Financer un achat en nue-propriété : le crédit d'un bien qui ne rapporte rien

Acheter une nue-propriété à crédit, c'est rembourser pendant toute la durée de l'usufruit un prêt qu'aucun loyer ne vient alléger. Le prix réduit, l'absence de locataire et le bien qui redevient entier à une date connue peuvent être exacts ; c'est la moitié bancaire de l'opération, rarement expliquée, qui décide si l'achat a lieu. Voici comment la banque la lit : revenus, durée, garantie, charges, fiscalité et sortie.

Cette page appartient au dossier financer du locatif et ne traite que du crédit. L'opportunité du montage, le choix du programme et la performance attendue relèvent du conseil en investissement, qui n'est pas le métier exercé ici.

Ce que vous achetez vraiment avec une nue-propriété

Deux familles d'opérations portent le même nom, avec deux mécanismes différents.

Le démembrement temporaire est un produit : un opérateur vend les nues-propriétés d'un programme et cède l'usufruit, pour une durée écrite dans l'acte, à un bailleur qui loue et encaisse les loyers. Ce qui pourrait éteindre l'usufruit avant la date prévue est une question pour le notaire. La banque finance donc un bien muet pendant un nombre d'années déterminé, puis un bien entier.

Le démembrement viager n'a pas de date : l'usufruit s'éteint sur un événement, pas sur un calendrier, et cette incertitude change tout le raisonnement du prêteur comme le vôtre. On le rencontre surtout après une succession ou une donation.

Deux choses ne sont pas reprises ici, et se demandent au notaire qui rédige votre acte : les règles que le code civil attache par défaut à chacun des deux droits, qui décident de qui paie quoi pendant des années, et la répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété retenue pour votre opération, avec le texte qui la fonde.

Une échéance portée par vos seuls revenus

Un appartement loué se présente à la banque avec une recette, dont la place dans le calcul de l'endettement est détaillée dans l'article sur les revenus locatifs. Une nue-propriété se présente sans recette du tout, alors que vous avez déjà, le plus souvent, un logement à payer à côté.

35,00 %

Critère d'octroi que la décision du Haut Conseil de stabilité financière fait appliquer par les établissements de crédit et les sociétés de financement « outre leurs critères propres » : il s'ajoute à la politique de chaque prêteur au lieu de s'y substituer, sous réserve de la marge de dérogation que la même décision leur ouvre. Le taux d'effort rapporte les charges d'emprunt aux revenus, parmi lesquels la décision admet les loyers futurs du bien financé : une nue-propriété n'en produit aucun pour compenser l'échéance.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Le seuil et ce qu'il recouvre sont traités dans l'article consacré au taux d'effort. Trois conséquences se vérifient avant de signer quoi que ce soit.

L'opération consomme de la capacité sans en rendre. Tant que l'usufruit court, votre taux d'effort porte une charge de plus sans aucune ressource de plus. Un projet suivant — changer de résidence principale, financer les études d'un enfant — s'instruira sur cette capacité amputée.

La question n'est pas « est-ce que ça s'autofinance », mais « pendant combien d'années ». Un locatif mal loué se rattrape ; une nue-propriété ne se rattrape pas, puisqu'aucun loyer n'existe avant la date de réunion.

L'assurance emprunteur se règle sur la même assiette qu'ailleurs et entre dans la charge mensuelle comme partout. Les arbitrages de garanties sur un bien destiné à la location sont traités dans l'article sur l'assurance d'un investissement locatif.

Caler la durée du prêt sur la fin de l'usufruit

300 mois

La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement. Elle ne s'allonge pas parce que le bien financé reste muet : la même décision ne tolère une maturité plus longue que pour les opérations d'entrée en jouissance décalée qu'elle énumère (voir plus bas), et n'autorise les établissements à déroger à ses critères que dans une marge de flexibilité plafonnée. Un usufruit plus long que ce plafond ne se couvre donc pas, en règle générale, par la seule durée du prêt.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Finir avant la réunion

Le prêt est soldé alors que l'usufruit court encore : vous avez porté seul toutes les échéances, pour un bien qui ne rapporte toujours rien. C'est le montage le plus coûteux en trésorerie, et le plus confortable ensuite : à l'extinction de l'usufruit, le logement est libre de dette.

Finir avec la réunion

L'ajustement que la plupart des acheteurs croient avoir, et que beaucoup n'ont pas : la dernière échéance coïncide avec la date d'extinction, de sorte que le premier loyer — ou le prix de vente — arrive quand la charge s'arrête. Encore faut-il demander exactement cette durée, ce qui se décide à l'étude, pas après.

Finir après la réunion

Le prêt continue alors que le bien est redevenu entier : les loyers, ou la revente, prennent le relais de vos revenus. C'est le seul montage où une recette future soulage réellement l'échéance, et celui qui expose le plus longtemps. Il ne se juge pas sans avoir écrit ce que vous ferez du logement à la réunion.

Reste le différé d'amortissement. Beaucoup espèrent un différé qui couvre l'usufruit, puisque l'entrée en jouissance est décalée. La décision du régulateur ne plafonne pas le différé en tant que tel : elle plafonne la maturité, différé compris, et, hors la marge de dérogation qu'elle ouvre aux établissements, ne tolère de dépasser celle du cas général que dans des situations qu'elle énumère.

324 mois

La décision énumère les situations visées : vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction d'une maison individuelle, contrat de promotion, acquisition dans l'ancien donnant lieu à un programme de travaux dont elle fixe la part minimale et l'objet. Le différé y est d'une durée analogue au décalage d'entrée en jouissance, et la période d'amortissement ne peut excéder la maturité du cas général. Le démembrement n'y est pas nommé en tant que tel.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Légifrance

Deux enseignements. Hors de ces situations, la décision n'interdit pas un différé, mais il se loge dans la maturité du cas général : à maturité donnée, ce que le différé prend, la période d'amortissement le perd, et le taux d'effort se calcule sur la charge annuelle la plus forte de cette période. Un différé calé sur l'usufruit alourdit donc l'échéance qui compte dans le calcul. Et le démembrement n'est pas, en lui-même, l'une des opérations énumérées : si le programme est vendu sur plan, demandez à l'établissement s'il rattache votre crédit au cas de la vente en l'état futur d'achèvement ; sinon, accorder un différé relève de sa politique propre, pas d'une règle qui ne le nomme pas. Un prêt sans amortissement est un autre montage, avec ses propres conditions d'accès : voir l'article sur le prêt in fine.

La garantie : un point à régler dès le premier rendez-vous

Sur un dossier ordinaire, la garantie est une caution d'organisme ou une sûreté sur le bien, deux familles comparées dans l'article qui leur est consacré. Sur un démembrement, deux difficultés s'ajoutent.

Les grilles des organismes de caution sont écrites pour des biens ordinaires. Un logement qu'on ne peut ni occuper ni louer pendant des années sort du cas courant, et il n'est pas acquis qu'un organisme se positionne. Pas un refus de principe : une instruction hors routine, donc plus longue, à lancer au début du dossier.

La valeur de réalisation n'est pas le prix d'un appartement. Pendant le démembrement, vous détenez une nue-propriété, avec le handicap de liquidité décrit plus bas : le prêteur regarde donc votre profil bien plus que le bien. Sur quoi porte exactement la sûreté, pendant le démembrement puis à la réunion, se fait écrire par l'établissement et par le notaire.

Trois questions à poser avant l'étude, et à faire écrire :

1. Quelle garantie l'établissement retient-il sur une nue-propriété, et l'a-t-il déjà mise en place ?
2. Si c'est une caution, l'organisme a-t-il donné son accord de principe sur ce type de bien ?
3. Le coût de cette garantie, et le moment où il est dû, figurent-ils dans l'offre ? Le guide de lecture de l'offre ligne à ligne indique où le chercher.

Charges et travaux : ce qu'il faut avoir lu avant de signer

Pour chaque ligne, la bonne question n'est pas « qui paie en général », mais « qu'ont écrit les documents que l'on vous demande de signer ».

Une promesse commerciale — « vous n'avez rien à payer pendant toute la durée » — ne vaut que si elle figure dans un document contractuel signé, pas dans une plaquette. Et les surprises apparaissent à la fin de l'usufruit : état réel du logement, travaux votés. Faites écrire ce qui est prévu pour cette date-là, pas seulement pour les années tranquilles qui la précèdent.

Les intérêts sont-ils déductibles quand il n'y a aucun loyer ?

Une fois le cas de votre usufruitier vérifié, trois points décident de ce que la déduction rapporte vraiment.

Le régime de déclaration compte. La liste de charges que dresse le code est celle du régime réel. Si vos revenus fonciers sont, ou seraient, déclarés sous un régime forfaitaire, le sort de ces intérêts est une question à poser à un conseil fiscal avant de compter sur eux.

Il faut d'autres revenus fonciers. Les déficits fonciers s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes, sur une durée que le texte borne. Le même texte écarte cette règle pour les propriétaires de monuments historiques et de certains immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine, cas qui n'est pas traité ici, et, dans une limite qu'il fixe, pour la part du déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt : la part qui vient des intérêts reste soumise à l'imputation exclusive. Sans autre bien loué, ces intérêts ne deviennent donc pas une économie d'impôt immédiate : ils forment un déficit reportable, utile seulement si des revenus fonciers apparaissent avant la fin du délai de report. Sur un usufruit long, demandez à un conseil fiscal si ce délai atteindra la réunion.

Une déduction n'est pas un remboursement. Elle évite l'impôt sur une fraction de revenu ; elle ne rend pas la charge. L'économie vaut une part de l'intérêt payé, jamais sa totalité, selon un taux propre à votre foyer, que cette page ne peut pas publier.

En clair : l'argument fiscal du démembrement, quand l'usufruitier est l'un des organismes que le texte nomme, s'adresse à un contribuable qui a déjà des revenus fonciers déclarés au réel. Présenté à un primo-investisseur sans revenus fonciers, il décrit un avantage qui n'existera que si de tels revenus apparaissent avant la fin du délai de report. La détention en société obéit à d'autres règles, traitées dans l'article sur la SCI à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés.

Préparer la sortie avant d'acheter

Trois situations, trois issues.

La revente pendant l'usufruit. Possible, mais l'acheteur fait le même calcul que vous à l'entrée, avec une attente plus courte, sur un marché où les comparables sont rares. C'est la sortie la moins prévisible : chiffrez-la avant d'acheter, pas quand le besoin apparaît.

La revente après la réunion. Vous vendez un logement entier. Remis libre, il se vend sur le marché ordinaire, dans des délais ordinaires ; encore occupé, ce que l'acte prévoit pour le locataire en place décide du calendrier. C'est la sortie que le montage prépare, et la plus liquide.

Le refinancement. Emprunter de nouveau sur un bien qui ne rapporte toujours rien pose le problème du premier jour, avec une capacité déjà entamée : ce n'est pas une porte de secours, c'est le même dossier, en moins favorable.

Séparation, mutation, perte d'emploi : un accident de parcours se traite mal pendant un démembrement. Raison de plus pour calibrer l'opération sur une capacité qui laisse de l'air, et non sur le maximum que le calcul autorise.

Démembrement familial : d'autres règles du jeu

Trois écarts avec le montage vendu comme un placement, trois réponses bancaires différentes.

Il n'y a pas de date. Le prêteur ne peut pas caler une durée sur une échéance connue : le dossier s'instruit entièrement sur votre capacité, sans horizon de sortie opposable, et la durée demandée pèse encore plus lourd.

La nue-propriété est souvent indivise. Plusieurs héritiers la détiennent ensemble et décident à plusieurs. Le fonctionnement d'une détention à plusieurs, la répartition des quotes-parts et les trois portes de sortie sont traités dans l'article sur l'achat en indivision.

L'argent des parents circule déjà. Aide familiale, prêt entre proches, donation destinée à financer l'opération : chacun a ses exigences de forme et ses effets sur un dossier de crédit, détaillés dans l'article sur la donation familiale et l'apport. Lorsque l'usufruitier est âgé, le financement par les aînés eux-mêmes obéit à des règles propres, réunies dans l'article sur l'emprunt après soixante ans.

Six pièces pour préparer l'étude

Le montage relève du notaire, l'opportunité du placement d'un conseil en investissement. Sandy Mascart, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque, prépare le financement à partir de six pièces.

1. L'acte ou le projet d'acte, avec la durée du démembrement et la date d'extinction, en clair.
2. Le contrat qui répartit les charges et les travaux, s'il existe, et la clause de remise en état à la réunion.
3. Le plan de trésorerie sur toute la période muette : l'échéance, la garantie, l'assurance, et ce qui reste de votre revenu chaque mois.
4. Votre situation foncière réelle : d'autres biens loués, et sous quel régime ils sont déclarés.
5. Le scénario de sortie écrit : ce que vous ferez du logement à la réunion, et ce que vous feriez s'il fallait vendre avant.
6. Le dossier complet, réuni en une fois — la liste est sur la page des pièces à réunir.

Dernier contrôle, le plus révélateur : si les documents remis parlent de décote, de tranquillité et de fiscalité sans dire combien de mois vous porterez seul l'échéance ni ce que vous ferez le jour de la réunion, il manque la moitié du dossier. Les honoraires de Sandy Mascart et le moment où ils sont dus sont écrits sur la page honoraires, et la page orientation indique par où commencer. Un démembrement se regarde avant le compromis : confronter par téléphone la durée de l'usufruit à votre capacité d'emprunt, projet d'acte sous les yeux.