Rachat, renégociation, prêt relais · Question précise
Rachat de prêt immobilier à Lyon : les étapes, dans l'ordre, pour changer de banque
Des pièces à réunir au solde de l'ancien prêt : les étapes d'un rachat de crédit immobilier dans le bon ordre, et les écueils qui le font échouer.
Un rachat de prêt immobilier se déroule comme un nouveau crédit, avec une étape de plus : solder l'ancien. Dans l'ordre : réunir les pièces du prêt en cours, calculer la rentabilité, demander une renégociation à sa propre banque, puis déposer un dossier complet ailleurs, relu comme une demande neuve. L'offre acceptée, la nouvelle banque rembourse l'ancienne sur un décompte daté.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Une renégociation se règle chez la banque d'origine par avenant, sans nouvelle garantie ni indemnité ; un rachat, non.
- Un rachat est instruit comme une demande neuve : votre situation est relue à la date d'aujourd'hui.
- Le décompte de remboursement anticipé, daté, fixe ce qui reste à verser : capital restant dû, intérêts courus et indemnité.
- L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par deux limites réglementaires ; c'est la plus basse des deux qui s'applique.
- Le rachat ne s'arrête pas au virement : reste à vérifier l'extinction de l'ancienne assurance et de l'ancienne garantie.
Un rachat de prêt immobilier se déroule comme un nouveau crédit, avec une étape de plus : solder l'ancien. Mené dans le bon ordre, il évite la double mensualité et le dossier à refaire : pièces du prêt en cours, calcul de rentabilité, demande à sa propre banque, puis dossier complet ailleurs ; l'offre acceptée, la nouvelle banque rembourse l'ancienne sur un décompte daté. Ce qui prend du temps, c'est rarement la décision : c'est l'assurance, la garantie et le décompte. Cette page appartient au dossier consacré au rachat de prêt et au prêt relais.
Renégocier ou faire racheter : d'abord la rentabilité, puis sa banque
On commence par la rentabilité, puis par sa propre banque. Une renégociation se conclut chez le prêteur d'origine : pas de nouvelle garantie, pas d'indemnité, un dossier léger. Un rachat fait intervenir un autre établissement, qui prête de quoi solder le premier : dossier complet, frais d'entrée et de sortie. On ne lance le second que si la première a été refusée ou reste insuffisante.
Le calcul — écart de taux utile, frais, formule — est dans l'article sur le calcul de rentabilité ; cette page part d'un calcul favorable.
Adressez la demande à votre banque par écrit, proposition concurrente à l'appui si vous en avez une. Si elle accepte, elle vous adresse un avenant ; si elle refuse ou se tait, vous êtes libre de partir, puisque le droit de rembourser par anticipation ne dépend pas de son accord.
L'avenant est la seule forme que peut prendre la modification du prêt d'origine. Il comporte un nouvel échéancier et le taux annuel effectif global recalculé sur les seules échéances à venir : c'est sur ces deux éléments que la proposition de votre banque se compare à une offre concurrente.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-39 du code de la consommation — Légifrance
Le remboursement total — celui d'un rachat — n'est jamais concerné par cette limite, qui ne vise que les petits remboursements partiels.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance
Les pièces qui font gagner du temps
Deux dossiers s'instruisent à la fois : le vôtre, et celui du prêt à reprendre. Pour le second, quatre pièces suffisent, déjà chez vous ou dans votre espace client.
| Pièce | Ce que la nouvelle banque y lit |
|---|---|
| L'offre de prêt d'origine et ses avenants | Le taux, la durée, les clauses de remboursement anticipé, la garantie prise |
| Le tableau d'amortissement à jour | Le capital restant dû et la durée restante, qui fixent le montant à racheter |
| La notice et l'attestation d'assurance emprunteur | Les garanties et la quotité en place, pour bâtir la nouvelle couverture |
| Le titre de propriété et la dernière taxe foncière | Le bien qui servira de support à la nouvelle garantie |
Pour le premier, la liste est celle d'un achat — identité, revenus, avis d'imposition, relevés de compte, crédits en cours —, tenue à jour sur la page des pièces à réunir. Piège classique : croire qu'un rachat se juge sur le seul prêt. La nouvelle banque vous étudie comme un client qu'elle ne connaît pas.
Instruction : un dossier relu comme une demande neuve
Première cause d'échec : votre situation est relue à la date d'aujourd'hui, pas à celle de l'achat — revenus, charges, stabilité professionnelle, tenue des comptes, âge, santé pour l'assurance. Un passage à son compte, une séparation, un crédit à la consommation ajouté depuis peuvent faire refuser un rachat pourtant rentable sur le papier.
Trois accords à obtenir, sur trois fronts différents :
- La banque, sur le montant, la durée et le taux : un accord de principe tant que l'offre n'est pas éditée, dont la valeur est expliquée dans l'article sur l'accord de principe.
- Un assureur. L'assurance de l'ancien prêt ne suit pas : il faut en général une nouvelle adhésion, avec les formalités médicales que votre âge et le capital imposent aujourd'hui. Souvent l'étape la plus longue : lancez-la dès le premier jour.
- La garantie. Une nouvelle caution ou inscription remplace l'ancienne. Si l'ancien prêt était cautionné, une partie de ce que vous aviez versé peut vous revenir : l'article sur la caution et ce qui est restitué.
De l'offre au solde de l'ancien prêt
Dans le cas le plus courant, l'offre de la nouvelle banque est celle d'un crédit immobilier : l'article L. 313-1 du code de la consommation range dans ce chapitre les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur un bien immobilier à usage d'habitation, ou par un droit lié à un tel bien. Quand le rachat est garanti autrement — par la caution d'un organisme, par exemple —, ne le présumez pas : demandez à la banque de faire figurer dans l'offre sous quel régime elle l'édite. Sous celui du crédit immobilier, l'offre vous est adressée, elle vous laisse un temps de réflexion que personne ne peut abréger, et elle engage le prêteur pendant une durée minimale.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le délai court à compter de la réception de l'offre. L'accepter plus tôt n'accélère rien : l'acceptation ne peut intervenir qu'une fois ce délai écoulé.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
C'est alors, pas avant, qu'on demande à l'ancienne banque son décompte de remboursement anticipé : ce qu'il faut verser, à une date donnée, pour éteindre le prêt — capital restant dû, intérêts courus, indemnité. Deux précautions.
- Le décompte a une date de valeur. Passé cette date, il est faux de quelques jours d'intérêts : demandez-le pour une date réaliste, préavis contractuel compris.
- L'indemnité se vérifie. Elle est plafonnée par deux limites, et c'est la plus basse des deux qui s'applique.
Calculé sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Calculé sur le capital restant dû avant le remboursement. Votre contrat peut prévoir moins, jamais plus.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Les cas où l'indemnité n'est pas due du tout sont dans l'article sur le remboursement anticipé.
Le jour venu, la nouvelle banque règle l'ancienne sans passer par votre compte, directement ou par le notaire si la garantie est une hypothèque. Gardez l'attestation de prêt soldé avec le titre de propriété : elle vous sera redemandée à la revente.
Combien de temps compter, et qui tient le calendrier
Aucun texte ne fixe la durée d'un rachat, et les délais d'instruction varient d'un établissement et d'une saison à l'autre : cette page n'écrit donc aucun chiffre qu'elle ne pourrait pas tenir. Ce qui se mesure, c'est qui tient chaque étape.
| Étape | Qui tient le calendrier | Ce qui l'allonge |
|---|---|---|
| Réunir les pièces | Vous | Une offre d'origine introuvable, des avenants oubliés |
| Instruction et accord | La nouvelle banque | Un dossier complété en plusieurs envois |
| Assurance | L'assureur | Des examens médicaux, un questionnaire à compléter |
| Garantie | L'organisme de caution ou le notaire | Une inscription hypothécaire, plus longue qu'une caution |
| Offre, réflexion, acceptation | La loi | Rien : ce délai ne se réduit pas |
| Décompte et solde | L'ancienne banque | Un préavis contractuel, un décompte à refaire |
Un dossier complet dès le premier envoi est le seul levier qui dépend entièrement de vous. À Lyon comme ailleurs, il sépare une opération bouclée dans la foulée d'une opération qui traîne jusqu'à ce que le taux proposé change.
Cinq écueils qui font échouer un rachat
- Une situation qui a changé depuis l'achat. La nouvelle banque applique ses critères du jour, pas ceux de votre première offre.
- L'assurance. Une santé qui a évolué peut renchérir la couverture jusqu'à effacer le gain de taux. Changer seulement d'assurance sur le prêt existant est alors parfois la meilleure opération : la procédure est ici.
- Une garantie hypothécaire. Elle se paie à l'entrée du nouveau prêt et à la sortie de l'ancien ; coût et calendrier de la sortie sont dans l'article sur la mainlevée.
- Les contreparties demandées. Domiciliation des revenus, assurances du foyer, épargne à transférer : à négocier et chiffrer avant de signer.
- Un prêt aidé dans le montage. Un prêt à taux zéro ou un prêt employeur n'a en général aucun intérêt à être racheté : on ne reprend que le prêt principal, et le calcul se refait sur ce seul prêt.
Après la signature : trois vérifications pour clore le dossier
Le rachat n'est pas terminé le jour du virement.
- L'ancienne assurance. Un contrat de groupe s'éteint avec le prêt ; un contrat souscrit ailleurs se résilie par vos soins, attestation de prêt soldé à l'appui. Dans les deux cas, contrôlez l'arrêt des prélèvements.
- L'ancienne garantie. Caution : demandez ce qui vous est restitué. Hypothèque : assurez-vous que la mainlevée est bien engagée.
- Les comptes. Domiciliation demandée ? Faites migrer les prélèvements avant de fermer quoi que ce soit, et gardez l'ancien compte le temps d'un cycle complet.
Un rachat préparé avant de solliciter une autre banque
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne décide pas de l'octroi, ne promet ni accord ni taux et ne reçoit aucun fonds — le solde de votre ancien prêt circule de banque à banque. Sur un rachat, le travail tient en cinq gestes.
- Lire votre offre d'origine et votre tableau d'amortissement : ce qu'il y a réellement à racheter, et ce que coûtera la sortie.
- Poser le calcul devant vous, frais d'entrée et de sortie compris, et vous dire si l'opération ne rapporte rien — cela arrive, et c'est une réponse.
- Préparer la demande écrite à votre banque, avant toute démarche ailleurs.
- Monter un dossier complet en un seul envoi, et lancer l'assurance en parallèle plutôt qu'à la suite.
- Caler la date du décompte sur celle du déblocage, pour que personne ne paie deux mensualités le même mois.
Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont écrits poste par poste sur la page honoraires. Pour savoir si votre prêt mérite l'opération, faites-le jauger au téléphone, dernier tableau d'amortissement sous les yeux : c'est la seule pièce nécessaire à un premier avis.
Sources
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000032316060
- Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-39 du code de la consommation — Légifrance
- abe-infoservice.fr
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