilier se demande à la levée d'option, pas à l'entrée dans les lieux.
- Le PSLA finance l'opérateur qui construit le programme : ce n'est pas le prêt de l'acquéreur.
- Votre contrat fixe seul la décomposition de la redevance et ce qui vous reste acquis : lisez-le d'abord.
- À la levée d'option, la banque applique la norme d'endettement à vos revenus et à vos charges du jour.
- Le prêt à taux zéro peut compléter l'achat, avec l'option pour les règles en vigueur à la signature du contrat.
En location-accession, vous entrez comme locataire avec une option d'achat, et le prêt immobilier se demande à la levée de cette option, pas à l'entrée dans les lieux. Ce jour-là, la banque instruit un dossier ordinaire, sur vos revenus et vos comptes du moment. La phase locative est donc le temps où ce dossier se construit : bien tenue, elle vous amène à l'option avec un dossier solide. Cette page fait partie du dossier consacré aux aides à l'accession et au prêt à taux zéro.
Comment fonctionne une location-accession ?
En deux temps, et c'est votre contrat qui les écrit. Vous signez avec un opérateur — bailleur social, coopérative d'accession — un contrat de location-accession sur un logement, neuf dans la plupart des programmes, et vous y entrez en versant une redevance mensuelle. Le contrat fixe sa décomposition, ce qui vous reste acquis et la période pendant laquelle vous pouvez lever l'option. Le jour où vous la levez, le solde du prix se finance par un prêt immobilier demandé à une banque. Lisez ces clauses en premier : elles changent d'un programme à l'autre.
Attention au vocabulaire : le PSLA — prêt social location-accession — finance l'opérateur qui construit le programme, pas vous. Votre prêt viendra plus tard, d'une banque, à la levée d'option. On ne « demande » donc pas un PSLA à son conseiller : on candidate à un programme auprès d'un opérateur.
Vérifier son éligibilité et repérer les programmes
Le dispositif relève de l'accession sociale : les conditions d'entrée — ressources du ménage, occupation du logement, prix de vente — sont celles du programme, et cette page n'en recopie aucune. L'opérateur vérifie votre éligibilité à la signature, sur vos avis d'imposition : demandez-lui les conditions par écrit. L'agence départementale d'information sur le logement les renseigne gratuitement.
Dans la Métropole de Lyon comme ailleurs, ces logements ne passent pas par les agences : les opérateurs les commercialisent eux-mêmes, sur dossier de candidature. Repérez les programmes ouverts dans vos communes, puis vérifiez votre éligibilité avant de bâtir un plan de financement.
Le prêt se demande à la levée d'option : préparez-le dès l'entrée
Le contrat de location-accession vous engage, vous et l'opérateur ; il n'engage aucune banque. Un avis favorable recueilli à l'entrée dans les lieux ne vaut pas accord pour plus tard : à la levée d'option, la banque lit votre situation comme celle de n'importe quel acquéreur, norme d'endettement comprise.
Il se mesure à la date de la demande de prêt, avec vos revenus et vos charges de ce jour-là. Un crédit à la consommation souscrit pendant la phase locative entre donc dans le calcul de la levée d'option.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Pendant la phase locative, quatre réflexes protègent le dossier :
- aucun nouveau crédit sans mesurer son effet sur la future mensualité — voiture, cuisine, regroupement compris ;
- des comptes tenus : les derniers relevés seront lus, et un découvert récurrent pèse plus lourd qu'un apport modeste ;
- un changement professionnel anticipé : une période d'essai ou un passage à une activité indépendante juste avant la levée d'option compliquent le dossier, même si vos revenus montent ;
- une levée d'option datée : le contrat fixe sa période. Le dossier de prêt se dépose plusieurs mois avant l'échéance, pas la veille.
La part acquisitive : un apport, si le contrat l'impute
Seul votre contrat dit si elle s'impute sur le prix, et à quelles conditions. Quand elle s'impute, elle joue pour la banque le rôle d'un apport : le montant à financer est le prix du contrat, diminué de ce que vous avez déjà versé à ce titre. L'opérateur en délivre le décompte, qui entre au dossier comme une pièce.
Payée sans incident, la redevance prouve aussi que votre budget supporte une charge de logement de cet ordre. Mais après la levée d'option, la charge devient la mensualité du prêt, l'assurance emprunteur, les charges de copropriété et la taxe foncière. Demandez à l'opérateur, par écrit, à partir de quand chaque ligne vous incombe et à quel niveau : une mensualité « équivalente au loyer » n'est qu'une partie de la réponse.
Le prêt à taux zéro peut-il compléter le financement ?
Oui : l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession figure parmi les opérations que le prêt à taux zéro finance, sous ses conditions habituelles de ressources et de première propriété. Atout propre à ce montage : à l'offre de prêt, l'emprunteur peut opter pour les règles qui étaient en vigueur à la signature du contrat de location-accession.
La révision s’applique aux OFFRES DE PRÊT ÉMISES à compter de la date fixée par l’arrêté, et non à la date de demande ni à la date de signature de l’acte. Cas particulier PSLA : les zones s’apprécient à la date de signature du contrat de location-accession (D. 31-10-2-1, 2°).
Conséquence pour une location-accession : un reclassement de la commune intervenu pendant la phase locative ne vous fait pas perdre la zone du jour du contrat.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
La condition de première propriété, elle, reste due.
Dans le cas général, le délai se décompte à rebours depuis l'émission de l'offre de prêt. Pendant la phase locative, vous n'êtes pas encore propriétaire du logement : c'est la levée d'option qui vous le rend.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-4 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Le calcul du montant et les tranches de ressources sont détaillés dans l'article sur le prêt à taux zéro à Lyon ; les autres prêts réglementés de l'acquéreur, dans l'article sur le prêt d'accession sociale et le prêt conventionné.
Vos protections si votre situation change
À la signature, d'abord : le contrat de location-accession ouvre le délai de rétractation de l'acquéreur non professionnel.
Le texte vise expressément l'acte de location-accession à la propriété immobilière. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Pendant la phase locative, ensuite : lever l'option n'est pas une obligation. Si vous y renoncez, ou si le prêt vous est refusé, le contrat dit ce que deviennent les sommes versées et ce que vous devenez dans le logement. Faites-vous expliquer cette clause ligne à ligne avant de signer : c'est la plus coûteuse du contrat.
Après l'achat, enfin : demandez à l'opérateur quelles garanties le contrat vous donne si un accident de la vie vous empêche de rembourser. Les programmes en comportent le plus souvent deux, un rachat du logement et un relogement, dont la durée et les conditions figurent au contrat. Elles ne remplacent pas l'assurance emprunteur : elles disent ce que devient le logement si tout va mal, et certains établissements y sont sensibles à l'instruction.
Location-accession, bail réel solidaire ou achat classique ?
| Location-accession | Bail réel solidaire | Achat classique dans le neuf | |
|---|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Le logement entier, après une phase locative | Le bâti seul ; le terrain reste à un organisme foncier | Le logement entier, tout de suite |
| Quand le prêt se demande | À la levée d'option | À l'achat | À l'achat |
| Ce qui est fixé dès le départ | Le prix et le calendrier de l'option | Le prix et la redevance foncière | Le prix |
| Ce qui reste incertain | Votre dossier de crédit le jour de l'option | Le prix de revente, encadré | Rien de propre au montage |
| Conditions de ressources | Oui | Oui | Non, hors prêts aidés |
Le bail réel solidaire a sa propre logique de financement, traitée dans l'article qui lui est consacré. Pour situer ces montages dans un premier achat, voyez le budget d'un primo-accédant à Lyon.
Préparer la levée d'option avant même de signer
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne sélectionne pas les candidats d'un programme, ne décide pas de l'octroi d'un prêt et ne promet ni accord ni taux. Le travail commence dès que vous envisagez un contrat :
- Simuler la levée d'option avant de signer, avec vos revenus d'aujourd'hui, pour savoir si le prêt passerait déjà et, sinon, ce qui doit changer, et en combien de temps.
- Lire le contrat avec l'œil du prêteur : prix, calendrier de l'option, sort de la part acquisitive, garanties.
- Tenir le dossier pendant la phase locative : crédits, épargne, stabilité des revenus, pièces à jour.
- Vérifier le prêt à taux zéro, et l'option pour les règles du jour du contrat quand elle vous est favorable.
- Déposer le dossier en avance sur la date d'option, pour que l'offre de prêt et ses délais tiennent dans le calendrier du contrat.
Les pièces sont listées sur la page des pièces à réunir, les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Un projet de contrat en main ? Faites simuler la levée d'option par téléphone avant de signer, avec vos deux derniers avis d'imposition.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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